В турбулентное время «эпохи черных лебедей» компании вынуждены адаптироваться к новым условиям, корректировать стратегию и подходы к своим бизнес- процессам, в том числе и к организации рабочих мест, руководствуясь новыми тенденциями офисной недвижимости.
Сегодня мы сталкиваемся со значительными, быстрыми, а иногда даже противоречивыми изменениями в секторе коммерческой недвижимости, которые обусловлены множеством факторов. Среди них — уход иностранных компаний, растущий интерес к при обретению недвижимых активов российским бизнесом, релокация IT-сотрудников и их возвращение, популяризация удаленной работы и настойчивое заманивание людей назад в офисы. Все эти факторы формируют новую реальность рынка недвижимости, его новые тенденции и перспективы развития.
ТЕНДЕНЦИИ
1. Спрос превышает предложение
В условиях, когда на рынке офисной недвижимости наблюдается явная тенденция к превышению спроса над предложением, этот рынок становится более привлекательным для арендодателей. Следовательно, компании, занимающиеся арендой офисных помещений, могут выбирать наиболее выгодные условия сделок, устанавливать более высокие цены.
Такая динамика обусловлена тремя факторами. Во-первых, быстрый рост бизнеса уже существующих организаций и появление на рынке новых требуют дополнительных офисных площадей, что создает дефицит доступного пространства. Во-вторых, изменение форматов работы: гибридный или только в офисе, с полным исключением удаленки, повышает спрос на более гибкие и современные офисные помещения. И наконец, в-третьих, растет конкуренция за лучшие локации и качественные здания, что также влияет на динамику цен.
Все это открывает перед арендодателями новые возможности по извлечению больших доходов от сдачи в аренду офисных помещений. У них появляется больше ресурсов для улучшения качества предоставляемых услуг, они начинают вкладывать средства в модернизацию своих объектов, а значит, предлагать арендаторам еще более качественные помещения и сервисы.
2. Покупка офисов в собственность
Наблюдается заметный рост интереса организаций к приобретению офисных помещений в качестве активов, а не их аренда. Это отражает стремление компаний к укреплению своих позиции на рынке, диверсификации портфелей и инвестированию в долгосрочные активы.
Такая стратегия имеет несколько преимуществ: Компании обретают контроль над своими рабочими пространствами, что позволяет им быть гибче, быстрее адаптироваться к изменяющимся потребностям бизнеса.
Например, без потери обеспечительных платежей или других косвенных расходов, которые обычно диктуют условия договора с арендодателем, оперативно изменять месторасположение своего офиса как в пределах одного города, так и перемещаясь в другие города или страны, что в условиях текущей экономической ситуации становится важным пре имуществом компаний, которые стремятся к повышению эффективности и масштабированию своих бизнес- процессов.
Владение офисными помещениями, безусловно, может стать выгодным инвестиционным решением, которое, при необходимости, позволит организации зарабатывать на арендных платежах, таким образом повышая стоимость активов в долгосрочной перспективе.
Данная тенденция свидетельствует о доверии бизнеса к сегменту офисной недвижимости и его стремлении укрепиться на рынке через владение этой недвижимостью. Также это может быть связано с желанием создать уникальное и персонализированное рабочее пространство, отвечающее потребностям и целям компаний.
Одной из таких целей может быть создание собственного экоофиса и его дальнейшее совершенствование, что на прямую связано с интеграцией принципов ESG в бизнес.
Организации, которые активно развивают ESG-стратегию, демонстрируют свою социальную ответственность и готовность к решению современных вызовов, что делает их более конкурентоспособными на рынке.
3. Сообщество — значимый критерий при выборе локации
Компании все чаще выбирают локации для своих офисов, учитывая наличие современных общественных пространств, развитого и активного делового сообщества в районе. В рамках этих сообществ проходят разнообразные мероприятия, что способствует обмену знаниями, опытом и контактами между компаниями; стимулирует появление инновационных идей и развитие бизнеса; создает не только благоприятную атмосферу для делового общения, но и для работы; помогает удерживать и привлекать специалистов. Таким образом, выбор локации для офиса теперь не ограничивается только географическими и инфраструктурными факторами, но также включает в себя аспекты социальной и деловой среды.
4. Децентрализация
Все больше крупных компаний принимают решение переехать в бизнес- центры за пределами центральных районов. Этот процесс способствует развитию новых бизнес- дистриктов, созданию новых центров притяжения для предпринимателей и имеет свои преимущества:
— Компании получают доступ к просторным и современным офисным помещениям по более выгодной цене за аренду или покупку.
— Переезд в бизнес- центр за пределами центра города повышает доступность рабочих мест для сотрудников, которые привыкли ездить на работу на машине. Обычно по дороге к ним меньше про бок и нет проблем с парковкой.
— Инфраструктура вокруг таких офисов, как правило, более развита: кафе, магазины, химчистки, фитнес — все для удобства сотрудников. Данный сегмент офисной недвижимости очень популярен у компаний, которые ощущают дефицит площадей, но ограничены в средствах.
В целом децентрализация отражает изменяющиеся потребности бизнеса в поиске более эффективных и удобных мест для работы сотрудников. Этот тренд также открывает новые перспективы для развития городской инфраструктуры, создания разнообразных бизнес- сообществ и формирования новых центров бизнес- активности.
5. «Стамбулизация» Москвы
У Стамбула интересная модель градостроительства, где несколько районов функционируют как независимые деловые центры. Например, районы Левент, Маслак и Шишли представляют собой самостоятельные бизнес-узлы, каждый из кото рых привлекает различные социальные группы и бизнес- секторы. Эти районы работают по своим законам и удовлетворяют потребности разных аудиторий, создавая комплексную и динамичную деловую среду. Такой подход позволяет городу из бежать перегрузки центральных районов и улучшает распределение бизнес- активностей по городу.
Москва, следуя тренду «Стамбулизации», также стремится к диверсификации бизнес- инфраструктуры и развивается не только в центре, как это было ранее. У нее появляются новые крупные деловые центры с современными рабочими пространствами в разных районах.
6. Аренда офисов в shell&core
Тренд на сдачу объектов в состоянии shell&core (под отделку) демонстрирует интересную динамику на рынке офисной недвижимости. Арендодатели все чаще предлагают крупным компаниям помещения в виде бетонной коробки, где расходы по полному ремонту и обустройству объекта арендатор берет на себя.
По итогам первого полугодия 2024 года доля сделок «в бетоне» составила 13%, что на во семь процентных пунктов выше по сравнению с 2022 годом. Крупные сделки с эндюзерами (HeadHunter, Haval, «Яндекс», Kari и другими) подтверждают неугасающий интерес к этому формату. В дополнение к сделкам с конечными пользователями наблюдается активность со стороны крупных операторов гибких офисов, которые арендуют помещения «в бетоне» с целью дальнейшей отделки и сдачи в субаренду.
Продолжение статьи доступно только подписчикам.