Особенности современного рынка корпоративной аренды – это широкий спектр предложений, различающихся по уровню комфорта, количеству комнат, локализации и стоимости, высокие требования арендатора к квартире, определение условий аренды в большей степени арендатором.
Москва особенная…
Московский рынок аренды корпоративного жилья имеет свои характерные черты. Корпоративный клиент, который снимает квартиры для своих сотрудников в столице, -это прежде всего представитель крупных иностранных и российских компаний, банков, государственных структур, посольств некоторых стран, девелоперских организаций, спортивных клубов, кинопродюсерских компаний, международных СМИ и т. п.
Аренда квартиры в Москве, как правило, в два-три раза экономичнее, чем проживание в гостиничных номерах. Поиск объектов обычно происходит через риелторов, договоры с которыми заключаются на условиях тендера. Иногда роль арендодателя выполняет управляющая компания, имеющая в собственности несколько квартир, загородных домов или целые коттеджные поселки, но таковых немного, поэтому жилье чаще всего снимается у собственников с помощью агентств недвижимости.
По данным экспертов, сейчас практически у любой достаточно крупной компании есть свой маневренный жилищный фонд для временно приезжающих специалистов: две-три стандартные квартиры и те, которые снимаются на длительный срок для их последовательной сдачи разным сотрудникам. Основными факторами при выборе такого жилья являются цена и качество: для менеджеров среднего звена компании обычно подбирают квартиры в ценовом диапазоне 40-70 тысяч рублей, для специалистов более высокого уровня – от 70 тысяч рублей и выше.
Еще одно существенное требование московских корпоративных арендаторов к жилью – его расположение. Желательно, чтобы дорога до офиса не составляла больше 30 минут. Немаловажный фактор имеет и окружающая инфраструктура – близость к школе, детскому саду, фитнес-центру, магазинам и ресторанам. У топ-менеджеров и менеджеров среднего звена в Москве традиционно пользуются спросом ЦАО, ЮЗАО и ЗАО. Иностранные граждане предпочитают селиться на время своего пребывания в Москве на улицах Тверской, Остоженке, Арбате, Плющихе, Ленинском проспекте, а также в районе Патриарших Прудов и в Крылатском.
Для «топов» компании обычно арендуют жилье бизнескласса или элитное, при этом с каждым из высокооплачиваемых специалистов условия оговаривают индивидуально. Требования к объекту зависят от стиля и образа жизни сотрудника, уровня его доходов, занимаемой должности, состава семьи. Как правило, предпочтение отдают функциональным помещениям с классическим евроремонтом, хорошей сантехникой и необходимым набором бытовой техники и мебели, на выбор влияет и количество санузлов – желательно два.
Корпоративные иностранные арендаторы выбирают квартиры в разных стилях – от хай-тек до дворцового. Главное условие – отделка помещения должна быть новой. Для них организации обычно снимают квартиры в современных жилых комплексах самого высокого класса: с огороженной территорией, охраной и стоянкой для автомобиля. Некоторые наниматели проявляют большой интерес к загородному жилью, причем предпочтительны квартиры в поселках арендного типа.
Рядовых рабочих фирмы, как правило, селят в шаговой доступности от объекта. В этом случае предпочтение отдают недорогим квартирам с обычным ремонтом, а также охотно арендуют комнаты в общежитиях. Максимальное число таких сотрудников для проживания в одной квартире – от трех до пяти человек.
Аренда в Санкт-Петербурге
Говоря об аренде квартир в целом, можно смело заявить, что в Санкт-Петербурге сформировался достаточно цивилизованный рынок, представляющий предложения практически на любой вкус и бюджет. При выборе квартиры в Северной столице иностранным сотрудником или московским менеджером высшего звена ключевым моментом, как и в Москве, является месторасположение. Большинство предпочитают жить в историческом центре Санкт-Петербурга, в привычной городской среде с развитой инфраструктурой и необходимым уровнем безопасности. Немаловажным является историческое окружение: наличие музеев, театров, других культурных площадок, позволяющих найти гармоничный баланс между работой и досугом. Таким образом, наиболее востребованными оказываются центральные части города: Центральный район с его Невским проспектом и консульской зоной вокруг Таврического сада, Петроградский район с Крестовским и Каменным островом, Васильевский остров с новыми жилыми комплексами «Морской Фасад» и «Морской Каскад», часть Адмиралтейского района, прилегающая к Центральному.
С другой стороны, многие арендаторы, представляющие крупные индустриальные компании, руководствуются близостью квартиры к месту работы. В большинстве случаев это промышленные площадки (заводы), вынесенные на окраины города, в связи с чем можно выделить наиболее востребованные – северные районы города (Выборгский, Приморский) и южное направление (в особенности Московский район).
Наиболее популярны среди корпоративных ВИП-арендаторов квартиры в новых домах или после реконструкции, а также в исторических жилых зданиях с восстановленными фасадами и отремонтированными входными группами. Как правило, такие дома имеют однородный благополучный проживающий контингент, определенную систему контроля доступа (домофон, видеонаблюдение, консьерж, круглосуточная охрана), возможность организации парковочного места.
