Сегодня офисы на продажу представлены крупными блоками и небольшими лотами преимущественно в классе А. Причем основная часть сделок по продаже офисных площадей приходится на строящиеся объекты. Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», не прогнозируют снижения цен и массовых скидок в сегменте качественных офисов на продажу в Москве, хотя и допускают точечные и индивидуальные дисконты. Одна из причин — ограниченность объема такого предложения.
Сегодня офисы на продажу представлены крупными блоками и небольшими лотами (от 70–100 кв. м) преимущественно в классе А. Причем основная часть сделок по продаже офисных площадей приходится на строящиеся объекты, где в рамках сопоставимого с жилой недвижимостью бюджета можно приобрести бо́льшую площадь. Это стало стимулом для роста активности частных инвесторов в сегменте, что дополнительно усиливается дефицитом доступных инвестиционных инструментов со стабильной доходностью.
По данным аналитиков Stone Hedge, сейчас внутри МКАД в продаже находится около 250 тыс. офисов класса А в 14 строящихся проектах. По оценке IBC Real Estate, в наиболее успешных проектах уже реализовано около 70% площадей, поэтому часть из этих объектов может быть распродана еще до завершения строительства. Для сравнения: в Москве, по данным bnMAP.pro, сейчас в экспозиции находится 2,3 млн кв. м. строящегося жилья (в 11,2 раза больше).
Один из аргументов экспертов в пользу того, что офисы на продажу не могут подешеветь, — ограниченное предложение. Девелоперов, которые строят и продают в розницу офисы класса А в Москве, единицы, среди них — Stone Hedge, «Пионер», MR Group, KR Properties, Coldy, рассказывает гендиректор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша: «Продажи офисов у этих девелоперов идут. Безусловно, сейчас они ощутили некоторое охлаждение спроса, которое наблюдается на всем рынке недвижимости. Но это не привело к корректировке цен».
Сам рынок офисной недвижимости устроен по-другому. Те тренды, которые наблюдаются в жилье, необязательно должны присутствовать в офисах. Например, в офисах нет льготной ипотеки, которая есть в сегменте новостроек и которая долгое время разгоняла цены на жилье, пояснил эксперт. «Девелоперы в текущей ситуации могут обговаривать условия по покупке в индивидуальном порядке. Но сказать, чтобы офисы класса А площадью от 70–100 кв. м подешевели и предлагаются с большим дисконтом, мы не можем и не прогнозируем», — отметил глава Remain.
Кроме того, в ближайшее время аналитики не прогнозируют роста девелоперской активности в части строительства качественных офисов класса А — следовательно, дефицит предложения сохранится. Это тоже будет способствовать минимизации давления на предложение офисов на продажу, что не изменит ценовую политику девелоперов. «Дисконта на качественные офисы ожидать не стоит ввиду отсутствия структурной вакансии», — пояснил директор направления продажи и приобретения отдела по работе с офисными помещениями CORE.XP Александр Пятин. Более того, в 2022 году на рынок вышли единичные офисные объекты, в то время как изначальные планы московских девелоперов были более масштабными. С начала года запуск части офисных проектов был перенесен на более поздний срок выхода на рынок, а по части площадок с офисным потенциалом от непрофильных игроков рынка принято решение реализовать на них жилую функцию.
По данным Commonwealth Partnership (CMWP), с начала 2022 года в Москве было введено всего 250 тыс. кв. м офисных площадей класса А и В, что на 59% меньше показателя 2021 года. «В 2023 году мы ожидаем более сдержанных темпов ввода — новое строительство будет на уровне 200 тыс. кв. м», — сказала старший аналитик Commonwealth Partnership (CMWP) Полина Афанасьева.
Еще одной причиной, по которой в сегменте офисов на продажу не могут массово вводиться скидки, эксперты называют цены. По оценке CORE.XP, в сравнении с жилыми помещениями, где рост стоимости за прошлый год был более чем в два раза, офисные помещения подорожали в среднем не более чем на 20%. Объясняется такая планомерная динамика продуманной ценовой политикой в продажах под инвестора с возможностью заработать на росте цены за период строительства.
Согласен с коллегами Дмитрий Клапша, отмечая, что комфортный входной бюджет стал стимулом для перетока инвесторов в сегмент. «Многие инвесторы переключились на качественные помещения класса А на фоне высокого роста цен на жилье. Для них стало невыгодно покупать квартиру на этапе строительства по цене почти 500 тыс. руб. за 1 кв. м, в то время как офисы класса А можно было приобрести за 300 тыс. руб. за 1 кв. м. В итоге доходность офисов оказалась примерно в два раза выше, чем квартиры», — пояснил эксперт.
Продолжение статьи доступно только подписчикам.