Афера Green Building

Концепция Green Building, или зеленого строительства, сегодня стала чем-то вроде повального увлечения. Не проходит и дня, чтобы я не получил приглашение на ту или иную рекламную акцию по Green Building, а брокеры коммерческой недвижимости встают в очередь, чтобы стать сертифицированными экспертами экологического строительства.

 

Вирусный эффект

Разработан целый ряд международных зеленых строительных стандартов, наиболее популярными из которых являются LEED и BREEAM. Эти стандарты состоят из набора критериев, которыми должно обладать здание, и задача сертифицированных экспертов — проверить здание по этим критериям и присудить ему определенный статус, самым желанным из которых на данный момент является золотой статус LEED. Действительно, многие международные корпорации требуют, чтобы новые здания, которые они занимают, уже имели этот статус, что только еще больше усиливает вирусный эффект распространения зеленых стандартов. И зачастую в спешке прохождения сертификации очень важные детали упускают из виду.

Слишком дорогое удовольствие

Именно на фоне этого всеобщего помешательства Московская ассоциация участников рынка строительства и отделки (MCFO) провела дебаты по Green Building. Аудитория была настроена скептически. Едва ли люди, задействованные в индустрии строительства и отделки, могут быть идеалистами. Они, как правило, привыкли жить здесь и сейчас, сосредоточены на быстром достижении целей, а не на идеализированных долгосрочных задачах. Во многом такое отношение продемонстрировало предварительное голосование, проведенное перед началом дискуссии, которое показало незначительный, но все же перевес большинства голосов против зеленого строительства.

Немногие знают о недавнем групповом иске, поданном в Нью-Йорке против организации LEED и Совета по экологическому строительству США. В иске говорится, что истцы понесли значительные дополнительные расходы на этапе строительства зданий ради достижения золотого статуса LEED и снижения расхода электроэнергии, прогнозируемого LEED по его получении. Истцы утверждают, что вместо экономии энергии их здания в среднем имеют более высокий уровень энергопотребления,

чем соседние, построенные без применения стандарта LEED. Каковы бы ни были критерии оценки в этом случае, — юристы высказывают мнение, что судебный процесс вряд ли будет успешным, — это подводит нас к сути проблемы всей индустрии экологического строительства и целой армии ее экспертов.

Доказательств эффективности нет

Все данные и цифры, фигурирующие в дискуссиях о снижении затрат на энергетические ресурсы, являются прогнозами, а не конкретными измерениями. Пока не существует убедительных вычислений для доказательства того факта, что здание, сертифицированное по LEED или BREEAM, будет безопаснее для окружающей среды, чем его несертифицированный сосед. Это сродни установке стойки для парковки велосипедов рядом с вашим офисом: дает зданию более высокий статус LEED, но является, по сути, формальностью и показывает идеализированный подход к стандартам, предложенным для экологической сертификации зданий.

Я не знаю ни одного из сторонников зеленого строительства, который имел бы данные измерений расходов потребления энергетических ресурсов, заложенных при создании ряда оборудования для экологичного здания, зачастую оказывающихся особенно высокими. Не учитывается также уровень выброса CO2 в процессе производства. Конечно, все это должно быть отражено в расчетах, если мы действительно хотим увидеть, что полезнее для окружающей среды. Более того, защитники зеленого строительства не обращают внимания на расходы, связанные со сносом неэффективных зданий и строительством новых, зеленых объектов, что показывает, настолько высоки затраты на ресурсы, и ни одна энергосберегающая технология в новом здании не может их компенсировать.

Многофункциональность против экологичности

Наибольший вклад, который могли бы внести в поддержку окружающей среды защитники концепции Green Building, — способствовать строительству зданий, имеющих возможность перестроиться под другой вид использования. Многофункциональные здания переживают изменения в практике эксплуатации гораздо лучше, они способны пережить экономические спады и избегают чрезвычайно дорогостоящих процессов сноса и реконструкции.

Срок службы офисных зданий, построенных во второй половине 1970-х годов, в странах Западной Европы в среднем не превышает 40 лет, а для Москвы, учитывая местные особенности и строительные методы, и того меньше — не более 20 лет. Учитывая экологическую и энергетическую стоимость сноса и отстройки с нуля, снос старого и строительство на его месте даже самого технологически продвинутого нового зеленого здания будет катастрофической тратой ресурсов и нанесет огромный ущерб окружающей среде.

