Пандемия, вызванная COVID-19, стала уникальным событием, повлиявшим на каждого жителя планеты. В контексте бизнеса она создала ситуацию неопределенности Найта*, подорвав уверенность в будущем спросе и популярности не просто отдельных офисных зданий, но и целых типов и видов строений. В результате большинство риск-моделей, принятых в индустрии недвижимости, перестали работать, а капитальные вложения без предсказуемых арендных платежей стали «игрой в русскую рулетку». Компания PwC провела исследование, призванное выявить порожденные COVID-19 долгосрочные тенденции на рынке недвижимости и определить степень их влияния на подсегменты рынка.
*Американский экономист Фрэнк Найт в своей книге «Риск, неопределенность и прибыль» высказал теорию относительной разницы между риском и неопределенностью. Риск — это «количество, поддающееся измерению». Точный результат может быть неизвестен, но вероятность нескольких наиболее возможных событий может быть просчитана. Неопределенность означает отсутствие достаточного количества информации, позволяющей хотя бы свести вероятность к минимуму. Экономисты называют ситуацию, которая «не поддается оценке», неопределенностью Найта.
Влияние пандемии на офисную недвижимость оказалось очень сильным. Сектор испытал шок из-за перехода сотрудников на удаленную работу: в отдельных организациях трудиться из дома стали 100% персонала. Результатом этого становится пересборка офисной системы. В историю уходит маятниковая миграция, когда утром сотрудник прибывал на рабочее место, а вечером покидал его. Временные пристанища для коллективной работы в едином пространстве больше не являются ни необходимыми, ни тем более достаточными. Офисные центры начали меняться несколько лет назад, постепенно добавляя элементы, связанные с качеством жизни и времени, проводимого вне дома, — кафе и рестораны, зоны отдыха и отели разных форматов, включая капсульные. С середины 2020 года значительно ускорились процессы, связанные с технологизацией пространств, защитой посетителей и сотрудников, мониторингом состояния помещений, телеметрией.
Тренд № 1. Децентрализация и экосистемные партнерства
Распространение концепций радиальных и децентрализованных офисов ускорит экосистемное взаимодействие традиционных арендаторов офисов с провайдерами альтернативных локаций и рабочих мест. Доля офисной жизни будет вытеснена из деловых центров города. Ключевой тактикой станет согласование требований бизнеса к типам предоставляемого пространства и стратегиям распределения рабочих мест, чтобы обеспечить надлежащий баланс между постоянной, переменной и удаленной работой.
Российский институт развития: «Если говорить об офисных пространствах, есть очень четкая градация масштабов организаций. Удаленное рабочее место в кафе или ресторане не обеспечит необходимой атмосферы для работы. Это должны быть правильно спроектированные и созданные для рабочих нужд помещения. А где именно они будут, на освободившемся этаже гостиницы или в торговом центре, — это второй вопрос».
Цифровая репутация (консалтинг в области градостроительных конфликтов): «Вместе с транспортными хабами будут развиваться наземные средства доставки, а на городских диаметрах будут строиться суперкомплексы, чтобы люди могли быстро приезжать на электричках и начинать работу. С учетом роста социальных проблем, выявленных постковидной эпохой, будет создаваться больше форматов организации офисной жизни. Потенциал таких офисных комплексов, как «Москва-Сити», будет расти благодаря близости к центру, транспортным хабам и транспортной доступности».
Продвижение программ мобильности в рамках рабочего места с упором на удаленную работу, по всей видимости, приведет к снижению плотности как в традиционных, так и в гибких офисах. Гибкие пространства предполагают повышенную легкость интеграции в офисную экосистему, и арендаторы обратятся к ним как к решению для небольших вспомогательных офисов, которые сокращают время на дорогу и зависимость от общественного транспорта.
Российский институт развития: «Наиболее основательные трансформации будут в офисном секторе. Арендодатель не заинтересован терять арендатора, поэтому он начинает разрешать субаренду, следовательно, число таких предложений на рынке заметно увеличится. Поэтому будет развиваться рынок субаренды как основного направления совместного использования помещений. Данная тенденция мало затронет рынок офисов класса А, зато более низкий сегмент переместится за Садовое и Третье транспортное кольцо, в локации, обеспечивающие лучшую транспортную доступность и привязанность к месту жительства сотрудников».
Другим важным направлением перестройки офисной экосистемы становится пересмотр концепции централизованного офисного пространства. Опыт пандемии доказал важность того, что географическое расположение офиса и сотрудников не должно быть препятствием для производительности. COVID-19 усилил тенденцию создания децентрализованных офисов, продемонстрировав, что крупный бизнес не обязательно вести в больших городах и офисах в центре города. Результаты исследований подтверждают, что в обустройстве офисной инфраструктуры грядут значительные изменения.
Cabinet lounge: «К нам приходят запросы от компаний, которые хотят арендовать несколько офисов по городу, чтобы дать возможность сотрудникам самим выбирать, когда и куда приезжать для работы. В любом случае компании уже не будут сидеть в офисе так много, как раньше, и перейдут на гибридный формат. Пандемия подтолкнула людей к тому, чтобы они пересмотрели свой график».
Space 1: «До пандемии операторы коворкингов и сервисных офисов развивались как самостоятельные вертикально интегрированные компании, которые занимались всей цепочкой создания продукта: поиск финансирования, отделка, строительные работы и так далее. Операторы брали на себя все риски. Однако на фоне пандемии пришли крупные арендаторы, которые понимают формат. Рынок стал консолидироваться, начало формироваться профессиональное сообщество, бренды и партнеры, которым доверяют. Все идет к тому, что операторы все больше стали фокусироваться именно на своей основной задаче, а каждый стал заниматься своим делом и зарабатывать на том, что они умеют лучше всего».
Продолжение статьи доступно только подписчикам.