Две трети ввода в 2018 году придется на «Лахта Центр»
В 2017 году в качественных бизнес-центрах Санкт-Петербурга было введено 117 тыс. кв. м. Это является минимальным значением за всю историю рынка офисной недвижимости города, свидетельствуют данные компании JLL. Предыдущий антирекорд наблюдался в 2010 году, когда было введено 126 тыс. кв. м.
«Низкий объем строительства является естественным следствием экономического спада. Вслед за сокращением спроса и арендных ставок, а также ростом стоимости финансирования девелоперы в 2014-2015 годах приостановили реализацию проектов, которые находились на раннем этапе. Сейчас же рынок находится в стадии восстановления, поэтому мы ожидаем роста объема ввода офисных комплексов, – комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – Из ожидаемых в 2018 году 210 тыс. кв. м новых офисных площадей большая часть – две трети – придется на “Лахта Центр”, который будет занят структурами компании “Газпром”. В 2019 году объем нового спекулятивного строительства вернется к среднегодовым значениям и составит около 180-200 тыс. кв. м».
Объем ввода качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге
В 4-м квартале были введены три бизнес-центра совокупной площадью 40,7 тыс. кв. м, в том числе один объект класса А – «Сенатор на Чапаева», 2-я очередь (13,4 тыс. кв. м), и два здания класса В – «Граффити» (14,0 тыс. кв. м) и БЦ на Чкаловском, 50 (13,3 тыс. кв. м).
К моменту открытия «Граффити» был полностью, а два других комплекса частично сданы в аренду. Это определило лидирующее положение Калининского и Петроградского районов по показателю чистого поглощения офисных площадей в 4-м квартале 2017 года, которое в целом по городу достигло 53,2 тыс. кв. м.
За 2017 год объем чистого поглощения составил 161 тыс. кв. м, что на 45% ниже показателя прошлого года и на 20% уступает среднегодовым значениям. Лидером по поглощению офисов за год впервые стал Выборгский район за счет заполнения «Мезон Плаза» и ввода Renaissance Business Park, полностью арендованного структурами «Газпрома». Кроме того, стоит отметить высокий объем поглощения на Васильевском острове вследствие улучшения его транспортной доступности после открытия ЗСД. В предыдущие четыре года наибольший объем поглощения наблюдался в Московском районе, который уступил другим субрынкам в связи с недостаточным объемом свободных площадей.
Объем чистого поглощения офисов по районам Санкт-Петербурга в 2017 году
Наибольший спрос в 2017 году наблюдался со стороны компаний IT-сектора. На них пришелся 41% от объема закрытых в прошедшем году сделок. Это максимальная доля IT-компаний в структуре сделок за все предыдущие годы.
Структура сделок аренды и продажи офисов в Санкт-Петербурге в 2017 году
«В Петербурге развиваются как филиалы крупных международных компаний, расширяющие свою деятельность, так и растущие локальные игроки, – отмечает Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге. – Северную столицу не зря называют в том числе и IT-столицей России, ведь зачастую офисы компаний этого сектора в Петербурге крупнее, чем в Москве. Однако спрос сдерживается отсутствием доступных для аренды или покупки крупных блоков». По итогам 2017 года доля свободных офисов в среднем по рынку составила 7,5%, уменьшившись на 0,5 п.п. за 4-й квартал и на 1,9 п.п. за год в целом.
В классе А доля свободных площадей в последнем квартале увеличилась за счет ввода на 1 п.п., до 6,1%, тем самым вернувшись к значению конца 2016 года. В классе В наблюдалось снижение на тот же 1 п.п. по итогам 4-го квартала и на 2,5 п.п. в целом за год до 8,2%.
Доля свободных площадей на офисном рынке Санкт-Петербурга
Динамика арендных ставок в октябре-декабре определялась изменениями вакантности. В классе А средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды за 4-й квартал не изменилась и составила 1 691 руб. за кв. м в месяц, в классе В – увеличилась на 0,5%, до 1 189 руб. за кв. м в месяц (включая НДС и эксплуатационные расходы). «По итогам года рост составил 5,7% в классе А и 4,6% в классе В. Мы ожидаем дальнейшего увеличения арендных ставок на фоне восстановления спроса и невысокого объема спекулятивного ввода в 2018 году – до 1 750 руб. в классе А и до 1 250 руб. за кв. м в месяц в классе В», – добавляет Владислав Фадеев.
