Финансовый кризис ворвался в нашу жизнь как смерч и внес свои коррективы. Большинству предпринимателей пришлось потуже затягивать пояса, но нашлись и такие, кто от этого только выиграл. Именно о них говорили эксперты компании S.A. Ricci на состоявшемся недавно пресс-завтраке. И не только о них, но также о сегодняшних тенденциях на рынке офисной недвижимости, возможностях инвесторов и предпочтениях арендаторов.
Кто не рискует, тот не пьет шампанского
Директор по развитию бизнеса, партнер S.A. Ricci Павел Яншевский рассказал об основных тенденциях инвестиционного рынка офисной недвижимости. По его словам, доля сделок с участием иностранного капитала на этом рынке в 2012— 2013 годах была довольно заметна и колебалась от 16 до 30%. В 2014 году она составила 21%, а в этом году, скорее всего, упадет до 10% или даже ниже. Объем инвестиций в недвижимость России в 2015 году может составить 3,5 млрд долларов против 5,8 млрд в 2014-м.
Таким образом, доля иностранных инвестиций в российскую недвижимость заметно уменьшается, а вот местные инвесторы, наоборот, меняют свое отношение к ней. События, которые происходили на валютном рынке в прошлом году, в целом изменили привычный ход. Инвесторы в такие периоды предпочитают выбирать надежные инструменты даже в ущерб ликвидности, в том числе вкладывают капиталы в коммодитиз (биржевые товары, активно перепродаваемые на организованных рынках — от нефти и цветных металлов до пшеницы и кофе), а также в недвижимость. Вот и в России достаточно сильный всплеск в конце прошлого и в начале этого года наблюдался именно на сделках с недвижимостью.
«Сегодня на этом рынке у инвесторов меняется фокус. Если раньше они предпочитали вкладывать в доходные заполненные объекты, которые приносят денежный поток, то сейчас их предпочтения изменились. Они ищут объекты с большим риском, но и с большей возможностью будущего роста. Следуют принципу — покупай дешево, чтобы потом продавать дорого. Другими словами, фокус сместился на спекуляцию. Потому что те объекты, которые генерируют доход, в кризис, в нестабильное время сами становятся не очень стабильными. Доход от них может снизиться в два раза, потому что приходится пересматривать контракты, съезжают арендаторы и так далее. Зато в головах инвесторов появляется идея, что сейчас хорошее время — кто-то банкротится, кому-то нужны деньги, и самое время приобретать объекты недорого», — пояснил Павел Яншевский.
Поэтому, по его словам, в кризисное время на первый план выходит стратегия покупки distressed assets (проблемных активов), а не заполненных объектов. Безусловно, интерес к заполненным объектам также остается, но тогда важнейшее условие для инвестора — стабильная доходность покупки, подтвержденная жесткими условиями арендного договора. В целом же инвесторов традиционно привлекают офисные объекты с хорошей локацией и ставками капитализации 13— 15%, торговые центры и складские объекты со ставками капитализации от 12%.
Как сказал Павел Яншевский, в ближайшее время доля иностранного капитала на этом рынке сильно упадет. Единственные иностранцы, которые будут продолжать смотреть на российский рынок коммерческой недвижимости, — это австрийские и немецкие частные фонды. Они всегда предпочитали разбавлять свои портфели с низкой доходностью консервативной недвижимостью Восточной Европы, в частности России. Но и эти инвесторы вряд ли вернутся к нам раньше второго полугодия 2015 года, поскольку будут следить, что происходит с санкциями и политикой. Без понимания этой составляющей для них риск слишком велик.
Продолжение статьи доступно только подписчикам.