По данным CBRE объем свободных офисных площадей в Ленинградском деловом районе Москвы сократился за год в 2 раза. Спрос бьет рекорды: объем сделок новой аренды и купли-продажи под собственное использование за 2021 год станет максимальным с пикового 2008 года.
Динамика нового офисного строительства, тыс. кв. м
Выход новых проектов в Ленинградском субрынке носит волнообразный характер
и отражает общие тенденции на рынке.
Объем качественной офисной недвижимости в Ленинградском деловом районе достиг 1,7 млн кв. м. Максимальный объем ввода за последние 12 лет, 212 тыс. кв. м, зарегистрирован в 2021 году. При этом, 82% пришлось на комплекс «Ростех-Сити», построенный для нужд компании «Ростех».
На 2022 год заявлено завершение строительства нескольких объектов общей офисной площадью 54 тыс кв. м. Учитывая текущий статус ряда проектов, эксперты CBRE не исключают, что сроки ввода половины этого объема могут быть перенесены на 2023 год. В 2023 году к вводу ожидается 107 тыс кв. м, 50% которых находятся на этапе проекта, что также создает риски переноса сроков строительства. На 2024 год заявлены 2 крупных проекта, «Слава» и «Водный Мир», из которых только первый находится в продвинутой стадии. Таким образом, по оптимистичным оценкам,
учитывая возможные переносы сроков строительства заявленных проектов, в ближайшие 3 года объем нового предложения в субрынке увеличится лишь на 250 тыс кв. м.
Доля свободных площадей продолжает сокращаться.
Несмотря на то, что рынок офисной недвижимости Москвы за последние 10 лет пережил 2 экономических шока, 2014-2016 годы и 2020 год, доля свободных площадей в Ленинградском деловом районе не поднималась выше 13% и находилась в диапазоне 9-13%. В то время, как в пиковые периоды в Москве, она превышала 17%, а в Москва-Сити – 30%.
За 2021 год объем свободных площадей сократился в Ленинградском субрынке более чем в 2 раза. Основной объем будет сформирован вторичными предложениями аренды, доля свободных площадей будет стремиться к нулю и может достигнуть минимальных исторических значений. При этом субрынок все еще сохраняет потенциал для нового офисного строительства за счет территорий промзон и бывших НИИ.
Спрос на офисы в Ленинградском субрынке достигнет рекордной отметки в 2021 году.
По мере строительства новых бизнес-центров в Ленинградском деловом районе растет его популярность среди арендаторов и покупателей офисной недвижимости.
Согласно оценке экспертов, объем сделок новой аренды и купли-продажи может составить 200 тыс кв. м по итогам 2021 года. Это станет максимальным показателем за всю историю. Учитывая скромные объемы нового строительства, транзакционная активность будет ограничена. При этом интерес компаний-арендаторов к офисам в Ленинградском субрынке будет сохраняться высоким.
Ставки аренды растут.
Средневзвешенная ставка аренды в Ленинградском субрынке увеличилась за год на 8%, в сегменте класса А – на 20% до 34 700 руб.*, в сегменте класса В – на 10% до 15 300 руб*. Район демонстрирует максимальные темпы роста ставок аренды. В среднесрочной перспективе давление на ставки в субрынке будет оказывать отсутствие качественного предложения. Максимальные ставки будут достигаться за площади в новых проектах класса А.
Средний диапазоны запрашиваемых ставок аренды* по классам и субрынкам
