Компания RD Management представила результаты комплексного исследования рынка небоскребов как отдельного сегмента недвижимости. Эксперты сравнили эксплуатацию зданий обычной этажности и небоскребов и определили особенности обслуживания высоток в части эксплуатации лифтов, фасадов и кровли, инженерных систем и пожарной безопасности.
Экскурс в историю многоэтажек
Первым небоскребом принято считать здание Home Insurance Building, построенное в 1885 году в Чикаго (США). Его появлению способствовало изобретение стальных каркасных конструкций и пассажирских лифтов. По словам основателя проекта «Москва глазами инженера» историка инженерии Айрата Багаутдинова, в России небоскребы начали появляться около 100 лет назад. И первым отечественным зданием на железобетонном каркасе в Москве стало здание «Моссельпрома» на Новом Арбате. По такой же технологии были построены здания ГосТорга на Мясницкой улице и типография «Известия» на Пушкинской площади. Это и были наши первые отечественные небоскребы.
Но полноценными тучерезами, как их еще называли в России, стали семь сталинских высоток. Самое высокое из них—главное здание МГУ имени М. В. Ломоносова (240 м) вошло во все мировые рейтинги и несколько десятилетий считалось самым высоким в Европе. И лишь в 1992 году, когда началось строительство «Москва-Сити», Россия вновь громко заявила о себе.
Как считает Айрат Багаутдинов, небоскребы современной Москвы поднимают на новую высоту русскую инженерную школу. При их возведении опробовано много новых уникальных решений в архитектуре и строительных технологиях. По данным международной базы Emporis, сегодня Москва занимает 13-е место среди городов с наибольшим количеством небоскребов (высота выше 100 м), а в двадцатке самых высоких зданий Европы на Москву приходится 12 небоскребов, и десять из них реализованы в рамках проекта «Москва-Сити».
Эксплуатация небоскребов в России
Все небоскребы архитектурно сложные и сложные с точки зрения инженерных систем. Это автоматически означает, что они требуют более тщательного подхода к их эксплуатации. И этот субрынок российских небоскребов, по мнению директора по развитию компании RD Management Александра Устинова, первым приблизится к европейскому и международному опыту управления высотными зданиями.
Как не сделать лифты золотыми?
Современный небоскреб в среднем обслуживают более 30 лифтов. С целью увеличения пропускной способности при выделении минимальной площади под лифтовые шахты широкое применение получили скоростные и многокабинные лифты Double-Deck/Multi-Deck и Twin. Double-Deck представляет собой единую двухъярусную кабину, которая находится на одной раме и помещена в одну шахту. Такие лифты обслуживают два смежных этажа одновременно. Суть работы лифтов типа Twin заключается в том, что кабины лифта передвигаются в общей шахте независимо друг от друга. Современные скоростные лифты от мировых производителей способны развивать скорость 16 м/с.
По словам Александра Устинова, современные лифты оснащены частотным приводом, различными модулями, системой механического реверса и даже световым барьером для обнаружения присутствия человека. В процессе эксплуатации специальный диспетчерский пункт координирует круглосуточную работу лифтов в небоскребе и обеспечивает слаженную работу всех систем в здании. Работа таких систем требует специальных условий эксплуатации, а их обслуживание — специального программного обеспечения, особенного оборудования и инструментов и, конечно, специалистов соответствующего профиля.
К примеру, система управления лифта на базе микропроцессора корректно работает при температуре от -5 до +50 градусов, а это значит, что в машинном отделении необходимо обеспечить отопление в холодное время года и кондиционирование в разгар лета. В условиях нашего климата причинами поломок лифтов могут выступать неблагоприятные погодные условия, в которых вынуждена работать сложная автоматика, и управляющая компания должна учитывать это.
Еще одной особенностью эксплуатации лифтов является процесс оперативного ремонта и замены деталей. Тенденция на сегодня такова: отдельные детали лифтов выпускают на разных заводах, иногда даже в разных странах, поэтому, сталкиваясь с необходимостью заменить определенную деталь, специалист вынужден менять и другие узлы, или весь агрегат, или проводить полную модернизацию лифта. Поэтому с целью экономии времени и средств лучше доверить обслуживание лифтов в небоскребах профессиональной управляющей компании, которая имеет опыт эксплуатации особого оборудования от ведущих мировых производителей лифтов и налаженные контакты с их представителями в России.
Фасады и окна
При строительстве высотных зданий одной из сложных задач является проектировка оконных конструкций, к которым предъявляется целый комплекс требований: по безопасности, прочности, долговечности, а также теплотехническим характеристикам. При ошибках в проектировании фасада на этапе эксплуатации здания можно столкнуться с такими проблемами, как повышенные теплопотери зимой и перегрев летом, что, в свою очередь, приводит к повышенному потреблению электроэнергии. Учитывая географическое положение России и, соответственно, низкие температуры в зимнее время, в высотном строительстве объектов широко используются двухкамерные стеклопакеты, которые позволяют снизить теплопотери здания. Такое решение имеет свои плюсы и в жаркие летние месяцы, поскольку существенно снижает затраты на кондиционирование до 50—60%.
С целью предотвращения негативного воздействия чрезмерного солнечного света часто используются полимерные светоотражающие или тонирующие покрытия. Данные технологии позволяют блокировать до 98% ультрафиолетового излучения. В последние годы также используют различного рода высокотехнологичные инновации в области интеллектуального остекления фасадов: фасады с размещением автоматически регулируемых жалюзи, защищающих от яркого и прямого солнечного света и открывающихся в пасмурную погоду; фасады с размещением между слоями различного оборудования, обеспечивающего благоприятный воздушный режим в помещениях; фасады с интеллектуальным освещением — «цифровое стекло» (digitalglass). Их применяют с целью показа видеоконтента любой степени сложности, вплоть до 3D-роликов, а также повышения энергоэффективности здания.
Продолжение статьи доступно только подписчикам.