Автор: Станислав Наумов, сооснователь строительной компании CERA GROUP
Гарантийное обслуживание оборудования и инженерно-технологических систем в офисе обычно обеспечивается на протяжении от 2 до 5 лет, ограничиваясь сроками производителей. По сути, это устранение аварийных неисправностей, возникающих не по вине пользователей. Между тем, для того, чтобы оборудование и системы прослужили как можно дольше, за ними требуется регулярный профилактический уход.
Владельцы и арендаторы офисов могут заказать постгарантийное обслуживание, которое проводится за деньги с установленной периодичностью после истечения срока гарантийного сервиса. При этом для исправной службы всех систем и продления их жизни нужен постоянный уход с самого начала работы, что не подразумевает гарантийное обслуживание. Управляющие компании (УК) бизнес-центров, как правило, проводят только минимально необходимый осмотр самого важного оснащения, например, электрощитов. Фактически, УК просто исправляют аварийные ситуации, как при гарантийном ремонте, но не обеспечивают необходимый уход системам.
В каждом современном офисе есть следующие инженерные сети, за которыми нужен регулярный уход: электроснабжение, электроосвещение, вентиляция, отопление, кондиционирование, водоснабжение, водоотведение (канализация), структурные кабельные сети (интернет), сигнализация, системы оповещения.
Например, в идеале нужно еженедельно проверять состояние датчиков протечки и насосных установок, работоспособность осветительных приборов, работоспособности сантехнического оборудования санузлов и кухонь, ежемесячно: осматривать составные части систем (приемно-контрольный прибор, извещатели, оповещатели, шлейф сигнализаций) на отсутствие механических повреждений, коррозии, грязи, прочности креплений и проч., проверять рабочее положение выключателей, исправность световой индикации, наличие пломб на приемном – контрольном приборе, контролировать основной и резервный источники питания и т.д.
Систему кондиционирования нужно проверять не реже чем раз в два месяца, раз в квартал необходим контроль воздухообмена, каждые полгода требуется чистка грязевых и воздушных фильтров на трубопроводах холодоснабжения, чистка решеток. И это только часть работ, которые важно проводить регулярно.
Можно сказать, что отсутствие должного ухода за инженерными системами и оборудованием — это одна из главных ошибок владельцев и арендаторов офисов. Отказ от подобного обслуживания сильно сокращает срок службы техники, и иногда приводит к аварийным ситуациям, которые, в свою очередь, ведут к немалым расходам.
К не меньшим проблемам приводит и не профессиональное выполнение таких работ. Некоторые арендаторы и собственники офисов не имея необходимого опыта правильной эксплуатации инженерных систем пытаются контролировать их работу самостоятельно — например, прочищать фильтры водоснабжения или системы кондиционирования. Как правило, это приводит к авариям, выводит из строя оборудование, и ремонт в таком случае требует денежных затрат, даже если гарантийный срок обслуживания еще не закончился.
Еще одна распространенная ошибка — небрежное отношение к оборудованию и к отделке. К примеру, можно повредить электропроводку, розетки, выключатели, передвигая стол или другую мебель, а затем просто вставить выпавшую или смещенную деталь на место. Возможно, оборудование будет работать и дальше в том же режиме без перебоев, но нередки случаи, когда через некоторое время ломается вся электрическая система.
Дело в том, что иногда ослабленные из-за вырванной розетки провода не сразу приводят к отключению устройств, тогда кажется, что все в порядке. Однако на самом деле в такой ситуации зачастую отключаются автоматические выключатели в электрораспределительных щитах, из-за чего перегревается проводка. В итоге возможна даже пожароопасная ситуация. И чтобы избежать подобных последствий, лучше, не откладывая, провести профессиональный осмотр поврежденных элементов.
При выборе офиса в уже давно эксплуатирующемся бизнес-центре стоит проверить состояние оборудования и инженерных систем, уточнить, когда проводился последний ремонт, что именно обновлялось и с какой периодичностью. Если, например, более 5 или, тем более, 10 лет назад — есть большая вероятность, что будут возникать проблемы: в целом бесперебойный срок службы офиса составляет около 5 лет.
Во-первых, при осмотре офиса нужно проверить внешнюю целостность оборудования, во-вторых, запросить у собственника бизнес-центра исполнительную документацию выполнения работ по установке и дальнейшему обслуживанию оборудования и систем, сертификаты на оборудование, а также отчет электроизмерительной лаборатории о пригодности электротехнической системы к эксплуатации.
При этом самостоятельный осмотр оборудования и изучение документации не гарантирует 100%- безопасность, поэтому логичнее проверять состояние офиса изначально с теми специалистами, услугами которых компания планирует пользоваться при дальнейшей эксплуатации.
Компания: CERA GROUP (ЦЕРА ГРУПП)
Сайт: ceragroup.ru
Сфера деятельности: коммерческая недвижимость – строительство, проектирование объектов капитального строительства, строительство и проектирование интерьеров, реконструкция и реновация, внутренняя отделка, инженерное оснащение.
Основное направление деятельности CERA GROUP – создание уникальной внутренней среды объектов коммерческой недвижимости, включающее в себя высококачественное выполнение отделочных работ премиум класса и профессиональное инженерное оснащение, полный комплекс проектных работ от концепции до авторского надзора.
Среди проектов компании: Отель DoubleTree by Hilton Moscow–Marina; Московское отделение Приморского социального коммерческого банка «Примсоцбанк»; Деловой-квартал «Атмосфера»; Торгово-офисная галерея «SEASONS»; Страховая компания «Галактика»; БЦ «Хамелеон»; БЦ «Аквамарин»; Офисы компании John Deere; TetraPak; TNK–BP; Cotton Way; Bank of America; METSO, General Electric и др.
СТАНИСЛАВ НАУМОВ начал карьеру в 2003 году: работал в крупных российских государственных и частных строительных компаниях. За время работы на рынке FIT-OUT Станислав приобрел обширный опыт в области строительства. Практика принятия успешных решений во время руководства строительной компанией, которую Станислав основал со своими единомышленниками в 2008 году, позволила стать экспертом в области FIT-OUT, одной из ключевых своих компетенций. (Фит-аут включает в себя комплекс услуг по строительству, проектированию и инженерному оснащению коммерческих помещений).
Сегодня приоритетная задача Станислава – внедрение профессиональных ценностей и новых стандартов качества в строительной отрасли.
Станислав окончил факультет промышленного и гражданского строительства Московского государственного строительного университета в 2005 году по специальности «Промышленное и гражданское строительство».
