По данным консалтинговой компании NF Group, по итогам 2022 года общий объем качественной складской недвижимости в России составил 42,2 млн кв. м, из которых 55% приходится на Московский регион. При этом,общая площадь складов формата self-storage в Москве составила 225 417 кв. м, на 14,8% превысив показатель 2021 года.
За 2022 год рынок пополнился пятью новыми складами формата self-storage и 30 проектами мини-формата, а общее число складов индивидуального хранения достигло 119, увеличившись на 41,6% в годовой динамике. В Санкт-Петербурге суммарная площадь складов индивидуального хранения составляет 42 203 кв. м. В 2022 году на рынок вышли семь новых объектов. В целом в Северной столице в ведении 18 операторов насчитывается 27 объектов self-storage.
Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group считает, что складская недвижимость продолжает показывать себя как наиболее стабильный сегмент в кризисные периоды. С точки зрения классических складов в прошлом году мы наблюдали значительные изменения конъюнктуры рынка, при этом сегмент self-storage продолжил рост – ставка аренды выросла на 23%, а общий объем предложения в Москве – почти на 15%. В сегменте наблюдаются структурные изменения – снижение размера открываемых объектов, преобладание аренды над покупкой при открытии новых площадок, снижение доли юридических лиц среди пользователей, открытие точек в объектах с лучшей транспортной доступностью для населения. В целом сегмент остается довольно интересным форматом коммерческой недвижимости, требующим существенно меньших инвестиций при выходе на рынок, по сравнению с классической складской недвижимостью.
В 2022 году общая площадь складов формата self-storage в Москве достигла 225 417 кв. м, увеличившись на 14,8% в годовой динамике (196 356 кв. м в 2021 году). На конец декабря 2022 года на рынке складов индивидуального хранения Москвы насчитывается 119 объектов, что на 41,6% больше показателя 2021 года (84 склада).
Необходимо отметить новый тренд, который продолжился и усилился в 2022 году – это тенденция быстрого открытия небольших складов (площадью порядка 100-300 кв. м), расположенных не в отдельно стоящих зданиях, как при классическом варианте склада формата self-storage, а в оборудованных нежилых помещениях, подвалах жилых домов и паркингах (так называемый мини-формат).
При наличии уже существующих складских помещений индивидуального хранения за год на рынок вышло еще пять новых складов формата self-storage и 30 объектов мини-формата (в 2021 году – тринадцать). Сейчас в сегменте насчитывается 32 компании, причем на топ-10 из них приходится 80,5% рынка по площади.
В Москве средний размер открываемых объектов по арендопригодной площади продолжает снижаться – 878 кв. м в 2022 году, что соответствует тренду по уменьшению общей площади складов и открытию центров индивидуального хранения в помещениях меньшей площади, но более удобных с точки зрения логистики для арендаторов (2 088 кв. м – в 2019 году, 1 551 кв. м – в 2020 году, 940 кв. м – в 2021 году).
Средний уровень заполняемости складов индивидуального хранения в Москве остается высоким (88,78%), хотя по сравнению с 2021 годов снизился на 2,32%, а средний срок аренды индивидуального бокса увеличился с 8 до 9 месяцев.
Самым крупным игроком на рынке складов для частных лиц остается сеть «Складовка» с арендопригодной площадью 29 810 кв. м (всего открыто девять объектов). В число крупнейших компаний в этом сегменте также входят сети «Хоумсклад» (26 998 кв. м, в собственности – семь складов), «Сити-Бокс» (21 385 кв. м, пять складов в собственности).
Лидерство в развитии нового мини-формата автономных складов сохраняется за компанией «Кладовкин» (23 336 кв. м, 23 объекта в управлении).
Наибольшим спросом склады формата self-storage традиционно пользуются у физических лиц, их доля составила 87,8% (78,9% в прошлом году); доля юридических лиц уменьшилась в связи со снятием пандемийных ограничений и возвращением сотрудников на свои рабочие места в офисные помещения и составила 12,2% (21,1% в прошлом году).
В 2022 году в Москве работает 289 площадки уличного, контейнерного хранения, зафиксировано увеличение показателя на 14,8% (246 площадок в 2021 году).
За 2022 год средняя ставка аренды в Москве на помещения self-storage увеличилась на 396 рублей и составила 2 107 руб./кв. м/мес. Стоимость аренды уличных контейнеров также увеличилась до 1 079 рублей за 1 кв. м в месяц (955 руб./кв. м – в 2021 году).
Для открытия складов индивидуального хранения предпочтение отдается отдельно стоящим, капитальным зданиям (54% складов), подвалы жилых домов и подземные паркинги занимают 24% и 10% соответственно. Склады, открываемые в хозяйственных помещениях и в части жилых домов, составляют 9%. Меньше всего популярны ангарные форматы (3%).
Что касается рынка складов индивидуального хранения Санкт-Петербурга, в настоящее время в ведении 18 операторов насчитывается 27 объектов self-storage. За 2022 год на рынок вышли семь новых объекта, три из которых – у лидера рынка, компании Prostor, предлагающей в совокупности 17 800 кв. м, или 42,17% от общей арендопригодной площади складов индивидуального хранения в Санкт-Петербурге (42 203 кв. м).
В 2022 году средний размер открываемых складов в Санкт-Петербурге увеличился и составил 1 563 кв. м (878 кв. м – в 2021 году и 1 442 кв. м – в 2020 году). Предпочтение по формату зданий для складов также отдается отдельно стоящим капитальным зданиям (66%), 34% складов формата self-storage приходится на подвалы жилых домов и подземные паркинги.
По словам Натальи Мацневой, исполнительного директора Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ), за последние два года отрасль индивидуального хранения развивается крайне стремительно, увеличив предложение по объектам в два раза (+48 складов классического и мини-формата за 2021 и 2022 гг.) и арендопригодной площади (+29 061 кв. м за 2022 г). За 2022 год Санкт-Петербург обгоняет Москву по темпам открытия объектов в отдельно стоящих капитальных зданиях.
