партнер, член совета директоров S.A. Ricci
Для арендаторов офисных помещений есть хорошая новость. Экономический кризис предоставит возможность улучшить условия аренды: в 2015 году арендаторы смогут занять более качественные офисные помещения либо помещения с лучшей локацией без увеличения бюджета на аренду.
Счет на миллионы
Так сложилось, что 2014 год выдался необыкновенно «урожайным» для офисного рынка: объем нового предложения составил около 1,3 млн кв. м. Итоговый показатель прироста в два раза превысил результат 2013 года (610 тысяч кв. м). Более того, прошлый год с точки зрения девелоперской активности стал рекордным за последние пять лет.
В 2015 году девелоперская активность сохранит высокие темпы. Несмотря на экономический кризис и избыточное предложение офисных площадей на рынке Москвы, многие собственники будут вынуждены достраивать объекты, реализация которых уже началась. Просто потому, что достроить объект будет дешевле, чем заморозить. По прогнозам S.A. Ricci, на рынке появится около 1 млн кв. м новых офисных площадей.
Общее предложение (свободные площади в БЦ классов «А», «В» и «В+») на рынке офисной недвижимости превысило 14 млн кв. м. Спрос на офисные помещения снижается с каждым годом. Так, в 2012 году было поглощено 969 тысяч кв. м качественных офисных площадей, в 2013 году — 629 тысяч кв. м, в 2014 году спрос и вовсе не достиг 600 тысяч кв. м. рос на офисные площади в 2015 году сохранится на уровне показателя уходящего года — 550—600 тысяч кв. м. Плавное увеличение спроса может начаться не ранее 2016 года.
Свободный офис!
Из-за того, что рекордное предложение качественных офисов не нашло достаточного спроса со стороны потенциальных арендаторов и покупателей, показатель вакантности в среднем по Москве достиг 18,5%. Наибольшие изменения зафиксированы в бизнес-центрах класса «А», где к концу 2014 года показатель вакантных площадей превысил кризисный уровень 2009 года, составив 28%. Это обусловлено появлением крупных проектов с низкой на текущий момент заполняемостью. Так, в ММДЦ «Москва-Сити» был введен новый деловой центр в составе МФК «ОКО» арендуемой площадью свыше 144 тысяч кв. м. По предварительным подсчетам, на территории ММДЦ «Мо-сква-Сити» сегодня пустует более 45% офисных помещений.
За последний квартал показатель вакантности в классе «В+» сохранился на уровне 16%, с начала года прибавил 2 п.п. Офисы низкого ценового сегмента «В» наиболее стабильны по отношению к изменениям макроэкономических факторов — за год объем свободных площадей снизился с 10 до 9%.
Кризис перепроизводства на офисном рынке и снижение спроса на фоне экономического кризиса привели к снижению офисных ставок. Так, уже на протяжении 2014 года средневзвешенные ставки аренды имели нисходящую динамику.
Средний уровень арендных ставок в рублевом выражении снизился на 5—8%. Ставки, номинированные в долларах США, опустились более значительно — как правило, на уровень, сопоставимый с падением рубля.
Скидки и бонусы
В условиях растущей конкуренции собственники стараются стимулировать спрос предоставлением более выгодных коммерческих условий. Многие собственники готовы выполнить отделку помещений под арендатора за свой счет, а не только предоставить арендные каникулы.
Уровень вакантных площадей
Продолжение статьи доступно только подписчикам.