Наибольшим спросом пользуются трехкомнатные квартиры площадью от 80 до 120 кв. м, при этом важно, чтобы квартира имела современный дизайн, максимально спокойный и нейтральный, качественный евроремонт, удобную функциональную планировку, встроенные шкафы/ гардеробные для хранения вещей. Квартира должна быть укомплектована всей необходимой бытовой техникой (посудомоечная, стиральная и по возможности сушильная машины), обязательно наличие бойлера, фильтров для очистки воды, а также высокоскоростного Интернета и спутникового телевидения.
Сотрудничество с риелторским агентством
Для решения вопросов поиска и аренды корпоративных квартир компании обычно обращаются к услугам специальных риелторских агентств. Это позволяет административно-хозяйственным сотрудникам избежать массы забот, связанных с просмотром квартир, обсуждением договорных условий и обслуживанием. Как правило, таким клиентам риелторские компании предлагают комфортабельные квартиры с качественным ремонтом, полностью оборудованные мебелью, бытовой техникой, постельным бельем, посудой и средствами гигиены, некоторые из них самостоятельно проводят уборку, контроль исправности инженерных сетей, техническую поддержку и устранение поломок. Также нередко услуги подобных компаний включают встречу и трансфер прибывших в город клиентов, транспортировку мебели и их личных вещей, доукомплектование квартиры в соответствии с их нуждами и пожеланиями.
Существенным фактором для корпоративных клиентов является возможность оплатить проживание сотрудников по безналичному расчету и получить все необходимые для отчетности документы: договор аренды или краткосрочного найма, соответствующий требованиям компании-арендатора и международным стандартам, страховку, акт приема-сдачи квартиры, финансовые документы и прочее. Поэтому крайне важно привлечь к сотрудничеству профессионального и надежного партнера, специализирующегося на работе именно с корпоративными клиентами.
Принимая решение, к какому риелтору обратиться, необходимо учесть, как давно он существует на рынке, изучить рекомендации и отзывы о его работе, список фирм, которые являются его клиентами, запросить информацию о дополнительных услугах и понять, насколько гибкое у него обслуживание.
Особенности арендного договора
Сегодня приняты различные формы сотрудничества корпоративного арендатора и собственника квартиры, все зависит от политики фирмы. В некоторых компаниях арендная плата за жилье входит в компенсационный пакет сотрудника, то есть менеджеру помимо ежемесячной зарплаты выдают определенную, максимально возможную сумму за жилье. Если он захочет снять квартиру за большие деньги, то лишнюю тысячу ему придется добавлять из своего кармана. В этом случае договор найма подписывают непосредственно собственник и сотрудник. Если же компания оплачивает аренду самостоятельно, то договор заключается между собственником и юридическим лицом.
Организациям, арендующим жилье для проживания своих работников, перед тем как заключать договор, следует попросить риелторское агентство выяснить всю «подноготную» квартиры: кто собственник (если квартира не приватизирована, то ее можно сдать лишь при согласии наймодателя, а если находится в общей собственности, арендный договор придется заключать со всеми владельцами), не находится ли жилье в залоге. По свидетельству о регистрации прав собственности еще нельзя судить о том, что объект принадлежит конкретному человеку (гражданин мог продать квартиру и оставить свидетельство себе -при регистрации сделок или прав старые свидетельства не изымаются). Свежая выписка из ЕГРП сможет открыть всю правду о квартире.
Въезжая в съемное жилье, необходимо оформить акт приема-передачи. В нем указывается, что арендодатель сдал, а арендатор принял квартиру по указанному адресу, прилагается перечень передаваемого вместе с квартирой имущества (мебель, бытовая техника и т. п.), отмечается, сколько комплектов ключей получил арендатор. Акт приема-передачи подписывают обе стороны, после чего его можно подшить к договору аренды квартиры, а также приложить фото, иллюстрирующие ее состояние.
Обычно по договору арендодатель обязуется:
– гарантировать, что предлагаемое им в аренду жилое помещение соответствует всем установленным санитарным нормам;
– письменно известить арендатора обо всех скрытых недостатках квартиры и возможных третьих лицах, имеющих право на данную квартиру, если таковые имеются, и гарантировать, что они не будут влиять на условия, прописанные в договоре;
– продемонстрировать съемщику перед подписанием договора исправность всех систем жизнеобеспечения.
В свою очередь, арендатор берет на себя следующие обязательства:
– обеспечить сохранность жилого помещения и по истечении срока аренды вернуть квартиру в надлежащем состоянии в соответствии с условиями договора;
– в случае повреждения имущества арендодателя немедленно сообщить ему об этом и возместить причиненный ущерб;
– своевременно вносить согласованную арендную плату;
– обеспечить доступ арендодателю к осмотру квартиры в оговоренные сроки.
Очень важен вопрос о пересмотре суммы оплаты: чтобы арендодатель не повышал арендную плату каждый месяц, лучше всего указать в договоре, что размер оплаты может пересматриваться не чаще одного раза в год. В долгосрочном договоре аренды может быть предусмотрена индексация стоимости арендуемого жилья.
