коммерческий директор компании
«Гинт-М»
Ценовой демпинг на строительных тендерах всегда был притчей во языцех.
В экономически нестабильные времена особенно. Недобросовестные генподрядчики стремятся заполучить проект за счет тотального снижения цены. А заказчики, желая оптимизировать расходы по проекту, почему-то склонны верить в чудо «дешевого и качественного проекта».
В итоге на строительной площадке заказчику не миновать проблем, связанных с адекватностью примененных решений. Что делать, если стороны не смогли договориться на берегу, а споры на стройплощадке рискуют обернуться потерянным временем и деньгами? Меняют ли коней на переправе?
Обычно споры возникают из-за ошибок, допущенных на стадии проектирования и в процессе тендера на выбор генподрядчика. Как вы думаете, почему в последнее время офисы все чаще не соответствуют тендерной документации? Потому что подрядчик выиграл тендер по критерию «цена», но уложиться в нее не смог! Недоработки на этапе тендера приводят или к дополнительным расходам в процессе строительства или к снижению качества материалов, их упрощению.
Вообще же львиная доля споров связана с коммуникационными проблемами. Особенно в тех случаях, когда тендерный проект нового офиса плохо разработан или когда тендер проведен за очень короткий срок. Тогда генподрядчик играет роль сказочного героя: «пойди туда, не знаю куда, принеси то, не знаю что».
Мы часто говорим своим клиентам: строительство и инженерия — это точные науки. Строители не апеллируют абстрактными понятиями, для них важны метры, кубы, квадраты, размеры, сроки и прочее. Не устаем повторять как мантру: чем тщательнее проект разработан на бумаге, тем проще на строительной площадке. В противном случае договориться на берегу не получается — слишком большой объем работ не имеет документальной основы. Любые договоренности без протоколов, планов, графиков — всего лишь оценочные суждения. Для кого-то стакан наполовину полон, а для кого-то — наполовину пуст.
Чаще претензии заказчиков к генподрядчикам связаны или с качеством работ (неровные стены и полы, плохо смонтированные инженерные системы и прочее), или с игнорированием тендерных обещаний (отклонение от первоначального замысла, замена материалов, срыв сроков и прочее). Если первое проконтролировать легко, со вторым все гораздо сложнее, особенно если эти обещания давались в устной форме. Почему вы сделали так, а не иначе, мы же договорились? Когда? О чем? С кем? А если сменился административный директор…
Организация работы
Менять генерального подрядчика — это радикальная мера, еще больше увеличивающая бюджет проекта. В этом случае новому исполнителю приходится или переделывать все заново, или брать на себя риски предыдущего. Если потечет фанкойл, нужно разбираться, по чьей вине это произошло, заказывать строительную экспертизу. Неудивительно, что генподрядчик, приходя на такой объект, закладывает эти риски в свою стоимость. Однако в реальной практике смена исполнителя встречается крайне редко, стороны стараются найти общий язык: если уж не получилось договориться на берегу, то хотя бы в нескольких метрах от берега, поскольку на определенном этапе реализации проекта замена генерального подрядчика подвергает риску реализацию проекта в принципе, по причине корпоративных правил,сроков и прочего.
В первую очередь необходимо организовать команду, контролирующую ход строительства. Генподрядчик — не истина в последней инстанции, совершенствуются технологии, меняются строительное оборудование и материалы. Только командной работой с представителями заказчика, архитектора, консультантов можно добиться хорошего результата.
Члены этой команды должны постоянно взаимодействовать друг с другом, поскольку строительство — специфический процесс, и каким бы хорошим проект не был, на стройке всегда что-то случается. Открыли вы, например, шахту, а там инженерные коммуникации не соответствуют исполнительной документации. Хороший генподрядчик никогда не станет умалчивать о проблемах. Наоборот, его задача поднять вопросы как можно раньше. Работая с новым клиентом, мы всегда рекомендуем организовывать еженедельные совещания на строительной площадке. Это помогает контролировать строительный процесс должным образом.
Очень важно, чтобы все совещания были запротоколированы. Мы часто шутим, что главная проблема на стройплощадке заключается в том, что люди не научились читать мысли друг друга. Пока этого не произошло, документально фиксируйте любые устные договоренности: записывайте ключевые решения, а затем рассылайте протокол всем участникам на визирование и коллегиально подписывайте его на ближайшей встрече. Так строительный процесс становится не только прозрачным, но и гибким.
Продолжение статьи доступно только подписчикам.