За последние несколько лет на рынке офисной недвижимости произошли серьезные изменения. Журнал «Административный директор» попросил Елену Малиновскую, члена MRICS, директора по аренде управления недвижимости компании Millhouse, рассказать нашим читателем, каким она видит этот рынок сегодня и в ближайшем будущем.
— Елена, каковы были запросы арендаторов и покупателей офисов два-три года назад и изменились ли они сейчас?
— Наверное, стоит вспомнить о ситуации до 2014 года и после. До 2014-го арендаторы чаще рассматривали офисы без отделки, поскольку у них были средства для ее финансирования, и они хотели делать индивидуальные проекты. В плане метража запросы всегда были разнообразными, порой встречались нетипичные требования по размещению производ ственных/складских помещений в том же здании. Бюджеты у компаний были разными, в зависимости от прибыльности и тех целей, которые должен был выполнять офис (например, функцию богатого репрезентативного офиса для клиентов или просто бэк-офиса). То есть можно сказать, что тогда было обычным делом получать нестандартные разнообразные запросы арендаторов.
После 2014 года все клиенты максимально сфокусировались на снижении затрат на офисы, чтобы попытаться оставить расходы на персонал на приемлемом уровне. Тогда ставки аренды снижались быстрыми темпами, вакансия росла по мере сокращения спроса и ввода новых зданий. Арендаторы оказались, с одной стороны, в трудной ситуации — отсутствие собственного финансирования на переезд и ремонт, с другой — можно было довольно бюджетно решить все свои задачи и даже мечты, переехав в новый офис. Наиболее частыми стали запросы на готовые офисы с отделкой, в удобном и центральном районе города, чтобы инфраструктура была максимально разнообразной и близкой. Таким образом, за последние два-три года многие арендаторы существенно улучшили свои офисные условия как в финансовом плане, так и в качественном.
— Изменились ли запросы клиентов в 2017 году?
— В 2017-м все перечисленные мной выше тенденции сохранялись. Хотя уже в этом году, по мнению консультантов по недвижимости, крупные арендаторы испытывали сложности с выбором офисов большой
площади. Одна из новых и бурно развивающихся тенденций 2017 года — рост коворкингов, которые сильно изменились и расширили спектр услуг. Например, они стали способны закрывать потребности крупных арендаторов в расширении или размещении временных проектных команд. Раньше это требовало переезда всей компании или аренды дополнительного полноценного офиса. Теперь проектную команду можно разместить в коворкинге и не думать об очередном глобальном переезде компании. Такие запросы становятся популярными и поступают от очень разных арендаторов.
— Появились ли какие-то новые условия в договорах аренды?
— Договоры стали более короткими. Вместо типичных пяти лет сейчас больше распространены договоры на три года. При подписании более долгого договора стороны обязательно закладывают возможность досрочного выхода.
Что касается денег, то доля валютных договоров по портфелю премиальных объектов А+ остается на том же небольшом уровне. Класс В окончательно перешел в рубли. Класс А в большей степени тоже.
— Изменились ли сами арендаторы?
— Да, благодаря «рынку арендатора» они увереннее отстаивают свои пожелания при выборе офиса и подписании договора аренды. Арендодатели идут на уступки.
Архитекторы могут меня поправить, но со своей стороны мы все чаще видим пожелания арендаторов при ремонте использовать недорогие, но качественные, где возможно — отечественные, современные материалы. Даже инвестиционные банки отказываются от тотального мрамора и дорогого дерева в пользу более теплых, светлых, универсальных материалов, создавая имидж современных и открытых новому миру работодателей.
Продолжение статьи доступно только подписчикам.