Договор аренды жилья должен заключаться на срок, согласованный сторонами. Поскольку с юридическим лицом заключают именно арендный договор, то в случае отсутствия в нем срока действия договор можно считать заключенным на неопределенный срок и расторгнуть в любой момент. Особое внимание следует обратить на порядок и сроки предварительного уведомления о расторжении или продлении договора одним из участников. В условиях расторжения договора важно прописать ответственность стороны, по инициативе которой происходит расторжение договора. Например, если досрочное расторжение происходит по инициативе хозяина квартиры, можно прописать условие, по которому он должен будет возместить сумму, выплаченную арендатором агенту за поиск жилья.
Обо всех этих и других тонкостях арендного договора риелторское агентство должно информировать своего заказчика, его основная задача – помочь клиенту заключить безупречный договор с арендодателем, где будут максимально соблюдены интересы арендатора.
Комментарии экспертов
Ирина Кузнецова,
Country Champion ACTE (Russia), Corporate Clients’ Travel Club President, Honoured member of GBTA, Member of Jury «Best Office Awards», OfficeNext, Member of «Administrative Director» editorial team, возглавляет несколько компаний, которые управляют строительством и эксплуатацией элитной недвижимости в Подмосковье
Работа по аренде корпоративных квартир для иностранных сотрудников всегда требовала моего особого внимания. Главное условие, которое предъявлялось к такому жилью, -безопасное расположение: не окраины и не промышленные районы; регулярное полицейское патрулирование; вход в подъезд не со двора, а с улицы; наличие охраняемой парковки. Немаловажным фактором при выборе квартиры для такой категории сотрудников была и внутренняя техническая безопасность дома, чтобы не получилось так, что арендуемое жилье находилось в отличном состоянии, а стояк в квартире у соседей сверху сгнил, и потопы были неминуемы.
В свою очередь, для экспатов, приехавших на топовые позиции, самым важным всегда было расположение съемной квартиры в престижном месте Москвы. И, по мнению многих, лучше Романова переулка в столице ничего быть не могло, несмотря на то что квартиры в этом месте очень дорогие, и это не всегда оправданное удовольствие.
При работе с подобными запросами важно понимать ценовую политику, существующую на данном рынке жилья. В каждом городе есть так называемые «золотые мили», где квартиры очень дорогие, но, к сожалению, их функциональность не всегда соответствует уровню арендной платы. Например, на Гоголевском бульваре можно снять жилье за 40 тысяч долларов в месяц, при этом не факт, что оно будет рядом с метро. Зато на Новом Арбате или Новинском бульваре и цена будет меньше, и метро ближе. Самый лучший способ воздействия на подобные запросы – предъявление сотрудникам заранее установленных корпоративной политикой правил аренды жилья: одни компании обозначают определенные районы, где разрешено арендовать квартиры; другие вводят ограничения по стоимости; третьи снимают для своих сотрудников квартиры в соответствии с их грейдами или в зависимости от состава семьи.
Когда вам предстоит аренда большого количества квартир, лучше пользоваться услугами агентств недвижимости. Передайте им все свои требования, корпоративные политики, и пусть они работают в соответствии с вашими запросами и правилами. Выбирайте агентства, которые имеют имя на этом рынке и у которых процент корпоративных клиентов значительно больше, чем физических лиц. Такие агентства одинаково хорошо справятся как с московскими заказами, так и с региональными.
Многие из них не только корректно проведут сделку, но и предложат дальнейшее сопровождение. Например, если арендатор – иностранец, аккаунт-менеджер агентства поможет ему решить любые проблемы, связанные с квартирой: объяснит, что за объявление написано на двери дома, займется организацией ремонтных работ и т. п. Да, это обойдется в определенную сумму, но зато данная проблема будет снята с плеч административных сотрудников вашей компании.
Один из самых сложных вопросов – завершение сделки. Обычно арендодатель начинает придираться к каждой царапине на мебели или пятну на стене, поэтому задача агентства – правильно прописать процедуру возврата квартиры в договоре, включая подробное описание естественного износа. Самостоятельно учесть все подобные нюансы практически невозможно, лучше это доверить профессионалам.
Алёна Кулаченкова,
директор по административным вопросам «Совкомбанка», Москва
Организация проживания сотрудников, командированных в региональные филиалы компании, где я работала ранее, всегда входила в зону моей ответственности.
В какой-то момент оказалось, что суммы счетов, приходящие из гостиниц Твери и Владимира, куда чаще всего ездили наши специалисты, стали зашкаливать. Тогда было принято решение арендовать в этих городах квартиры. Главные критерии, по которым мы выбирали жилье, были следующие:
– двух-трехкомнатная квартира, это дает возможность селить в ней разнополых сотрудников;
– путь от офиса до дома – не более 15 минут;
– многоквартирный дом, поскольку в командировки в основном приезжали люди, живущие в столице, и частный дом не всегда соответствовал их требованиям комфорта;
– нормальный ремонт – не обязательно евроремонт, но очень чистая квартира;
– грамотно проведенная проводка, никаких висящих проводов, поскольку мы готовы брать на себя только те риски, которые могут возникнуть по нашей вине;
Продолжение статьи доступно только подписчикам.