В последние годы рынок недвижимости в России характеризуется ростом популярности МФК — если до 2017 года на рынке было 13 качественных объектов без учета ММДЦ «Москва-Сити», то к 2023 году объем нового предложения увеличится до 19 объектов и составит почти 4,7 млн кв. м. В связи с растущей популярностью сегмента эксперты PwC провели исследование рынка МФК Москвы и составили рейтинг наиболее качественных существующих объектов.
Появление микса традиционных сегментов недвижимости в рамках одного проекта объясняется как трансформацией потребительского поведения, так и потребностью девелоперов в диверсификации рисков.
Олег Малышев, партнер PwC, руководитель практики оказания консалтинговых услуг компаниям сектора недвижимости, отмечает, что МФК отвечает потребностям в получении различных услуг в одной локации при растущей значимости концепции объекта, к которой поколение милле-ниалов предъявляет новые требования: высоко ценятся эффект интеграции с обществом — не-творкинг, создание комьюнити, глобальный эффект «старбаксизации» (старбаксизация — перемещение досугового и рабочего процессов из дома и офиса в городские кофейни), что определяет рост доли общественных функций и пространств в структуре МФК.
Таким образом, стремление сокращать время и расстояние в системе «дом — работа — досуг» приводит к росту необходимости концентрации функций в одной локации. Собственникам концепция mixed-use-девелопмента позволяет получать доход от нескольких сегментов недвижимости на фоне меняющейся экономической ситуации и того факта, что изменение спроса со стороны потребителей происходит быстрее периода строительного цикла. Как правило, именно проекты МФК являются более гибкими с точки зрения возможностей адаптации под меняющиеся потребности.
Пример адаптации объекта под изменения спроса
При строительстве новых зданий девелоперы отдают предпочтение большей высоте потолков на первых уровнях, что дает возможность потенциальной смены концепции в пользу ритейла или других доходных функций в случае изменения спроса. Например, в 2018 году в ТЦ «Vegas Крокус-Сити» на месте парковки был построен новый фитнес-центр премиум-класса.
Определение и типы МФК
Андрей Тонконогов, директор в отделе оценки и корпоративных финансов PwC, отмечает, что центральное место в реализации МФК занимает концепция: функции в составе проекта должны быть взаимоувязаны, транспортные и пешеходные потоки — эффективно разведены, а посетители и резиденты должны получить максимум пользы от функционала объекта. При этом зачастую использование нескольких функций выгодно только девелоперу, в то время как часть многофункционального объекта может быть не востребована подавляющим большинством его резидентов.
Определение и типы МФК апартаменты
Согласно определению Urban Land Institute, многофункциональный комплекс (далее — МФК, с англ, mixed-use development) — проект, объединяющий несколько сегментов недвижимости, генерирующих выручку. МФК присущи следующие характеристики:
— формирование выручки от трех и более функций (например, жилая, торговая, офисная, гостиничная, образовательная, развлекательная/ культурная и другие);
— доля одного сегмента не превышает 50% общей площади;
— все сегменты реализованы в общей концепции и связаны единым общественным пространством.
При определении проектов mixed-use необходимо отличать МФК от проектов комплексного освоения территорий (КОТ). Во-первых, в отличие от mixed-use-девелопмента в проектах КОТ выделяется основная функция (чаще всего жилая), занимающая более 50% площади проекта. Во-вторых, в проектах КОТ возможно участие более одного девелопера, тогда как МФК реализуются по принципу «один проект — один девелопер».
В проектах mixed-use выделяют вертикальное и горизонтальное зонирование. В рамках вертикального зонирования различные функции комбинируются в одном здании, при этом помещения, предназначенные для общественного использования, располагаются на нижних этажах (общепит, ритейл и другие), для частного использования — на верхних этажах (гостиничные номера, жилые и офисные помещения). При горизонтальном зонировании отдельно стоящие здания образуют единый проект благодаря интеграции через общественные пространства и благоустроенную территорию. Также отличительной особенностью горизонтального зонирования является компактность территории — доступность любых смежных зданий должна достигаться в течение 10 минут пешком, то есть площадью не более 50 га.
Анализ рынка МФК Москвы
В анализе рынка без учета объектов ММДЦ «Москва-Сити» участвовали 18 объектов, 13 из которых действующие. Наиболее крупными из них являются Центр международной торговли (270 тыс. кв. м), МФК «Водный» (212 тыс. кв. м), МФК «Москва» (Four Seasons) (187 тыс. кв. м). Крупнейшими объектами нового строительства являются МФК при ТПУ «Парк Победы» (237 тыс. кв. м), МФК на Аминьевском шоссе (125 тыс. кв. м).
Наиболее заметным изменением на рынке mixed-use-девелопмента является рост доли жилой функции с 26 до 30%, что объясняется стабильностью сегмента с точки зрения получения дохода от проекта и наименьших сроков.
Продолжение статьи доступно только подписчикам.