Комфортное строительство

Компания PRIDEX – один из лидеров в сфере проектирования, строительства и инженерного оснащения объектов коммерческой недвижимости (fit-out). Журнал «Административный директор» попросил ее исполнительного директора Сергея Кудрявцева рассказать о тенденциях этого рынка и новых веяниях в организации внутриофисного пространства.

– На российском рынке сейчас огромное количество строительных компаний. Как вы считаете, в чем основное преимущество PRIDEX перед конкурентами?

– В нашей семье практически все сделали строительную карьеру, начиная с деда, который был заслуженным строителем СССР. Мой отец также заслуженный строитель России и партнер, сооснователь PRIDEX. Наша компания была образована семь лет назад с целью предоставления заказчикам комплекса работ в сегменте fit-out, а именно комплекса услуг по проектированию, строительству, отделке и инженерному оснащению внутренних помещений объектов офисной и коммерческой недвижимости. Все это время компания росла, ежегодно увеличивая в два раза показатели и по денежному обороту, и по численности сотрудников. Сегодня в PRIDEX работают 300 человек инженерного и технического персонала и более 1000 рабочих строительных специальностей.

Главным конкурентным преимуществом PRIDEX является принцип развития собственных профессиональных и производственных ресурсов, что позволяет нам выполнять большую часть работ своими силами. Наш опыт реализации fit-out проектов свидетельствует, что только при соблюдении этого условия можно гарантировать клиентам стабильно высокое качество и максимальные темпы строительства. Именно поэтому 90% всех работ в рамках наших проектов выполняется силами штатных специалистов PRIDEX. Только при необходимости выполнения узкоспециализированных работ: монтажа слаботочных сетей, систем наблюдения и изготовления специфических дизайнерских элементов или стеклянных перегородок мы обращаемся к проверенным партнерам, лидерам рынка. На протяжении всей нашей истории мы придерживались данного принципа, и именно этот фактор позволяет нам выдерживать любую конкуренцию.

– Кто ваш основной клиент?

– Мы начинали свой бизнес незадолго до кризиса 2008 года. Это был период, когда 80-90 процентов офисов класса «А», которые тогда только стали появляться в России, арендовали в основном иностранные компании. Российские фирмы в тот момент еще не понимали, зачем инвестировать 1000 долларов за кв. м в комфорт, поэтому нашими клиентами были в основном зарубежные компании. Когда случился кризис, многие иностранные заказчики были вынуждены отказаться или отложить амбициозные офисные проекты. Зато российские компании за эти годы, наоборот, переосмыслили подход к организации офисного пространства и его качеству, стали переезжать в помещения классов «В» и «А», и строительный рынок начал ориентироваться на них. Сегодня уже все понимают, что человек, который работает в комфортном офисе, более лоялен к работодателю, коэффициент увольнений и текучка становятся меньше.

– Сложно ли заполучить в клиенты известную иностранную компанию, характерна ли для нашего строительного рынка ситуация, когда проекты таких заказчиков на глобальном уровне отдаются на реализацию международным строительным компаниям?

– На нашем рынке присутствуют несколько строительных компаний, которые имеют зарубежные корни, и до сих пор часть контрактов на строительство объектов известных зарубежных заказчиков приходится на них, во многом в связи с тем, что договоренности достигаются вне России. В 2007-2008 годах нам не просто было заполучить в клиенты крупного зарубежного заказчика. Тогда многим из них нужен был качественный объект, который выполнила бы международная строительная компания с громким именем, а вопрос цены являлся второстепенным. Но после кризиса деньги стали считать все, в том числе и иностранные клиенты. Они начали больше внимания обращать не на международную известность подрядчиков, а на объективные показатели коммерческих предложений – стоимость и сроки реализации работ, а также отзывы предыдущих клиентов. Оказалось, что практически все иностранные строительные компании очень дороги, ведь им нужно содержать специалистов-экспатов, набирать субподрядчиков и прочее. Зато наши услуги оказались более конкурентоспособными, так как мы все делали и делаем собственными силами, и к тому же тогда нам уже было, что показать, мы собрали достаточно большое портфолио с объектами высокого класса. Наверное, с 2009 года перестало ощущаться то, что зарубежные компании, представленные в нашей стране, боятся пользоваться услугами российских поставщиков. Они обзавелись российским менеджментом и стали чаще приглашать российских строителей, в том числе и нас, оценивая возможности всех участников тендера по срокам реализации проекта, его стоимости и рекомендациям, то есть максимально детально и объективно.

