За последние десятилетия технологии кардинально изменили привычный стиль жизни и то, как мы работаем. Понимание постоянных изменений как составной части бизнес-процессов заставляет нас по-другому смотреть на те пространства, в которых они происходят, а именно на офисы. Наметился переход от восприятия коммерческой недвижимости как пассива к отношению к офисному пространству как к активу. То есть здания — это не просто расходная часть бюджета, но еще и механизм оптимизации деятельности компаний и рабочий инструмент. Такие перемены в понимании влекут за собой изменения требований к офисам, их планированию, качеству инженерных систем, эстетическим характеристикам.
руководитель направления эко-
логических инноваций компании JLL
Технологии формируют новые способы организации бизнеса и использования пространства. Например, технология cloud computing освобождает офисы от мебели и техники и увеличивает гибкость планировок, что выдвигает новые требования к привычным характеристикам отделки офисных помещений, в том числе фальшполу, расстановке и конфигурации мебели, определению нагрузок. Мобильные технологии расширяют диапазон рабочего пространства и дают возможность работать там, где это удобно в конкретный момент. Повсеместно внедряются политики «чистого рабочего стола». При наличии таких политик работники не привязаны к конкретным рабочим столам, а занимают их по мере необходимости. С другой стороны, возможность работать из любой локации приводит к формированию от-
ношения к офису как к месту, где люди появляются только для интерактивной работы — совещаний или переговоров.
В свою очередь, «зеленые» технологии, такие как альтернативная генерация, энергоэффективное освещение, отопление и охлаждение, становятся доступны и общеприменимы и позволяют нам совмещать противоречащие друг другу стратегии — создание экономного и комфортного офиса.
«Зеленая» сертификация -обзор рынка и векторы роста
За последние два года рынок недвижимости, сертифицированной по международным экологическим стандартам, таким как BREEAM, LEED и DGNB, в России увеличился почти вдвое и в настоящий момент превышает 4 млн кв. м. Существенную долю в общий объем сертифицированных зданий вносят объекты офисной недвижимости. Соответствие «зеленым» стандартам подразумевает соблюдение целого ряда требований: проектирование здания с учетом показателей энергоэффективности, сокращение потребления ресурсов, использование энергоэффективного оборудования. Важной частью «зеленого» строительства являются также благоустройство и озеленение территории, раздельный сбор и утилизация отходов и продуманная транспортная доступность здания. Системы сертификации позволяют не только оценить экологическую эффективность проекта, но и подтверждают высокое качество строительства, признаваемое на международном уровне и доказываемое независимой оценкой.
Наиболее распространенными стандартами в мире являются американский LEED и британский BREEAM. Большинство объектов в мире сертифицировано по одному из этих двух стандартов. В целом по России, как и в Европе, наибольшая доля сертифицированных объектов приходится именно на стандарт BREEAM New Construction — 64% всех объектов.
В общем объеме сертифицированных в России площадей лидируют офисы — на них приходится 1,2 млн кв. м, или более трети рынка «зеленых» объектов; второе место за складски-ми/индустриальными комплексами (0,87 млн кв. м, или 22% от общего объема сертифицированных площадей), и лишь немного им уступают спортивные объекты (0,84 млн кв. м). Основным драйвером сертификации на российском рынке выступали международные компании-арендаторы, заинтересованные в энергоэффективном и здоровом пространстве, в первую очередь офисном, а также складском.
Объем рынка недвижимости, сертифицированной по международным экологическим стандартам в России (по объему площадей)
Структура рынка недвижимости, сертифицированной по международным экологическим стандартам в России (по количеству зданий)
Сокращение расходов в офисах и сертификация
Основной мотивацией для экологической сертификации объектов принято считать создание пространств, способных экономно и рационально использовать ресурсы в процессе эксплуатации.
Выделяют следующие типы расходов, которые могут быть сокращены в процессе сертификации и внедрения «зеленых» технологий:
• Плата за коммунальные услуги;
• Транзакционные расходы в связи с возможностью «удерживать» арендаторов, предоставляя им более качественный продукт;
• Расходы на техническое обслуживание;
• Скорость морального устаревания актива;
• Риски возможных штрафов/ужесточения законодательства.
Снижение платы за коммунальные услуги и стоимости технического обслуживания составляет основную часть «монетарных» преимуществ сертификации. Экономия будет получена за счет внедрения мер по повышению энергоэффективности, которые можно осуществлять поэтапно или в рамках проведения капитального ремонта. Так, наши клиенты за три года добились экономии около 100 кВт»ч за счет использования энергоэффективного освещения, внедрения автоматизации управления, раздельного учета энергопотребления, а также благодаря замене чиллеров на современные. Эти меры привели к экономии в бюджете около 6,5 млн в год для здания площадью 12 500 кв. м.
В области технического обслуживания зданий сертификация позволяет внедрять проактивный подход — метод эксплуатации, основанный на предупреждающем обслуживании. Такая практика снижает вероятность поломок и внештатных ситуаций, а также предотвращает излишний расход ресурсов, связанный с неправильными режимами работы систем.
Важно отметить, что сертификация помогает по-новому, с точки зрения наилучших международных практик, взглянуть на процедуры эксплуатации здания и заполнить разрыв между «у нас и так все хорошо» и действительностью. Та система, которая регулярно не развивается, начинает деградировать — и система эксплуатации и обслуживания здания не исключение. Возможность сравнения с наилучшими практиками и поиск разрывов позволяют сформировать четкое видение стратегии внедрения улучшений.
Главным фактором, сдерживающим рост рынка сертифицированных зданий, выделяют дополнительные затраты, связанные с процессом сертификации. Эти затраты напрямую зависят от ожидаемого рейтинга сертификации и инвестиционных решений, принимаемых заказчиком. Но важно не наличие дополнительных капитальных затрат, а то, насколько быстро эти затраты могут окупаться в существующей рыночной конъюнктуре. Наш опыт сертификации московского офиса JLL по системам LEED и BREEAM в 2012 году показал, что возврат инвестиций в сертификацию составит период 6,4 года. При этом мы не учитывали один из самых важных критериев при расчете — нематериальные преимущества процесса сертификации.
Основные преимущества сертификации, которые сложно рассчитать
Несмотря на то что в российских условиях экономия энергии и воды в краткосрочной перспективе несет небольшой экономический эффект (по сравнению со странами, где стоимость энергоресурсов выше), на нашем рынке действуют и другие факторы, стимулирующие динамичный рост индустрии «зеленых» зданий. Сертификация здания — это система организации процесса строительства, сфокусированная на высоком качестве недвижимости, признанном на международной арене, и улучшении пользовательских характеристик. Применение систем сертификаций позволяет позиционировать здания на ином уровне для арендаторов, а также для конечных пользователей — сотрудников.
Продолжение статьи доступно только подписчикам.