За девять месяцев 2026 года объем сделок аренды и продажи офисов в Москве сократился на 21%, несмотря на рекордный с 2014 года ввод новых площадей. По данным Nikoliers, спрос смещается в сторону более доступных помещений класса В+ и офисов с готовой отделкой.
Международная консалтинговая компания Nikoliers представила результаты исследования рынка офисной недвижимости Москвы по итогам III квартала 2026 года.
За девять месяцев в столице ввели 879 тыс. кв. м новых офисных площадей — почти вдвое больше, чем за аналогичный период 2025 года. Это максимальный показатель за январь — сентябрь с 2014 года, когда было введено 1,074 млн кв. м.
Общий объем офисного предложения на конец III квартала достиг 22,2 млн кв. м.
При этом объем сделок аренды и продажи составил 925 тыс. кв. м, сократившись на 21% год к году.
Спрос смещается в сторону класса В+
По данным Nikoliers, за девять месяцев 2026 года объем сделок в сегментах А/Prime и В+/- сравнялся. Годом ранее на высокобюджетные офисы приходилось почти в 1,5 раза больше сделок, чем на класс В.
Статистика учитывает в том числе сделки в сервисных офисах.
Эксперты Nikoliers объясняют изменение структуры спроса экономическим давлением: компании оптимизируют бюджеты и переориентируются на более доступные помещения. Дополнительным фактором становится наличие готовой отделки, поскольку в классе А преобладает предложение помещений без нее.
Основными секторами по объему спроса стали строительство и девелопмент (17%), банки и финансовые компании (14%), производство (10%).
Арендные ставки и эксплуатационные расходы
По итогам III квартала 2026 года средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды внутри ТТК составили:
| Показатель | А/Prime | В+ |
|---|---|---|
| Аренда, рублей/кв. м в год | 61 000 | 35 700 |
| Эксплуатационные расходы, рублей/кв. м в год | 10 400 | 8 400 |
Источник: Nikoliers, III квартал 2026 года. Ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС. Эксплуатационные расходы приведены без НДС.
Почему растут арендные ставки
По оценке Nikoliers, рост средних запрашиваемых ставок в III квартале связан не с увеличением спроса, а с появлением на рынке более дорогих предложений.
Офисные блоки, первоначально предназначенные для продажи, стали предлагаться в аренду. Частные собственники также начали инвестировать в отделку помещений, чтобы сократить сроки поиска арендаторов.
По итогам III квартала офисы с отделкой предлагались на 19% дороже в среднем по рынку и на 52% дороже в классе А/Prime.
Кроме того, отдельные помещения частных инвесторов выходят на рынок по ставкам в 1,5–2 раза выше среднерыночных. Nikoliers связывает это с инвестиционными ожиданиями собственников.
Вакантность достигла 6,8%
На конец III квартала 2026 года уровень вакантности офисной недвижимости Москвы составил 6,8%, увеличившись на 0,8 процентного пункта относительно конца 2025 года.
В новых объектах, введенных за девять месяцев 2026 года, на конец III квартала вакантными оставались 12,6% площадей, предлагаемых в аренду, 8,7% — на продажу и 1,4% — одновременно в аренду и на продажу.
Nikoliers также обращает внимание на дополнительные резервы офисного предложения: субаренду, свободные площади сервисных офисов, ожидаемое высвобождение помещений и вакансию у частных инвесторов в новых бизнес-центрах.
С учетом этих факторов компания оценивает потенциальную вакантность 2026 года в 10,3%.
Как отмечает заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов, увеличение свободного предложения не означает сопоставимого расширения выбора: при одновременном учете требований к локации, классу, отделке, инженерным системам и планировкам количество подходящих помещений может оставаться небольшим.
Более 60% покупателей офисных блоков — инвесторы
В сегменте продаж офисных блоков в строящихся зданиях средняя цена по рынку составила 521 тыс. рублей за кв. м, снизившись примерно на 3% с начала года.
Внутри МКАД средняя цена достигла 534 тыс. рублей за кв. м, что на 2% ниже уровня начала года.
Спрос на покупку офисных блоков сократился на 24% год к году, вернувшись к уровню 2023 года.
По данным Nikoliers, более 60% покупателей таких помещений составляют инвесторы, ориентированные на последующую сдачу в аренду или перепродажу.
Прогноз Nikoliers на конец 2026 года
По прогнозу компании, общий объем офисного предложения Москвы к концу 2026 года достигнет 22,4 млн кв. м, в том числе 7,9 млн кв. м в классах А и Prime.
Объем ввода новых площадей может составить 1,082 млн кв. м.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по рынку прогнозируется на уровне 35 000 рублей за кв. м в год, в том числе:
- А/Prime — 44 500 рублей за кв. м в год;
- В+ — 28 000 рублей за кв. м в год.
Доля вакантных площадей к концу года может достигнуть 7–7,5%.
Восстановление активности на московском рынке офисной недвижимости аналитики Nikoliers ожидают не ранее 2027 года.
Источник: Nikoliers, обзор рынка офисной недвижимости Москвы по итогам III квартала 2026 года