Аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге подвели предварительные итоги I квартала 2023 года на рынке офисной недвижимости класса А. Доля свободных площадей в офисах высокого класса увеличилась на 7% и составила 161 тыс. кв. м.
Несмотря на рост объемов пустующих офисов, средние арендные ставки продолжают увеличиваться за счет вывода на рынок нового дорогого предложения. По итогам I квартала 2023 года средневзвешенная арендная ставка составила 2 312 руб./кв. м в мес., включая НДС и операционные расходы, что на 1,4% больше по сравнению с декабрем 2022 года.
В I квартале 2023 года завершилась реконструкция двух исторических зданий сети бизнес-центров «Сенатор» на Миллионной улице. Таким образом, рынок офисной недвижимости класса А пополнился на 21,1 тыс. кв. м арендопригодной площади.
За три месяца доля свободных офисов класса А в Северной столице увеличилась на 7% и достигла 161 тыс. кв. м, что составляет 11,5% от общего объема предложения высокобюджетных бизнес-центров. В Центральном районе, где фиксируются самые высокие арендные ставки в городе, вакантность увеличилась в 1,5 раза. В то же время в Московском районе, который пользуется спросом среди арендаторов благодаря хорошей транспортной доступности, доля свободных офисов класса А сократилась за квартал на 36%.
По итогам I квартала 2023 года средневзвешенная арендная ставка на офисы класса А увеличилась на 1,4% и составила 2 312 рублей за кв. м в месяц. Это обусловлено увеличением объема дорогого предложения офисов, где ставки превышают 2 500 рублей за кв. м в месяц, в то время как основной платежеспособный спрос ориентирован на бюджет 1 900–2 100 рублей за кв. м в месяц.
Арендные ставки в Санкт-Петербурге сильно дифференцированы в рамках одного класса и зависят от местоположения, качества отделки и доли пустующих площадей в здании. В бизнес-центрах с высокой долей вакантности, где помещения пустуют более шести месяцев, отмечалось снижение запрашиваемых ставок на 5–10%, что во всех случаях приводило к сокращению доли пустующих офисов в здании.
Большинство международных компаний, арендовавших офисы класса А, к концу I квартала 2023 года уже приняли решение касательно своего присутствия в Санкт-Петербурге. Дальнейшее массовое освобождение офисов иностранными компаниями не предвидится. Однако значительная доля офисной недвижимости высокого класса арендуется компаниями нефтегазового сектора, которые в случае релокации в новые здания могут освободить часть занимаемых площадей.
До конца 2023 года прогнозируется завершение строительства и реконструкции еще двух офисных зданий арендопригодной площадью 20 тыс. кв. м – «Сенатор» на пр. Медиков и бизнес-центр на ул. Моисеенко. Это приведет к росту доли свободных площадей в центральной части города. При этом арендные ставки будут варьироваться в зависимости от локальной конкуренции по районам.
Константин Лосюков, генеральный директор NF Group в Санкт-Петербурге: «В 2023 году кардинальных изменений на рынке качественной офисной недвижимости Северной столицы, скорее всего, не будет. Все основные тенденции сформировались в конце прошлого года. Рынок стал очень чувствительным к цене — даже небольшое снижение ставок в пределах 5-10 процентов уже меняет отношение арендаторов к зданию и заинтересованность в аренде. Технически средние ставки остаются на прежнем уровне, но по факту наблюдается как выход новых объектов с более высокими ставками, так и снижение стоимости аренды в уже функционирующих зданиях. Как никогда совокупность характеристик здания (удачное расположение, эффективные планировки, хорошая инфраструктура, качественная отделка) играют решающую роль в выборе арендатора».
По словам Регины Волошенко, директора департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, растущая доля свободных площадей в классе А, ограниченный спрос и высокая себестоимость строительства сдерживают девелоперскую активность. На этапе строительства находится минимальный объем офисной недвижимости класса А, предназначенной для сдачи в аренду. Действующие бизнес-центры, собственники которых гибко подходят к переговорному процессу и арендным ставкам, активно заполняются арендаторами.
