Московский офисный рынок в первом полугодии 2025 года действовал в условиях ограниченного ввода и сдержанного спроса из-за дефицита качественных готовых площадей и значительного роста арендных ставок и цен на покупку за последний год. По данным Remain, в эксплуатацию введено всего 19 тыс. кв. м новых офисных площадей — два проекта класса B+. Массовые переносы сроков ввода объектов связаны как с техническими причинами, так и с бюрократическими сложностями. Вместе с тем девелоперы зачастую заявляют слишком оптимистичные графики ввода. До конца 2025 года запланировано ввести около 1,2 млн кв. м офисных площадей, однако прогноз Remain более консервативен — около 750 тыс. кв. м, что на 36% ниже заявленных объемов.
Вакансия и структура предложения
Сегодня из 919 тыс. кв. м вакантных площадей 56% (513 тыс. кв. м) предлагается в аренду, и 44% (406 тыс. кв. м) — в продажу. На московском офисном рынке ощущается острый дефицит качественных готовых офисных помещений, особенно с отделкой. Доля вакансии по итогам полугодия составила 4,6%: в классе А — 6,1%, в B+ — 3,1%.
В условиях низкой вакансии и высоких ставок аренды арендаторы все чаще предпочитают сохранять текущие площади, даже если новые коммерческие условия менее выгодны. Растет популярность оптимизации арендуемых площадей за счет сокращения штата или перехода на удаленный/гибридный формат работы.
Минимальный объем готового предложения стимулирует покупателей офисной недвижимости выбирать объекты с вводом до 2030 года. Объем продаж в 1 полугодии 2025 года превысил показатели аналогичного периода прошлого года. Потенциальное снижение ключевой ставки способно стимулировать инвестиции в коммерческую недвижимость. В то же время аналитики Remain прогнозируют снижение спроса на покупку офисов по итогам 2025 года до 600 тыс. кв. м — более чем в 2 раза меньше результата 2024 года, когда было продано 1,4 млн кв. м.
Коммерческие показатели
Средневзвешенная ставка аренды по готовым вакантным помещениям составляет 27 тыс. руб. за кв. м в год без НДС, OPEX и коммунальных платежей. В классе А — 32 тыс. руб., в B+ — 24 тыс. руб. Средняя цена продажи достигла 394 тыс. руб. с НДС: в классе А — 494 тыс. руб., в классе B+ — 266 тыс. руб. Рост запрашиваемых ставок аренды и цен продажи замедляется, но остается на высоком уровне.
В офисах класса А разница между помещениями с отделкой и без нее составляет 43% по средним ставкам аренды (39 тыс. руб. против 27 тыс. руб. за кв. м в год) и 21% по средним ценам продажи (571 тыс. руб. против 472 тыс. руб. с НДС).
Офисы класса А и B+ по деловым районам
Минимальная вакансия (0,7%) и максимальная ставка аренды (66,6 тыс. руб. в год за кв. м) зафиксированы в деловом районе Москва-Сити в офисах классов А и B+. Наибольшая вакансия — 18% в Даниловском деловом районе. Высокий спрос сохраняется в Большом Сити (44 тыс. кв. м), Ленинском деловом районе (40,2 тыс. кв. м) и Ленинградском деловом коридоре (34,5 тыс. кв. м).
Спрос и профиль пользователей
По итогам 1 полугодия 2025 года арендовано 335 тыс. кв. м, покупки составили 223 тыс. кв. м. Лидерами спроса стали банки и финансовые организации (22%), затем e-commerce (12%), производственные компании (11%), IT и телеком (8%) и строительные компании (6%). Трендом стали квази-инвестиции — сделки с покупкой объектов, в которых часть площадей используется под собственные нужды, а часть — сдаётся в аренду. Среди крупнейших — квази-инвестиция МИК в бизнес-центр «Амальтея» (78 тыс. кв. м), квази-инвестиция Лукойла в AFI2B (50 тыс. кв. м), а также покупка Центрального телеграфа Т-Банком (72 тыс. кв. м) под собственные нужды.
Сервисные офисы
Объем рынка сервисных офисов достиг 389 тыс. кв. м, число рабочих мест — 55 тыс. Средняя ставка аренды — 41 тыс. руб. за рабочее место в месяц без НДС, однако в некоторых деловых районах ставки могут превышать среднерыночные более чем в 2 раза. Уровень вакансии составляет 5,2%.
За два квартала 2025 года введено всего 2 тыс. новых рабочих мест. Большая часть новых площадок была законтрактована еще до открытия, поэтому объем доступных мест не увеличился. Дефицит готовых предложений позволяет операторам оперативно подбирать новых резидентов и проводить ротацию под крупных клиентов.
«Офисный рынок Москвы по итогам полугодия демонстрирует устойчивость, но требует тонкой настройки от всех участников. Мы ожидаем сценарий «белого лебедя» — высоко предсказуемую стагнацию рынка. Арендаторы становятся осторожнее, снижая интерес к экспансии, но сохраняют спрос на высококачественные решения. Девелоперы адаптируют стратегии под текущие условия, собственники перестают надеяться на значительный рост арендных ставок и концентрируются на удержании нынешних арендаторов. Готовые офисы с отделкой становятся приоритетом из-за высокой стоимости ремонтных работ, которые пользователи не хотят брать на себя», — комментирует Дмитрий Клапша, генеральный директор Remain.
