По данным ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE, глобальные ставки аренды на премиальную офисную недвижимость в мире стабилизировались по итогам 1 полугодия 2021 года. Тем не менее, ситуация различается от рынка к рынку ввиду разной динамики восстановления экономической ситуации. Например, ряд рынков Азиатско-Тихоокеанского региона продолжает фиксировать сокращение ставок аренды на фоне роста ставок в городах Германии, Сеуле, Бостоне. Арендаторы в мире фокусируются на высококачественных офисных объектах, что будет приводить к увеличению разрыва в ставках на новые и вторичные предложения на рынке.
Активность арендаторов в Азиатско-Тихоокеанском регионе усиливается в последние месяцы, ежеквартальный объем сделок увеличивается четвертый квартал подряд. Одним из драйверов высокой активности на рынке стало наличие предложения высококачественных офисов и сократившиеся ставки аренды за время пандемии. Многие компании используют данную рыночную конъюнктуру для улучшения качества размещения. Более того, компании начали рассматривать расширение занимаемых площадей. Стоит отметить, что ситуация отличается внутри региона: так в Китае, Японии и Южной Корее наблюдается высокая активность арендаторов, в Индии, наоборот, объем заключенных сделок сокращается второй квартал подряд ввиду масштабного распространения дельта-штамма и введенных ограничений по его сдерживанию. В целом на рынке Азиатско-Тихоокеанского региона ожидается существенный рост объемов нового офисного строительства, заявленного к вводу до конца 2021 года. Это стимулирует увеличение доли свободных площадей, что отразится на уровне ставок аренды. Тем не менее, мы ожидаем, что на рынках Сингапура, Окленда, Сеула и Тайбэя ставки аренды продолжат рост.
Падение ставок аренды большинства рынков Северной и Южной Америки замедлилось во II квартале 2021 года. Активность арендаторов в США увеличилась на 34%, при этом чистое поглощение все еще находится в отрицательной зоне. Наибольшее сокращение ставок наблюдается на рынках Лос-Анджелеса, Нью-Йорка и Вашингтона за счет существенного роста доли свободных площадей в течение 2020 года. При этом вторичные рынки, например Атланта и Даллас, оказались наиболее устойчивыми во время пандемии, темпы восстановления здесь будут более быстрыми, чем на премиальных рынках. Офисный рынок Бостона практически вернулся к «допандемийным» показателям за счет того, что является местом расположения научно-исследовательских лабораторий крупных фармацевтических компаний, которые проявляют высокую активность с начала 2021 года. Доступность массовой вакцинации населения стала положительным фактором для компаний, чтобы планировать возвращение сотрудников в офис. Тем не менее, набирающий обороты дельта-штамм может вновь заморозить планы компаний по возращению в офис, что негативно отразится на активности арендаторов по поиску новых офисных площадей.
Транзакционная активность в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки все еще не вернулась на «допандемийный» уровень, при этом объемы заключенных сделок уже превышают показатели за первую половину 2020 года. Объем сделок за II квартал 2021 года на 29% выше, чем за II квартал 2020 года. Вместе с тем мы фиксируем увеличение спроса арендаторов на гибкие решения аренды. Темп роста доли свободных площадей замедлился на многих рынках, количество доступных опций для арендаторов в центральных деловых районах сокращается. На этом фоне ставки аренды либо сохраняются стабильными, либо демонстрируют небольшой рост в зависимости от конкретного рынка. Существенное увеличение ставок наблюдается в Вене, Стокгольме, Лондоне (West End). Большинство рынков Европы, Ближнего Востока и Африки находятся в стадии роста ставок аренды, однако дальнейшая динамика будет зависеть от темпов восстановления спроса на офисную недвижимость.
Динамика Прайм ставок аренды, %, II квартал 2021 года ко II кварталу 2020 года
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
Топ-10 самых дорогих рынков, Прайм ставка аренды без учета эксплуатационных расходов и налогов, $/ кв. м в год, изменение ставки за год, %, II квартал 2021 года ко II кварталу 2020 года
| Лондон, West End | 1708 | 9,5% |
| Пекин | 1204 | -7,4% |
| Нью-Йорк, Манхэттен | 1196 | -7,4% |
| Токио | 1194 | -3,2% |
| Париж | 1102 | 3,3% |
| Сингапур | 1011 | -5,2% |
| Женева | 946 | 0,0% |
| Цюрих | 919 | 0,0% |
| Гонконг | 914 | -14,1% |
| Сан-Франциско | 905 | -3,8% |
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
Спрос на рынке офисной недвижимости Москвы демонстрирует восстановление, однако пока не достиг высокого уровня до пандемии. Объем новых сделок по итогам 1 полугодия 2021 года уступил на 6% значению за аналогичный период 2020 года. Тем не менее, по итогам II квартала 2021 года объем арендованных и приобретенных офисных площадей стал максимальным квартальным значением с начала пандемии (387 000 кв. м).
Средний диапазон запрашиваемой ставки аренды на помещения класса А Прайм в Москве составляет 40 000–48 000 руб./кв. м/год на конец 1 полугодия 2021 года. Небольшое снижение этого показателя с начала года связано преимущественно с волатильностью курса национальной валюты (некоторые бизнес-центры в этом сегменте номинируют ставки в долларах) и за счет поглощения наиболее ликвидного предложения, уровень ставок в которых был более высоким (доля свободных площадей класса А Прайм снизилась с 8,1% на конец 2020 года до 5,8% на конец 1 полугодия 2021 года). До конца 2021 года, по нашим прогнозом, уровень запрашиваемой ставки аренды в классе А Прайм останется стабильным.
Владимир Пинаев, генеральный директор CBRE в России, прокомментировал: «Сдерживающим фактором для роста транзакционной активности на офисном рынке Москвы является ограниченность доступного предложения, особенно в ключевых деловых районах города. На фоне усиления тенденции строительства объектов под собственное использование, а также реализации площадей в процессе строительства, доля свободных площадей в 1 полугодии снижалась и уже достигла уровня на конец 2019 года – минимального значения за более чем 10 лет».