– С чего начинается ваш процесс взаимодействия с заказчиком?

– Обычно арендатор, который выбирает помещение, имеет в финальном списке несколько бизнес-центров. Именно на этой стадии мы начинаем общаться с основной массой клиентов, то есть еще задолго до подписания договора. Объекты аренды чаще всего отличаются друг от друга по эффективности планировки. Когда компании нужны определенные офисные площади, соответствующие специфике ее бизнеса, эту специфику обязательно следует положить на бумагу и посмотреть, насколько эффективными будут отобранные заказчиком помещения. Исходя из результатов этого упражнения, коммерческие условия часто корректируются. Например, в ВЦ с эффективной планировкой компании потребуется 2000 кв. м, а в другом здании, где есть длинный коридор, нужно будет 2200 кв. м – это существенная разница.

Также объекты могут отличаться по инженерной подготовке. Из одного помещения можно сделать супер-офис за 800 долларов за кв. м, а для другого и 1000 долларов будет мало. Так часто случается в лофтах, когда присутствует неполная инженерная подготовка. Именно поэтому многие арендаторы, которые заранее думают об эффективности, обычно привлекают строительные компании на этапе выбора помещения.

– Насколько велика роль в строительстве офиса управляющей компании?

– Как правило, вопросами переезда в новый офис занимаются административные директора, строительные департаменты или службы закупок, если таковые есть в структуре компании. В случае отсутствия у заказчика опыта в подборе, строительстве и переезде офиса многие привлекают управляющие компании, которые не только выбирают архитектора и генерального подрядчика, но и полностью берут на себя всю организацию процесса и контроль. Тем не менее существует ряд клиентов, которые решают самостоятельно пройти весь путь строительства, и мы стараемся работать с ними так, чтобы все было максимально понятно и прозрачно.

Приглашение управляющей компании, на мой взгляд, правильное решение в том случае, если заказчик располагает временем и ориентирован на сложные архитектурные решения. Клиентов, которые делали бы офис класса «А» без управляющей компании, раньше практически не было. Однако сегодня у управляющих компаний охват рынка стал меньше, что связано с разделением проектов fit-out на «высокий» и «средний» ценовой уровень. Для многих арендаторов при стоимости инвестиций в строительство офиса не более 800 долларов за кв. м оптимальным с точки зрения затрат и сроков будет вариант заключения договора с генеральным подрядчиком в формате Design&Build. В этом случае строительная компания самостоятельно реализует все этапы: от проектирования объекта до его сдачи в эксплуатацию. При таком формате бюджет определяется изначально, и все работы происходят в установленных рамках. Главное – выбрать хорошо зарекомендовавшую себя на рынке строительную компанию, которая способна выполнить все работы точно в срок. Мы, например, по договору берем на себя все риски по срокам сдачи объекта и готовы покрыть практически все возможные убытки заказчика.

Но если заказчик планирует эксклюзивный дизайн офиса или объект сам по себе большой, привлечение прожект-менеджера управляющей компании всегда оправданно. Нанимать в штат такого специалиста нерентабельно. Что он будет делать, когда проект закончится? К тому же найти на рынке свободного специалиста, занимающегося высококачественными офисными интерьерами, практически невозможно. Таких профессионалов в Москве всего 20-30 человек, они дороги и достаточно эффективно работают в рамках своих управляющих компаний. Поэтому все знаковые и насыщенные с точки зрения дизайна проекты делаются с привлечением управляющих компаний. Каждый арендатор, прежде чем приступить к строительству офиса, должен четко понять задачу, которая перед ним стоит. Если нужен суперкачественный офис и есть возможность больших инвестиций, когда цена не первостепенна, прожект-менеджер, который займется разработкой концепции, процессом проектирования и выбором подрядчиков, необходим.

Тогда как в случае реализации проекта с определенным бюджетом и в сжатые сроки Design&Build является более выгодным решением.

– В функционал прожект-менеджера обычно входит обязанность следить не только за процессом, но и чтобы подрядчики не воровали. Приходилось ли сталкиваться с такими проверками?

– Для заказчиков, которые с нами уже сотрудничали и все про нас знают, нет необходимости нанимать какие-то дополнительные структуры, которые бы нас контролировали. Им проще работать напрямую. Но компания, которая не имеет опыта работы с тем или иным подрядчиком или рекомендаций, гарантирующих его ответственность и порядочность, конечно, боится того, что будут нарушены какие-либо договоренности. Поэтому и появляются инстанции, которые контролируют и деньги, и качество.