По итогам января–сентября 2026 года в Москве введено 900 тыс. кв. м офисной недвижимости, что на 82% превышает показатель аналогичного периода прошлого года и является рекордным объемом с 2014 года. При этом совокупный объем новых сделок аренды и купли-продажи сократился на 14%, до 893 тыс. кв. м, а доля свободных площадей достигла 7,2%. По прогнозу аналитиков CORE.XP, общий объем нового офисного строительства по итогам 2026 года составит около 1,3 млн кв. м, что вдвое превышает результат 2025 года.
Предложение
Согласно исследованию CORE.XP, за первые девять месяцев 2026 года объем завершенного строительства офисной недвижимости в Москве достиг 900 тыс. кв. м. Несмотря на рекордные темпы ввода, на рынке сохраняется риск переноса сроков реализации отдельных проектов. Из 418 тыс. кв. м, заявленных к вводу в IV квартале, 182 тыс. кв. м, или 44%, могут быть перенесены на 2027 год. При этом в общем объеме нового предложения доля потенциального переноса составляет около 14%, а более 80% заявленных на год объектов, как ожидается, будут завершены.
В структуре прогнозируемого годового объема нового строительства, составляющего около 1,3 млн кв. м, 67%, или 883 тыс. кв. м, уже проданы, арендованы либо реализуются для конкретного пользователя по схеме BTS. Еще 14%, или 178 тыс. кв. м, доступны для покупки и (или) аренды, 10%, или 132 тыс. кв. м, предлагаются исключительно на продажу, а 9%, или 125 тыс. кв. м, — в аренду. Таким образом, несмотря на значительный объем нового строительства, большая часть площадей уже распределена между будущими пользователями.
Среди крупных объектов с существенным объемом свободного предложения и заявленным вводом в 2026 году аналитики выделяют Stone Савеловская общей офисной площадью 68,3 тыс. кв. м, где доступно 19,1 тыс. кв. м в аренду, 9,1 тыс. кв. м в аренду или на продажу и 1,8 тыс. кв. м исключительно на продажу. В деловом центре Ликова площадью 32,1 тыс. кв. м весь объем офисных помещений предлагается к продаже. В проекте «На Полесском» площадью 38,9 тыс. кв. м весь объем доступен для аренды. В СберСити А23 свободное предложение составляет 24,7 тыс. кв. м, в «Сиреневом парке» — 19,3 тыс. кв. м на продажу, в АФИ Парк Воронцовский — 7,3 тыс. кв. м на продажу.
Спрос
За январь–сентябрь 2026 года совокупный объем новых сделок аренды и купли-продажи составил 893 тыс. кв. м, что на 14% меньше, чем за аналогичный период 2025 года. Основное снижение пришлось на сделки купли-продажи, объем которых сократился на 32%, до 289 тыс. кв. м. Объем арендных сделок снизился значительно меньше — на 2%, до 604 тыс. кв. м.
В сегменте аренды основной спрос был сосредоточен на небольших офисных помещениях. На блоки площадью до 500 кв. м пришлось 68% всех заключенных договоров. При этом 87% сделок совершено с офисами, имеющими готовую отделку. За девять месяцев было заключено 778 договоров аренды, что на 28% меньше, чем годом ранее. Средний размер сделки при этом вырос на 23%, до 750 кв. м. Количество крупных сделок площадью более 5 тыс. кв. м составило 12 против 11 за аналогичный период 2025 года.
На рынке купли-продажи зафиксирована противоположная динамика количества и объема сделок. При снижении реализованных площадей на 32% число сделок увеличилось на 10%, до 971. Средний размер приобретаемого офиса сократился на 35%, до 295 кв. м. На помещения площадью до 300 кв. м пришлось 87% сделок, а 81% всех покупок совершено в строящихся объектах. Количество крупных сделок площадью более 5 тыс. кв. м составило шесть, что соответствует уровню аналогичного периода прошлого года.
В структуре спроса по отраслям лидировали компании сектора недвижимости и строительства, на которые пришлось 27% общего объема сделок с известным покупателем или арендатором. Доля торговых операторов и компаний индустрии развлечений составила 14%, финансового сектора — 13%, телекоммуникаций, медиа и технологий — 10%, транспорта и логистики — 8%, медицины и фармацевтики — 6%, производственных компаний — 5%. На остальные отрасли пришлось 16%.
Среди крупных сделок III квартала аналитики отмечают приобретение Первой Грузовой Компанией 13 тыс. кв. м на улице Правды, 8, корпус 1, а также две сделки купли-продажи с конфиденциальными покупателями: 6 тыс. кв. м на Новорязанской улице, 24, и 5,8 тыс. кв. м в БЦ «Николаевский». В сегменте аренды выделяются сделка Клинико-Диагностических Лабораторий на 14 тыс. кв. м в деловом квартале «Неополис», корпус Д, аренда компанией «БТС-Мост» 10,5 тыс. кв. м в БЦ «Газойл Плаза», а также конфиденциальная сделка на 12 тыс. кв. м в «Сколково Парк», фаза 3.
