11 апреля прошла XV ежегодная конференция «Офисы: по-новому живем, по-новому работаем», организованная консалтинговой компанией NF Group. Ведущие специалисты отрасли представили аналитику рынка и поделились видением его дальнейшего развития, обсудили преимущества аренды и покупки офисов, рост средневзвешенной арендной ставки, а также альтернативные источники энергии при эксплуатации такой недвижимости.
Конференция традиционно состояла из двух сессий. В ходе первой обсуждались последствия турбулентных событий прошлых лет, в частности ухода международных компаний и вызовов, с которыми столкнулся рынок офисной недвижимости. В частности, широкий круг арендаторов получил новые возможности выбирать самые качественные и современные офисы, при этом объем спроса на такие объекты до сих пор не удовлетворен. Вторая сессия была посвящена основным показателям и трендам рынка, а также тому, как выглядит рабочее пространство будущего и какую роль офис играет в привлечении талантливых сотрудников.
Павел Барбашев, коммерческий директор O1 Properties, одного из крупнейших собственников офисных объектов класса А, поделился своим видением тенденций и перспектив в сфере строительства, редевелопмента и инвестиций в офисную недвижимость. Он отметил, что текущие цены продаж качественной офисной недвижимости превышают потенциальную доходность застройщиков, в результате чего 80–90% нового объема офисов строится для продажи, поскольку реализация с целью последующей аренды в настоящее время экономически менее выгодна, однако ситуация может измениться в ближайшие год-полтора. Эксперт также указал на сокращение разницы в арендных ставках между локациями: если раньше ставки на офисы в Белорусском деловом районе были на 20–25% выше, чем в Павелецком, то сейчас разница не столь существенна.
По словам Марии Зиминой, партнера, директора департамента офисной недвижимости NF Group, с начала 2024 года средневзвешенные ставки аренды в офисах выросли: в классе А – на 2,2% до 26 419 руб. за кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС), в классе B – на 2,4% до 18 706 за кв. м. Такая динамика обусловлена высоким спросом на офисную недвижимость, вымыванием более бюджетного предложения, а также ростом ставок в отдельных офисных проектах и деловых районах. Недостаток качественных свободных помещений, а также ограниченное количество строящихся объектов для аренды могут стать причиной дальнейшего роста ставок в 2024 году. Сейчас в Москве свободными остаются более 612 тыс. кв. м. офисных площадей класса А и более 812 тыс. кв. м класса B. С начала года доля свободных площадей в офисах класса А снизилась на 1,4 п.п., до 11%, в классе В – на 0,5 п.п. до 6,4%. На фоне восстановления рынка тенденция снижения вакантности сохранится на протяжении всего 2024 года.
Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR Group, подчеркнул, что сегодня наблюдается нехватка качественного предложения, способного удовлетворить запросы на аренду и покупку крупных офисных помещений, например, площадью более 10 тыс. кв. м. Он отметил, что ограниченность доступных земельных участков и свободных помещений оказывает значительное влияние на способность рынка отвечать потребностям арендаторов и инвесторов, ищущих современные и просторные офисы в основных деловых районах. Кроме того, спикер отметил развивающуюся на рынке тенденцию к реализации офисных комплексов до их ввода в эксплуатацию на примере деловых небоскребов iCITY от MR Group в Москва-Сити.
Мария Кабанова, коммерческий директор Space 1, говорила о гибких офисах, которые сегодня реализуются двумя основными форматами: готовые офисы и Build-to-Suit, каждый из которых предлагает свои уникальные преимущества и подходы к рабочей среде. Сервисные офисы представляют собой полностью оборудованные и управляемые рабочие места, которые компании могут снимать на короткий или длительный срок, а главное их отличие — это высокий уровень сервиса: клиенты получают полный пакет офисных услуг и могут сконцентрироваться на своем бизнесе, не отвлекаясь на вопросы управления офисом. Flex-офисы предлагают гибкость по сроку аренды и возможность быстро начать работу без необходимости инвестировать в отделку и обустройство пространства, а также отвечают запросам всех форматов бизнеса: от стартапов до крупнейших корпораций.
Александр Маслов, директор департамента продаж РФ и СНГ «Юнигрин Энерджи», в свою очередь рассказал о том, какие инновационные решения в области строительства и управления офисами становятся не только популярными, но и необходимыми. По его словам, все более востребованными являются решения с использованием возобновляемых источников энергии, направленные на повышение энергоэффективности зданий, сокращение расходов на его эксплуатацию и сохранение окружающей среды. «Это, например, интегрированные солнечные решения (Building-integrated photovoltaics) или вентилируемые солнечные фасады, которые визуально не отличаются от обычных, но являются энергогенерирующими. Они сертифицированы, могут применяться для коммерческого и жилого строительства. BIPV фасады обеспечивают независимость от роста тарифов на электроэнергию, бесперебойное энергоснабжение, позволяют получить скидку по налогу на имущество и дополнительные баллы при сертификации объектов, а также снизить углеродный след».
По словам Елизаветы Голышевой, директора по стратегии Pridex Spaces | Multispace, основной фактор, определяющий развитие офисных пространств сегодня, – это активное внедрение гибридного формата работы и соответствующих цифровых решений: незакрепленных рабочих мест, систем бронирования и др. «И хотя их можно интегрировать даже в самый консервативный офис, пока что эти инструменты используются достаточно хаотично. В рамках нового исследования мы выяснили, что гибридный формат принят компаниями как HR-инструмент, позволяющий привлекать и удерживать персонал, но используется он неэффективно: только 22% опрошенных считают преимуществом гибрида оптимизацию расходов на офис. При этом технологии позволяют создать бесшовную среду, в которой сотрудник экономит 6-10 часов в месяц, а компания – 4-5% стоимости его рабочего времени. Они также позволяют сократить площадь на человека более чем на 40% без ущерба для его комфорта».
О рынке труда и роли офиса в удержании высококвалифицированных работников рассказала Юлия Анисимова, директор направления офисного аутсорсинга АНКОР. По ее словам, современные компании в России сталкиваются с непростыми вызовами: недостаток рабочей силы и низкий уровень безработицы делают процесс найма сотрудников все более сложным и конкурентным. В условиях таких изменений необходимо активно искать новые стратегии и подходы к найму, чтобы обеспечить стабильное развитие бизнеса и привлечение высококвалифицированных специалистов. Не последнюю роль в привлечении и удержании внутри компании талантливых сотрудников играет и офисное пространство. «Для этого, безусловно, необходимо предоставлять максимально комфортные условия труда, чтобы эргономика рабочего пространства, система кондиционирования и освещения не утомляли, а скорее поддерживали высокую производительность в длинном рабочем процессе. А дополнительные бонусы: в виде примерочных, поста приема и отправки доставок или «химчистка» внутри БЦ – позволяли «разгрузить» от бытовых дел».
