Российский рынок офисной недвижимости впервые получил профессиональный стандарт измерения арендуемых площадей. Ассоциация участников рынка коммерческой недвижимости (АРКН) представила методику «АРКН 2025–1» — документ, который должен снять расхождения в расчетах и сделать переговоры между арендодателями и арендаторами заметно прозрачнее.
АРКН презентовала совместно с архитектурным бюро MKV architects методику измерения площадей офисных зданий. Это первая отечественная система обмера, созданная «снизу вверх» — профессиональным сообществом и под запрос бизнеса. К разработке подключились эксперты из O1 Properties, Millhouse и ENKA, что обеспечило документу отраслевую широту и практическую применимость.
По словам коммерческого директора O1 Properties Павла Барбашева, единый подход устраняет разночтения в расчетах и делает переговоры «более предметными». Собственники и арендаторы теперь работают с корректными и сопоставимыми данными — важная предпосылка для честного формирования ставок и условий аренды.
Задача разработчиков заключалась в том, чтобы создать стандарт, сопоставимый с международной практикой BOMA, но адаптированный к отечественным особенностям проектирования и эксплуатации зданий. Сертификация не требуется, обучение доступно любому участнику рынка.
Директор по аренде Millhouse Елена Малиновская отмечает, что методика удобна для ежедневной работы: алгоритмы расчета структурированы, понятны и легко воспроизводимы. Это снижает нагрузку на команды, ускоряет подготовку предложений и помогает избегать спорных ситуаций.
Методика «АРКН 2025–1» решает несколько ключевых задач.
Во-первых, она унифицирует расчет площадей, включая распределение мест общего пользования и технических зон между арендаторами.
Во-вторых, фиксирует прозрачные формулы коэффициентов — один из самых спорных элементов переговоров на рынке.
Кроме того, методика обеспечивает стабильность арендуемой площади на всем жизненном цикле здания, несмотря на локальные перепланировки. Это делает сравнение объектов корректным и удобным.
Именно это, по словам директора по аренде недвижимости ENKA Арджана Пайзы, формирует более предсказуемую среду для принятия управленческих и инвестиционных решений: «Единый стандарт расчета площадей минимизирует ошибки и разночтения, повышает качество аналитики и прозрачность сделки на всех этапах. Такой подход укрепляет доверие между участниками рынка и задает более высокий уровень профессиональных требований».
Методика предназначена сразу для широкого круга участников рынка: девелоперов, собственников, управляющих компаний, брокеров, архитекторов и проектировщиков. Документ описывает типы площадей, принципы определения границ и формулы коэффициентов — создавая основу для точных, сопоставимых и прозрачных расчетов.
Появление такого стандарта — событие, которое рынок давно ждал. Долгие годы Россия жила на смеси международных методик, локальных трактовок и своеобразных «корпоративных школ» расчета площадей. Каждый крупный игрок мерил по-своему, и отсутствие единства постоянно приводило к спорам.
«АРКН 2025–1» — это попытка наконец синхронизировать подходы. Да, документу нужно время, чтобы стать реальным де-факто стандартом, и многое будет зависеть от того, насколько быстро его примут крупнейшие девелоперы и собственники. Но потенциал у методики безусловно есть: она снимает лишние напряжения в переговорах, повышает предсказуемость сделок и делает рынок взрослее.
Если инициатива приживется, отрасль получит удобный общий язык, а это, как показывает практика, половина успеха в любых сложных бизнес механизмах.
