Многим кажется, что рынок офисной недвижимости статичен. На самом деле он динамично развивается и отражает процессы, которые происходят и в бизнесе, и внутри компаний. Одним из самых ярких атрибутов таких изменений стало появление в России в 2005 году коворкингов. А наиболее активный рост этого сегмента недвижимости пришелся на 2008 год, на кризисный период. Татьяна Шараева, управляющий партнер компании Meeting Point, опытный руководитель, маркетолог и экономист более чем с 20-летним опытом работы на руководящих должностях в крупных компаниях, рассказала журналу «Административный директор» о том, каким должен быть современный коворкинг и каковы его дальнейшие перспективы.
Корр.: Татьяна, как вы считаете, чем было вызвано появление в России коворкингов?
Татьяна Шараева: Во время кризиса на рынке появилось большое количество безработных, которые открывали небольшие фирмы, становились индивидуальными предпринимателями. И, безусловно,
им требовались рабочие места, небольшие офисные пространства, где можно было без проблем снять уже готовое рабочее место и при необходимости легко от него отказаться.
Изначально многие коворкинги имели отраслевую специализацию: например, IT, дизайнеры. Люди приходил в свое комьюнити, где им было легко и свободно, они могли обсуждать свои идеи с другими арендаторами коворкингов, находить среди них партнеров или клиентов.
По мере того как ситуация стабилизировалась, начал развиваться малый бизнес, аудиторией коворкингов перестали быть только фрилансеры, а на рынке стали востребованы мини-офисы и рабочие места с обслуживанием. Сегодня они могут занимать площади от десяти квадратных метров до нескольких этажей. Это настоящие сервисные офисные пространства, владельцев которых, по сути, можно назвать офисными операторами. Они нашли ключ к сердцу не только малого бизнеса, но и среднего, а порой даже крупного, и предложили ему то, что не смог дать рынок стандартной офисной недвижимости.
Корр.: В чем, по вашему мнению, преимущество таких сервисных пространств перед обычной офисной недвижимостью?
Т. Ш.: Прежде всего в сервисном подходе и работе по принципу одного окна. Второй момент — фиксированная оплата за весь комплекс услуг, который связан с организацией рабочих мест. Вам не нужно тратить большие деньги и нанимать дизайнеров, строителей, покупать мебель, заключать бесчисленные договоры на клининг, эксплуатацию, флористов, обслуживание принтеров, закупку канцтоваров, кофе и прочего. Но главное — арендатору сервисного пространства не нужно содержать то огромное количество персонала, которое будет организовывать и сопровождать все эти сервисы. Есть фиксированная цена в месяц, которую компания платит за все, и больше ее ничего не волнует.
Сейчас сервисные офисные операторы выполняют любой функционал, начиная от build to suit, когда арендатор приходит в помещение в бетоне и говорит: «Сделайте этот офис под мою компанию». И офисный оператор все построит и обставит так, как нужно клиенту, заключит необходимые договоры на обслуживание офиса и будет это обслуживание поддерживать. Компания, по сути, заезжает в готовый офис и работает, ни копейки не потратив капитальных вложений, просто оплачивает ежемесячный арендный платеж.
Еще одно преимущество новых коворкингов — гибкость договорных отношений. Возможность выхода из договора гораздо легче, чем при обычном договоре аренды. Во многих случаях клиенту достаточно уведомить арендодателя письмом за определенное количество дней, и он свободен.
Безусловно, клиент выбирает то, что ему удобно, то, что комфортно.
Корр.: Для меня коворкинг — это в первую очередь просто рабочие места или маленькие помещения. Но когда огромные площади сдаются как коворкинг одной компании, это что-то совершенно другое. Почему сами владельцы бизнес-центров не могут предложить то же самое рынку, зачем им посредник? Практика переезда компаний в новый офис с готовой отделкой от арендодателя достаточно распространена. Я понимаю, что вы добавляете сервисное обслуживание, однако операторов по сервисному обслуживанию тоже достаточно на рынке.
Т. Ш.: Сервисная составляющая это очень существенная часть нашего бизнеса. Большинство владельцев бизнес-центров не делают это сами, потому что не имеют компетенций для создания такой сервисной команды, считают свои деньги и время. Представьте, вы построили бизнес-центр и приняли решение его сдавать. Теперь вам нужно нанять брокеров, маркетолога, агентство, которое будет рекламировать бизнес-центр, и т. д. Приходит потенциальный клиент, ему показывают помещения в бетоне, он соглашается и выставляет какие-то свои условия: сделайте fit-out, дайте арендные каникулы и прочее, начинаются длинные торги, согласования, а период экспонирования площадей все растет.
Когда приходит офисный оператор, задача для девелопера значительно облегчается. Владелец бизнес-центра, как рыбак, — ему очень хочется поймать большую рыбу, сдать все моноклиенту. А достойный офисный оператор — это по сути такая же большая рыба, которая арендует у владельца сразу все здание (либо существенную его часть), к тому же такой сервисный оператор приводит в бизнес-центр клиентов достойного уровня.
Второй момент — как правило, офисный оператор очень тщательно занимается зонированием пространства с учетом всех современных тенденций. Оно должно быть сделано таким образом, чтобы было достаточно мест для общего пользования: кухни, большие и небольшие переговорные комнаты, уютные закутки, где можно уединиться и быстро поговорить. Мы, просчитываем правильное соотношение квадратных метров на этаже — какое количество кабинетов, переговорных комнат должно быть, ведем статистику, сколько часов каждый клиент пользуется переговорными комнатами. В общем, все зоны рассчитываем максимально эффективно. А потенциальный арендатор бизнес-центра редко снимает этаж целиком, как правило, какую-то его часть. И представьте себе, если на тысячу квадратных метров мы делаем одну кухню, один лаундж, столько-то переговорных комнат, туалетов, а каждая компания-арендодатель на этаже делает себе свой лаундж, свои переговорные и прочее. Понимаете, сколько потерь? Таким образом, мы сильно экономим на метраже. И это дает нам дополнительное денежное преимущество. Плюс еще сервис. Вот эти две составляющие нашего бизнеса делают нас привлекательными для клиента и отличают от обычного арендодателя.
Продолжение статьи доступно только подписчикам.