Как мы уже писали ранее, ведущая семерка консультантов рынка коммерческой недвижимости приняла Международные стандарты качества брокерских и консалтинговых услуг (REABS — Real Estate and Brokerage Standards). О том, как эти стандарты будут работать на практике, мы попросили рассказать Андрея Лукашева, управляющего партнера компании ILM, член Совета RICS (Россия и СНГ), MRICS, CCIM, SIOR.
— Какое правило REABS, на ваш взгляд, наиболее критично может быть воспринято российскими брокерами, консультантами?
— Безусловно, то, которое касается конфликта интересов. Когда ваша компания проводит тендер среди консультантов по недвижимости, как вы узнаете, что потенциальный победитель будет защищать только ваши интересы, не станет выносить конфиденциальную информацию за рамки проекта, прямо или косвенно не принесет ущерба вашей компании? У юридических и финансовых консультантов все просто: они даже не рассматривают участие в тех проектах, где есть хоть малейший намек на пересечение интересов с их текущими или бывшими клиентами. Большинство же российских консультантов по недвижимости свободны в своих действиях, в отличие не только от коллег по бизнесу в целом, но и от зарубежных коллег по сегменту недвижимости.
Например, в Сингапуре работа консультантов контролируется на уровне государства: за неэтичные действия в отношении клиента следует серьезное наказание. В нашей стране одновременная работа одного отдела на клиента, а другого отдела на собственника здания для многих компаний вполне обычная ситуация.
— Насколько жестко стандарты RICS регламентируют такие отношения?
— Со стороны RICS ультимативных требований о том, что консультант должен представлять только одну сторону, нет. Но при наступлении подобного случая RICS настаивает на подписании документа, в котором сказано, что все стороны уведомлены о наличии конфликта интересов и договорились о способах его решения.
— Еще одно этическое правило, которое проходит практически через все пункты REABS, — предоставление клиенту прозрачной и достоверной информации. Готовы ли российские консультанты соблюдать такие требования?
— Полтора года назад в рамках форума Министерства экономического развития РФ руководителям исследовательских отделов компаний большой четверки, работающих в сфере коммерческой недвижимости, был задан вопрос: «Вы все работаете на одном поле, все объекты, которые вы анализируете, известны, почему цифры, отражающие объем вакантных и арендованных площадей, у вас разные?». Ответ был следующий: «Нам не выгодно, чтобы мы оперировали одинаковыми данными». Задача RICS как раз и состоит в том, чтобы рассказать российскому рынку о специальной платформе, которая способна объединить его представителей на основе общих стандартов, позволяя при этом конкурировать между собой, не опасаясь за качество предлагаемого клиентам продукта. Да, внедрение стандартов REABS в России не произойдет в один день, но они поддерживаются большинством профессиональных компаний и имеют все шансы положительно повлиять на наш рынок.
— Сможете на конкретном примере рассказать о том, что такое для консультанта работа на совесть?
— Допустим, есть два офисных объекта: один стоит дешевле, другой — дороже. Однако при детальном сравнении выясняется, что в стоимости первого объекта не учтены важные параметры: страховка, индексация, парковка, гибкость по отношению к планам развития бизнеса клиента и т. п. Но именно эти параметры могут серьезно изменить конечную стоимость офиса. Поэтому, прежде чем клиент окончательно выберет офис, консультант обязан настоять на оценке совокупной стоимости владения за весь срок аренды, а еще лучше — стоимости рабочего места.
— Что вы имеете в виду под стоимостью рабочего места?
— В разных офисах, но с одинаковой площадью, в связи с определенными архитектурными или другими особенностями, можно организовать различное количество рабочих мест для решения задачи компании. Например, в одном — 52, а в другом — 62. Соответственно, стоимость второго офиса, наиболее эффективного с точки зрения организации рабочих мест, будет заметно ниже и комфортнее для арендатора при условии достаточности технических мощностей в помещении. Поэтому еще до принятия решения о вы-
боре офиса консультант должен рекомендовать клиенту сделать проект планировочного решения. Такой подход к оценке помещения важен и в том случае, если компания в будущем планирует рост и увеличение количества сотрудников.
— На что еще должен обратить внимание ответственный консультант?
— Сегодня, как никогда, актуален вопрос транспортной доступности офиса. Консультант может помочь заказчику разобраться и с этой проблемой. Один из самых простых вариантов избежать текучки кадров, которая непременно возникнет у клиента, если офис будет находиться в труднодоступном месте, — определить сегмент города, где проживает наибольшее количество сотрудников и наиболее ценные для компании люди, и соотнестись с этими данными при выборе офиса.
Также в процесс выбора нового офиса с недавних пор вмешался еще один новый для нашего рынка фактор — введение платных парковок внутри Садового кольца. Теперь арендаторы с особой осторожностью рассматривают офисы, которые находятся не только в этой зоне. Информацию о наличии бесплатных парковок просят у наших консультантов и по офисам, расположенным внутри Третьего транспортного кольца, ведь московское правительство планирует и далее развивать зону платной парковки.
Продолжение статьи доступно только подписчикам.