Даже при самых оптимистичных прогнозах возможностей использования энергоэффективности минимальный срок возврата энергии, затраченной на снос и последующее строительство, составляет около 65 лет, а исследователи из Davis Langdon (крупная международная компания по строительному консалтингу) склоняются к показателю в 290 лет.
Город Манчестер на севере Англии активно застраивался во время правления королевы Виктории, с упором на текстильную промышленность,

которая тогда бурно развивалась. Хотя текстильное производство практически умерло еще до начала Второй мировой войны, очень многие из старых промышленных зданий все еще существуют, переживая сейчас четвертую или пятую реинкарнацию. Цеха для прядильного и ткацкого производств были адаптированы для других видов промышленности, затем использовались как склады, а теперь во многих случаях превратились в комплексы элитных апартаментов. Представьте аналогичные постройки, возведенные в конце 1970-х годов, и вам станет ясно, насколько временным и неустойчивым по отношению к окружающей среде является сегодня наш городской пейзаж.
Мы провели множество оценок, постаравшись с учетом нынешнего срока жизни современных офисных зданий определить, какие выгоды может нести снос существующего здания и замена его энергоэффективным, «экологически выгодным» проектом. Во всех случаях, которые мы изучили, итоговые энергозатраты настолько велики, что с экологической точки зрения вопрос полного редевелопмента существующего здания не должен подниматься в принципе. И развитие зеленых технологий не сможет значительно улучшить картину.

Вместо того чтобы тратить время на конференциях по зеленому строительству, возможно, было бы разумнее обратить наше внимание на то, как сделать уже существующие здания более энергоэффективными в целом, принимая меры, которые дают незамедлительную, понятную и эффективную экономию: например, улучшение фасадного остекления и утепление зданий.

Распределять отходы по десяткам разноцветных контейнеров, в то время как позже весь мусор транспортируется в подвалы и там складируется в одну общую тару — это такое же чисто символическое мероприятие, как и установка стоек для парковки велосипедов перед зданием, чтобы получить очки согласно критериям одной из противоречивых систем оценки.

После окончания дебатов, проведенных MFCO, аудитория все же повторно проголосовала за то, что Green Building — пустая трата времени.

 

Экспертное мнение

Любые экологические инициативы вызывают активные дебаты: всегда найдутся их сторонники и противники. При этом у каждой из сторон есть свое крайнее мнение, но истина обычно находится где-то посредине.

Говорить о том, что стандарты в области экологического менеджмента — это чистый маркетинг, как и создание рынка услуг, обеспечивающих выполнение требований зеленых стандартов, некорректно. То же самое касается сертификации в области управления качеством, проектами, сооружениями. Получение зеленой сертификации является сильным конкурентным преимуществом и хорошей маркетинговой составляющей проекта, способствует улучшению его имиджа, а также повышает репутацию девелопера и управ -ляющей компании.

Благодаря повышенным требованиям к качеству отделочных материалов и инженерным системам микроклимат и условия работы в зеленых зданиях лучше. Согласно многочисленным исследованиям, в сертифицированных зданиях сотрудники отсутствуют на работе по причине болезни реже, чем в обычных.

Существуют и экономические преимущества. Собственник зеленого здания получает сокращение эксплуатационных расходов за счет уменьшения энерго- и водопотребления, а также создает конкурентное преимущество, притягивающее арендаторов, которые заботятся о комфорте и здоровье своих сотрудников.

Оценка сооружения на соответствие стандарту — это комплексная диагностическая карта. Так, энергоэффективность по BREEAM: управление освещением по расписанию, использование альтернативных источников энергии, стратегическое планирование потребления энергоресурсов, и в этом случае использования LED-технологии уже будет недостаточно.

Раздельный сбор мусора перестает быть модной тенденцией и становится прибыльным бизнесом в случае эффективного управления данными потоками, заключения договоров с компаниями, которые занимаются вторичной переработкой.
К велопарковке в офисных центрах тоже можно относиться со скепсисом, но зеленый тренд стал настолько популярен, что сотрудники офисов активно пересаживаются на самый экологичный вид транспорта — велосипед. При этом установка велопарковки в БЦ незначительно влияет на общую оценку по стандартам LEED и BREEAM.

В настоящее время спрос на зеленые офисы отмечается не только со стороны западных компаний, открывающих представительства в России, но и со стороны крупных российских организаций. Если для международных компаний — это закрепившийся элемент корпоративной культуры, то среди российских компаний наблюдается все больший вклад в заботу о сотрудниках, создание более комфортных условий труда.