О релокации офиса сегодня думают представители самых разных компаний -остается только решить, в какой регион податься.
Ранее в журнале “Административный директор” мы рассказывали о самых перспективных городах России в плане развития бизнеса. Согласно ежегодному исследованию журнала РБК, лидером этого топа стал Екатеринбург. Плюсы выхода на Урал мы уже описали, а теперь представим столицу Кубани – Краснодар. Этот город, по версии РБК, «лишился золота», но при этом не стал менее привлекателен для предпринимателей.
Краснодар (основан в 1793 году как Екатеринодар) – административный центр Краснодарского края, крупный экономический и культурный центр Северного Кавказа и Южного федерального округа; исторический центр политико-географической области – Кубань. Неофициально нередко именуется столицей Кубани, а также южной столицей России. По состоянию на 1 января 2012 года население составляло 746,5 тысячи человек (17 место в России), с подчиненными сельскими населенными пунктами – 851 167 человек.
Краснодар «прирастает» офисами
Во второй половине 2012 года в Краснодаре новые объекты на рынке офисной недвижимости в эксплуатацию не вводились. Соответственно, тенденция к постепенному сокращению вакантных площадей в качественных бизнес-центрах (БЦ) Краснодара сохранилась – большинство объектов класса «А» и «В+» заполнены более чем на 90%. Согласно обзору компании GVA Sawyer, в результате дефицита качественных площадей превалирующее значение остается за классом «С» – 56,3%. Однако Краснодар все-таки «прирастает» новыми помещениями – в городе на разной стадии строительства находятся 20 качественных офисных объектов общей площадью свыше 100 000 кв. м, которые планируется сдать в эксплуатацию в ближайшие два года. Что касается географического распределения нового предложения – планируемые объекты будут вводиться в Западном и Центральном округах Краснодара.
В то же время проверяющие организации строго следят за тем, чтобы БЦ четко соответствовали своей квалификации. По данным GVA Sawyer, в результате проведенной классификации ГУД (Гильдией управляющих и девелоперов) двум бизнес-центрам Краснодара понизили класс: БЦ «Аскона» присвоен класс «В» (ранее – «В+»), а административно-офисному зданию на улице Московская, 59 – «В+» (ранее – «А»). Основными причинами понижения класса для БЦ «Аскона» стали несоответствие инженерных сетей надлежащему уровню, жалобы арендаторов на качество услуг УК, постоянная смена арендаторов и снижение числа парковочных мест. Класс бизнес-центра на Московской улице понизили из-за отсутствия должного количества парковочных мест и пропускного режима, плохого трафика дорожного движения и активизации строительных работ в непосредственной близости от действующего БЦ. В общей сложности была проведена переклассификация шести объектов. Все БЦ, за исключением вышеперечисленных, свой класс сохранили.
При этом Краснодар продолжает строить планы на будущее. Как сообщает GVA Sawyer, по результатам экономического форума «Сочи-2012» были заключены соглашения о строительстве в Краснодаре двух новых объектов с офисной составляющей. Первый объект – деловой центр планируют построить по улице Красноармейская, 113. Девелопер объекта – строительная компания «Лафер-Юг», которая намерена вложить в проект 184 млн рублей. Второй объект -многофункциональный деловой центр с гостиницей и конгресс-холлом по улице 40-летия Победы. Компания «Свет звезд» до 2016 года инвестирует в проект 3,6 млрд рублей. Центр планируется для проведения мероприятий корпоративного, государственного и международного уровня, обслуживания бизнесменов и туристов. Объект будет представлять собой 16-этажное здание общей площадью свыше 56 000 кв. м. В него войдут пятизвездочный гостиничный комплекс на 198 номеров (18 400 кв. м), конгресс-холл с выставочным залом – 3000 кв. м, конференц-залы -3000 кв. м, офисный центр – свыше 11 000 кв. м, подземная автостоянка на 112 мест.
В высокой стадии готовности находятся еще два БЦ: на улице Буденного, 119/1 и на улице Северная, 490. Совокупная офисная площадь объектов составляет 19 900 кв. м. Наиболее вероятный срок сдачи объектов – первый квартал 2013 года.
Примечательно, что еще год назад, когда журнал Forbes назвал Краснодар наиболее привлекательным провинциальным городом России для ведения бизнеса, все было не так гладко. Издание «Рекрутинг News» тогда сообщало, что качественные объекты офисной недвижимости можно было пересчитать по пальцам, класс «А» вообще не был представлен, только-только появилась первая пятизвездочная гостиница, рынок складской недвижимости практически полностью состоял из объектов советской постройки, и крупные компании были вынуждены задумываться о возведении собственных складов.
Цифры
По итогам третьего квартала 2012 года в среднем по городу уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах составил 14% в классе «А» и 8% в классе «В+». В классе «В-» уровень вакантных площадей держится на уровне 5%.
Спрос рождает предложение
В третьем квартале 2012 года чистое поглощение качественных площадей в бизнес-центрах Краснодара составило около 1000 кв. м, как сообщает компания GVA Sawyer. Среди значимых сделок этого периода можно отметить следующие: ООО «КДЛ Домодедово-тест» арендовало 130 кв. м в БЦ «Голден Хаус», ОАО «ТАВС «Кубань» в этом же бизнес-центре арендовало 464 кв. м, в БЦ «Олимпик Плаза» двум компаниям было сдано в аренду 100 и 300 кв. м офисных площадей.
В конце года в Краснодаре на продажу были выставлены три крупных бизнес-центра: класса «А» – МКЦ «Кристалл», класса «В+» – БЦ «Девелопмент-Юг» и класса «В» -ТОЦ «НьюТон».
В третьем квартале 2012 года средний показатель арендных ставок в качественных БЦ Краснодара остался на уровне второго квартала. В связи с повышением тарифов ЖКХ в третьем квартале 2012 года расходы арендаторов на коммунальные расходы выросли. Начала просматриваться тенденция к увеличению ставок аренды в некоторых БЦ до 7%. Однако ставки пересматривались только для тех арендаторов, у кого истекали сроки договоров. Та же тенденция складывалась и в четвертом квартале 2012 года – рост арендных ставок наблюдался в пределах 5-7%. В конце года это также было связано с окончанием сроков действия договоров с арендаторами.
Для объектов класса «А» средняя арендная ставка составляет 1100 рублей за кв. м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов), класса «В+» – 1000 рублей за кв. м в месяц, класса «В-» – 750 рублей за кв. м в месяц.
Как указывает компания GVA Sawyer, остается открытой проблема несоответствия ожиданий арендаторов и предложений собственников. Как следствие, незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров Краснодара и расширение спектра услуг в другом подталкивает арендатора на переговоры с собственником.
Продолжение статьи доступно только подписчикам.