Объем чистого поглощения офисных площадей за январь–сентябрь 2026 года составил 363 тыс. кв. м против 408 тыс. кв. м за аналогичный период прошлого года. Таким образом, рекордный ввод нового предложения не сопровождался сопоставимым увеличением фактически занятых площадей. Это объясняется тем, что значительная часть введенных объектов реализовывалась отдельными блоками и этажами либо представляла собой здания, построенные для конкретных пользователей. Дополнительное влияние оказал выход на рынок 263 тыс. кв. м свободных площадей в Moscow Towers, а также значительная доля сделок, связанных с переездом арендаторов из одних бизнес-центров в другие.
По прогнозу CORE.XP, совокупный объем новых сделок аренды и купли-продажи по итогам 2026 года может составить 1,2–1,3 млн кв. м, что на 10–17% ниже уровня 2025 года.
Свободные площади
Одновременно на рынке продолжается рост свободного предложения. По итогам III квартала 2026 года средняя доля свободных офисных помещений классов Прайм, А, Б+ и Б- достигла 7,2%, или 1,451 млн кв. м. Для сравнения, во II квартале показатель составлял 7,0%, а в III квартале 2025 года — 4,0%.
Из общего объема свободного предложения 63%, или 921 тыс. кв. м, доступны для аренды, 28%, или 400 тыс. кв. м, — для покупки, еще 9%, или 130 тыс. кв. м, предлагаются для аренды и (или) продажи. При этом 56% свободных площадей, или 813 тыс. кв. м, относятся к первичному предложению, объем которого за год вырос в 2,1 раза. На вторичный рынок приходится 44%, или 639 тыс. кв. м, что на 78% больше, чем годом ранее.
К первичному предложению аналитики относят помещения с отделкой и без нее в бизнес-центрах, введенных со II квартала 2025 года по III квартал 2026 года, а также помещения под отделку в зданиях более раннего ввода. Ко вторичному — помещения с отделкой в ранее введенных объектах.
Существенный вклад в увеличение свободного предложения внесли объекты, вышедшие на рынок в 2026 году. Среди них Moscow Towers, где предлагается 263 тыс. кв. м, комплекс А «ЗИЛ Технопарк» — 59 тыс. кв. м, Stone Савеловская — около 30 тыс. кв. м, «Деловой Дуэт» — 19 тыс. кв. м и «Переделкино БП» — 17 тыс. кв. м. Во вторичном сегменте крупные объемы представлены в «Белой площади» — 28 тыс. кв. м, на Смоленском бульваре, 13, строения 2–5, — 16 тыс. кв. м, в Nagatino i-Land, фаза I, «Ньютон» — 11 тыс. кв. м, а также на Большой Пионерской, 1, и в БЦ «Линкор» — по 10 тыс. кв. м.
Количество свободных офисных блоков за III квартал увеличилось на 24% и достигло 1 742. Наиболее заметный рост наблюдался среди помещений площадью до 500 кв. м: их количество выросло на 29%, до 1 205. Число блоков площадью от 501 до 1 000 кв. м увеличилось на 25%, до 198, от 1 001 до 2 000 кв. м — на 11%, до 234, от 2 001 до 5 000 кв. м — на 17%, до 77. При этом количество свободных блоков площадью от 5 001 до 10 000 кв. м сократилось на 13%, до 14, а помещений свыше 10 тыс. кв. м — на 18%, до 14.
Более половины свободных блоков, или 57%, сосредоточены в трех крупных географических зонах: между ЦДР и ТТК (за исключением «Москва-Сити» и ЛДР), за пределами МКАД, а также между ТТК и МКАД (восток и север Москвы). Это указывает на неравномерное распределение свободного предложения между деловыми районами столицы.
При этом уровень вакансии существенно различается в зависимости от класса и расположения офисов. В целом по рынку доля свободных площадей класса А составляет 12,4%, класса Б+ — 5,4%. Наиболее высокий показатель вакансии в классе А зафиксирован в «Москва-Сити» — 22,7%, а также в южной и юго-западной части Москвы — 21,5%. За МКАД показатель составляет 19,9%, в ЦДР — 4,4%, в ЛДР — 3,4%. В классе Б+ уровень свободных площадей в «Москва-Сити» составляет 4,4%, в ЦДР — 3,1%, а за МКАД — 8,3%.
В абсолютном выражении крупнейший объем свободных площадей сосредоточен в «Москва-Сити» — 292 тыс. кв. м, на юге и юго-западе Москвы — 284 тыс. кв. м, между ЦДР и ТТК — 227 тыс. кв. м. За пределами МКАД свободно 197 тыс. кв. м, на востоке и севере Москвы — 164 тыс. кв. м, в ЦДР — 132 тыс. кв. м, в ЛДР — 81 тыс. кв. м, на западе столицы — 74 тыс. кв. м.
«Московский офисный рынок проходит этап изменения баланса спроса и предложения. За девять месяцев 2026 года объем нового строительства достиг рекордного с 2014 года уровня, однако этот рост сопровождается сокращением объема сделок и увеличением доли свободных площадей. При этом значительная часть новых объектов уже продана, арендована или строится для конкретных пользователей. Поэтому рекордный ввод не означает равномерного увеличения доступного предложения во всех сегментах. Дальнейшая динамика рынка будет зависеть от того, насколько новые офисные площади соответствуют реальным потребностям компаний по расположению, размеру и готовности к переезду», — отмечает Мария Зимина, исполнительный директор CORE.XP.
Источник: CORE.XP.