Офисный рынок Дубая пока не выглядит рынком, где арендатору легко диктовать условия. По данным Nikoliers, в I квартале 2026 года спрос на строящиеся офисы резко вырос, ставки аренды продолжили подниматься, а качественных свободных площадей в ключевых деловых районах по-прежнему мало.
Дубай остается одной из заметных точек деловой активности на Ближнем Востоке. Но офис здесь все меньше похож на формальное присутствие ради адреса: локация, срок запуска, формат сделки и запас по бюджету становятся частью стратегического решения.
Спрос ушел вперед предложения
По данным Nikoliers, в I квартале 2026 года общий объем сделок по покупке офисных площадей в строящихся проектах Дубая составил 143 тыс. кв. м. Это в 4,6 раза больше, чем за аналогичный период 2025 года.
Динамика продажи строящихся офисов в Дубае
Рост связан с большим числом стартов продаж новых офисных проектов и высокой активностью инвесторов до конца февраля 2026 года. При этом в статистике есть временной лаг: часть сделок отражает активность декабря 2025 года — февраля 2026 года.
Рынок получил и новое предложение. В деловом районе DIFC введен проект DIFC Square, который добавил 56 тыс. кв. м. По оценке Nikoliers, общий объем офисных площадей в ключевых бизнес-локациях Дубая сейчас составляет около 5,65 млн кв. м.
Но новое предложение не снимает давление мгновенно. По заявлениям девелоперов, до конца 2026 года ожидается ввод еще 291 тыс. кв. м, а к 2030 году — 1,4 млн кв. м новых офисных площадей, в том числе за пределами традиционных деловых районов.
Динамика ввода офисных площадей в Дубае, 2015-2030 гг.
Покупают не только инвесторы
В ключевых деловых районах объем сделок по покупке готовых и строящихся офисных площадей за первые три месяца 2026 года составил 120 тыс. кв. м. Из них около 49%, или 59 тыс. кв. м, пришлось на готовые объекты.
Средневзвешенная цена продажи готовых офисных помещений, по данным Nikoliers, достигла 6 442 долл. за кв. м. Это на 20% выше уровня прошлого года.
На рынке заметна активность конечных пользователей — компаний, которые покупают офисы для собственного размещения. Это поддерживает спрос даже в период, когда часть инвесторов занимает выжидательную позицию.
Аренда тоже растет
По итогам I квартала 2026 года общий объем сделок по аренде офисов в Дубае составил 305,8 тыс. кв. м. В популярных деловых районах сохранялся низкий уровень свободных качественных площадей, поэтому ставки росли до конца февраля.
Средневзвешенная ставка аренды по новым договорам достигла 658 долл. за кв. м в год. Это на 19% выше, чем годом ранее.
Дефицит качественных площадей делает отсрочку решения менее безопасной. Если офис нужен к конкретной дате, ожидание коррекции может закончиться не скидкой, а выбором из менее удобных районов и более жестких условий.
Спрос расходится по новым районам
Недостаток свободных площадей в популярных бизнес-локациях перераспределяет спрос. Nikoliers фиксирует рост интереса арендаторов к Business Park Motor City, The Greens и Arjan.
Параллельно формируются новые точки офисного девелопмента: Al Jaddaf, Meydan Horizon и Maritime City. Их развитие связано с наличием свободных участков, более доступным уровнем цен и развитием транспортной и городской инфраструктуры.
Расширение офисной карты Дубая дает рынку запас роста, но не отменяет разницы между районами. Новая локация может снизить стоимость входа, однако требует отдельной оценки транспорта, сервисов, доступности для клиентов и перспектив расширения.
Почему рынок считают устойчивым
Партнер Nikoliers Андрей Косарев отмечает, что офисный рынок Дубая выглядит более устойчивым к текущим внешним факторам, чем другие сегменты недвижимости. Среди причин — дефицит качественных площадей, низкая вакантность, высокая доля предварительно проданных площадей в новых проектах и меньшая зависимость от туристического потока.
Инвестиционная активность, по его оценке, временно снизилась: часть участников заняла выжидательную позицию, другие ищут точечные возможности. При этом Nikoliers ожидает, что офисный сегмент сохранит статус одного из наиболее устойчивых на рынке недвижимости Дубая, а стрессовые продажи будут единичными.
Выводы
1. Устойчивость рынка не всегда работает в пользу арендатора. Когда предложение ограничено, устойчивость означает рост ставок, конкуренцию за качественные площади и меньше пространства для переговоров.
2. Офис в Дубае стоит выбирать не только по ставке. В расчет должны входить срок готовности помещения, возможность расширения, транспорт, сервисы здания, парковка, доступ для посетителей и правила работы подрядчиков.
3. Новые районы могут стать разумной альтернативой традиционным деловым локациям, но только если экономия на ставке не будет съедена логистикой, инфраструктурными ограничениями и потерей удобства для команды.
4. Покупка офиса для собственного размещения становится отдельным рыночным сигналом. Компании стремятся закрепить присутствие в условиях дефицита, а не просто заработать на росте стоимости недвижимости.
Источник
Источник: Nikoliers
