партнер S.A. Ricci
Рано или поздно это должно было случиться — введен новый способ расчета налога на недвижимость. Бизнес-центрам придется платить за офисный «квадрат» по кадастровой стоимости. Это значительно увеличит расходы собственника: размер налога в зависимости от класса бизнесцентра скоро будет составлять от 2 до 6 тысяч рублей за квадратный метр в год. Часть собственников не сможет побороть соблазн переложить плату на арендатора или хотя бы разделить расходы пополам. Кто из арендаторов может пострадать от введения нового расчета налога? Должен ли вообще арендатор принимать участие в оплате налога?
Формула расчета
В ноябре 2013 года Президент РФ подписал федеральный закон «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации». Согласно внесенным изменениям, налог на недвижимость будет рассчитываться от кадастровой (близкой к рыночной), а не балансовой (бухгалтерской) стоимости. К объектам, оцениваемым по кадастровой стоимости, относятся: административно-деловые центры, торговые центры (комплексы), нежилые помещения, назначение которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, объекты недвижимого имущества иностранных
организаций, не осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства.
Для Москвы налог составит: в 2014-м — 0,9%, в 2015-м — 1,5%, в 2016-м и последующие годы — 1,7—2%. Для иных субъектов Российской Федерации: в 2014-м – 1,0%, в 2015-м – 1,5%, в 2016-м и последующие годы — 2% (проценты устанавливаются муниципальными органами и не могут быть больше, но могут быть меньше указанных).
Для того чтобы стало понятно, какое влияние новые правила окажут на офисный рынок, рассмотрим расчет налога на примере офисных зданий классов «А», «В» и «С».
В бизнес-центре класса «А», расположенном в ЦАО, рядом с метро, общей площадью 33 тысячи кв. м, офисной — 31 тысяча кв. м, с кадастровой стоимостью 10,8 млрд рублей, налог на недвижимость по ставке 2% с одного квадратного метра будет составлять 6 тысяч рублей. За владение зданием собственнику придется заплатить более 200 млн рублей налога в год.
Теперь рассмотрим БЦ класса «В», также расположенного в ЦАО, рядом с метро, общей площадью 9,2 тысячи кв. м и офисной — 8,3 тысячи кв. м, с кадастровой стоимостью 1,7 млрд рублей. Здесь налог при аналогичной ставке составит около 4 тысяч рублей с офисного «квадрата», и в год придется заплатить почти 37 млн рублей.
В классе «С» возьмем для примера административное здание общей площадью 8,2 тысячи кв. м с кадастровой стоимостью 422 млн рублей. В этом случае налог составит чуть более 1 тысячи рублей с одного квадратного метра. За владение зданием собственник будет платить по 8,5 млн рублей в год.
Новый способ расчета налога окажет влияние на весь бизнес, связанный с офисной недвижимостью.
Стоимость владения зданиями, как мы видим из приведенных примеров, резко увеличится, цены на объекты упадут. Существующие договоры аренды будут пересматриваться, так как ни одна из сторон не захочет брать на себя такие большие незапланированные затраты.
Кто платит?
Что делать арендатору, если собственник предложит ему оплачивать новый налог на недвижимость? В первую очередь следует открыть договор аренды и внимательно его перечитать. Собственник не имеет права просто прийти и сказать: «У нас сегодня налог такой, а завтра он будет другой». У него для этого должны быть основания. Как правило, все налоги (аренда земли и прочее) включены не в ставку аренды, а в эксплуатационные расходы. Существует несколько подходов к формированию стоимости эксплуатационных расходов.
В первом случае стороны договариваются о том, что эксплуатационные расходы составляют фиксированную цифру и подлежат изменению, как ставка аренды, на фиксированный процент. То есть индексируются независимо о того, что происходит с рынком. В договоре прописывается, какую сумму составляет ставка эксплуатационных расходов на первый, второй и последующие годы. При этом существует перечень эксплуатационных расходов, который включает или не включает налог на имущество. Если четко прописано, что налог на имущество включен в сумму эксплуатационных расходов, и эта сумма четко зафиксирована или индексируется, у собственника нет никаких юридических оснований прийти к арендатору и по какой-либо причине настаивать на увеличении этих расходов.
Во втором случае (так называемый формат Open book) стороны в начале года договариваются об определенной фиксированной части стоимости предполагаемых расходов на эксплуатацию в течение года. В конце года эта сумма сверяется с реальными затратами на эксплуатацию объекта. Если сумма получилась больше, арендатор доплачивает дополнительно за каждый квадратный метр. При меньшей сумме разница засчитывается арендатору за следующий период.
Продолжение статьи доступно только подписчикам.