Письмо в редакцию
Поставщики все время называют разные параметры, на основании которых в офисе должен проводиться планово-предупредительный ремонт. По заявлениям одного, моя компания должна проводить его раз в месяц; согласно версии другого, такой ремонт нужно делать раз в квартал; третий говорит, что стены следует обрабатывать определенным образом раз в год, полы — раз в полгода, потолки — раз в месяц и т. д. У всех разные не только сроки, но и критерии планово-предупредительного ремонта. Кроме того, когда я задаю вопрос, что стандартно включается в понятие «планово-предупредительный ремонт», все равно получаю разные ответы. Поэтому я сравниваю «апельсины с яблоками», не могу правильно сформировать тендерное задание и корректно составить бюджет. Подскажите, какие все-таки работы должны входить в планово-предупредительный ремонт, существуют ли какие-то стандартные графики и нормативы?
Ольга П., Москва
Журнал «Административный директор» пригласил обсудить вопрос планово-предупредительных ремонтов Алену Кулаченкову, директора по административным вопросам ПАО «Совкомбанк», и Станислава Журина, коммерческого директора компании АРМЭКС, профессионально занимающейся эксплуатацией недвижимости.
Станислав Журин: Единого стандарта по планово-предупредительным ремонтам не существует, поэтому обслуживающие компании нарабатывают собственные графики и нормативы, опираясь на свой опыт работы. Отсюда и возникают расхождения. Для каждого объекта разрабатывается индивидуальный график работ, учитывающий все технические особенности здания и потребности заказчика. Чтобы не приходилось сравнивать «яблоки с апельсинами», лучше составить техническое задание, в котором четко прописать состав инженерных систем, объемы работ и количество необходимого обслуживающего персонала. Конечно, чем крупнее объект, тем больше возникает нюансов, которые не всегда возможно предусмотреть, тем сложнее составить график планово-ремонтных работ. Если объект небольшой, то такой график будет простым и более гибким. Но вне зависимости от величины здания и организации нужно понимать, что экономить на предупредительно-ремонтных работах не стоит, как не стоит и слепо доверять тем поставщикам, которые в рамках таких работ хотят продать вам все самое дорогое и побольше.
Алена Кулаченкова: Но я не хочу купить поменьше, я хочу купить подешевле.
Станислав Журин: Тут нужно понимать, что не всегда возможно сделать подешевле без ущерба качеству. Многое зависит от инженерной «начинки» здания: если в нем одни краны и рубильники, то техническое обслуживание и персонал будут соответствующего уровня. Если же мы говорим о более сложных зданиях с единой системой управления инженерией, то и персонал нам понадобится более квалифицированный и соответственно более высокооплачиваемый.
Алена Кулаченкова: Получается, все зависит от правильности технического задания. А если в компании технический персоналнекомпетентный,при-вык работать плоскогубцами и кувалдой, он ведь и техзадание составит, исходя из своих компетенций, рабочих привычек и многолетнего опыта.
Станислав Журин: В такой ситуации я бы рекомендовал пригласить компанию-подряд-чика, которая поможет составить техзадание. Однако в дальнейшем не советую привлекать ее для участия в тендере на эксплуатацию, чтобы у нее не было соблазна сделать техзадание под себя.
Алена Кулаченкова: Да, однако таким образом у меня получаются дополнительные затраты на составление техзадания. Я ведь могу не знать, будет ли этот тендер вообще проведен — иногда бизнес просто прощупывает почву, хочет понять, что покупать на рынке, что за рынком, стоит ли что-то действительно менять. А затраты уже понесены, есть техзадание, и не факт, что через год оно будет таким же актуальным, и я смогу его в дальнейшем использовать.
К тому же как мне проверить, что это техзадание действительно составлено грамотно, не имея нужных компетенций?
Станислав Журин: Техзадание, которое вы один раз разработаете для своего здания, будет достаточно долго актуально. Конечно, если не случится каких-то грандиозных реконструкций. У вас как была система электроснабжения с определенным количеством кило/ мегаватт, она такой и останется, то же касается вентиляции, водоснабжения и прочего. А в случае серьезного укрупнения компании или существенного увеличения энергомощностей, скорее всего, потребуется смена здания и как следствие — новое техническое задание и регламентные карты и графики.
Алена Кулаченкова: А какие системы вы включаете в график планово-предупредительных работ?
Станислав Журин: Все инженерные системы. Как правило, это системы электроснабжения, водоснабжения, вентиляции и холодоснабжения, системы управления зданием и системы безопасности.
Алена Кулаченкова: Допустим, я к вам обратилась: составьте мне матрицу, по которой я буду делать предупредительно-плановые ремонты, примерные сметы на эти ремонты, чтобы можно было понять затратную часть. Сколько времени займет составление подобных прогнозов?
Станислав Журин: Все зависит от площади и этажности здания. К примеру, 15-этажный бизнес-центр класса «А» в 10—15 тысяч кв. м при условии постоянного доступа во все помещения и наличия исполнительной документации мы будем обследовать около пяти рабочих дней и около двух недель составлять отчет с графиками и сметами.
Алена Кулаченкова: Когда необходимо впервые задуматься о планово-предупредительных ремонтах?
Станислав Журин: Однозначно на этапе строительства здания. Когда вы сами строите здание и привлекаете к процессу компанию, которая его будет дальше обслуживать, — это идеальный вариант. К сожалению, такое бывает крайне редко. Как правило, организация въезжает в уже заселенный бизнес-центр и только потом начинает заниматься выбором подрядчика по обслуживанию офиса либо принимает условия той управляющей компании, которая уже работает на объекте. В этом случае без технического задания по планово-предупредительным работам не обойтись, также я бы рекомендовал провести инженерный аудит нового офиса на предмет соответствия проектным решениям.
Основная рекомендация — на любые работы по зданию помимо архитекторов и дизайнеров привлекать технических специалистов, эксплуатанционщиков. Недавно я был в одном офисе, где вставили бронированные стекла, при этом по решению дизайнера срезали все батареи, а оставшиеся накрыли декоративными решетками. В итоге, чтобы ни делали сотрудники эксплуатирующей организации, зимой температура в помещении не поднималась выше +14. Или другой пример: в офисе закрыли доступ к инженерным системам мрамором, так что к ним никак не подобраться. На момент приемки инженерных систем здания все работало, все нормы были соблюдены. Проблемы начались позже, когда перед обслуживающей компанией встал вопрос о проведении технического обслуживания и работ, связанных с реконструкцией офиса. Когда нет доступа к системам, невозможно вовремя поменять фильтры, система отопления забивается воздушными пробками, а в случае аварии невозможно перекрыть запорную арматуру и прочее. Этих проблем можно избежать, если в комиссию по приемке систем включить сотрудников эксплуатирующей компании.
Алена Кулаченкова: Однако если взять идеальное здание и «пройтись» по всем системам, то план предупредительно-ремонтных работ составить, наверное, не сложно?
Продолжение статьи доступно только подписчикам.