Независимый аудит инженерных систем

Чего мы ждем от современного офиса помимо удобного месторасположения и невысокой ставки аренды? Безусловно, в современном офисе должны быть созданы комфортные условия для работы сотрудников компании. Ведь не секрет, что до 60% работоспособности персонала зависит от таких факторов, как температура и влажность воздуха в помещении, количество и скорость воздуха, освещенность и тихая обстановка на рабочем месте.

 

За соблюдением всех этих факторов следят инженерные системы в здании — они как внутренние органы в нашем теле отвечают за его самочувствие. Как и человеческий организм, инженерные системы требуют внимательного к себе отношения: систематических осмотров, проведения плановых ремонтных и профилактических работ. Получить объективную оценку состояния инженерной инфраструктуры и эффективности работы систем в офисе или на объекте в целом позволяет независимый аудит инженерных систем.

Инженерный аудит, по сути, представляет собой комплексное обследование и включает в себя следующие основные стадии:

1. Оценка влияния инженерных систем на бизнес-процессы, или так называемая стадия «Что болит?». На первоначальном этапе собирается исходная информация, проводится обследование помещений, выявляются основные болевые точки: например, в бухгалтерии очень душно или на втором этаже постоянно выбивает электричество. После чего проводятся инструментальные замеры основных технических параметров и осуществляется проверка их соответствия заданным нормам (СНИП).

Приведем допустимые значения основных параметров в офисном помещении:

— температура воздуха (22— 24°С в зимний период и 23— 25°С в летнее время — по ГОСТ 12.1.005-88);

— влажность воздуха (от 40 до 60%);

— воздухообмен из расчета 60 куб. метр в час на 10 кв. метров офисной площади;

— движение воздуха на рабочем месте (0,13—0,25 м/с);

— освещенность рабочего места — 300—500 лк;

— уровень шума — до 55 дБ.

2. Анализ реализации проектных решений напоминает собой изучение истории болезни пациента. На этой стадии аудита анализируется проектная и исполнительная документация, в соответствии с которой строилась инженерная инфраструктура здания. Зачастую «узкие места» в проекте связаны с недостатком мощности тех или иных инженерных систем. Причинами тому могут быть неправильный выбор оборудования на этапе проектирования, изначальная экономия на закладываемых мощностях или монтаж новых потребителей (перенаселение).

Наиболее критичные в данном плане системы энергоснабжения и кондиционирования. Поэтому в первую очередь эксперты проверяют систему электроснабжения на рациональность распределения, качество электроэнергии, наличие запаса на развитие и прочее, а в системах вентиляции и кондиционирования смотрят, соблюдаются ли требования микроклимата при фактическом количестве персонала (достаточность воздухообмена, соблюдение температурных режимов и т. п.).

3. Оценка состояния и эффективности работы инженерных систем является следующим шагом на пути постановки диагноза. На этой стадии проводится анализ фактического состояния инженерных систем, который включает в себя осмотр оборудования и инженерных коммуникаций на предмет качества монтажа, степени износа и наличия дефектов. Снимаются замеры фактических рабочих параметров оборудования, которые проверяются на соответствие нормативным требованиям и проектным решениям.

Параллельно специалисты оценивают параметры энергопотребления инженерных систем. Наличие устаревшего, неисправного или неотлаженного оборудования неизбежно ведет к увеличению энергопотребления. Наиболее распространенной болезнью современных офисов является «вечная борьба тепла и холода» (дует — не дует), когда при излишней теплопроизводительности системы отопления принудительно включают системы охлаждения в зимний период. В такой ситуации моментально возрастает расход электричества и теплопотребления.

4. Финальным аккордом всех анализов и обследований является диагноз и назначение лечения. В результате проведенного аудита составляется технический отчет, который содержит экспертное заключение и рекомендации по оптимизации и модернизации инженерных систем. По желанию заказчика может быть составлена смета восстановительных работ с указанием затрат и сроков их реализации.

В зависимости от конкретных задач, которые стоят перед административно-хозяйственным управлением, определяется и формат проведения аудита. Будет ли это полное обследование здания с проведением всесторонних замеров или же экспресс-аудит, направленный на выявление причины сбоя в работе оборудования? Давайте разберемся, когда и зачем заказывают независимый аудит инженерных систем.

Традиционно считается, что основной причиной для проведения комплексного анализа работы инженерных систем в офисе является экономия энергопотребления. Причем задачи могут стоять разные: в одном случае компания просто хочет снизить эксплуатационные расходы на 10—15%, в другом — пытается разобраться в причинах существенного перерасхода воды, тепла или электричества.

Полный аудит инженерии здания дает объективную оценку технического состояния и эффективности работы всех инженерных систем, в том числе и с точки зрения экономической составляющей. По итогам проведенного обследования разрабатывается программа мероприятий по оптимизации энергопотребления, которая может дать на выходе реальную экономию энергоресурсов порядка 30%. Однако надо всегда оценивать целесообразность затраченных средств и усилий, поскольку любая экономия в будущем подразумевает некие затраты на модернизацию и ремонт в настоящем.