В столице под арестом находятся 6377 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 2,3 млн кв. м. Еще миллионы квадратных метров подпадают под запрет регистрационных действий. Такие ограничения могут осложнить заключение и регистрацию договоров аренды. Для компаний, планирующих переезд или расширение офиса, юридическая проверка помещения становится важной частью подготовки сделки.
По данным исследования сервиса Asseto, которое приводит «Ведомости», на октябрь 2026 года кадастровая стоимость арестованных объектов коммерческой недвижимости Москвы составляла 295 млрд рублей. Совокупная площадь помещений, находящихся под арестом или запретом регистрационных действий, оценивалась примерно в 9,4 млн кв. м.
За первые девять с половиной месяцев 2026 года арест был наложен на 1661 объект общей площадью 700 тыс. кв. м и кадастровой стоимостью 121 млрд рублей. Это сопоставимо с количеством объектов, арестованных за весь 2024 год, когда ограничения затронули 1696 объектов площадью 900 тыс. кв. м.
Пиковым по числу новых арестов стал 2025 год: тогда мера применялась к 2866 объектам общей площадью 1,5 млн кв. м и кадастровой стоимостью 162 млрд рублей.
По прогнозу основателя Asseto Сергея Пивоварчика, при сохранении текущих темпов число объектов, арестованных в течение 2026 года, может достичь 2098.
Чем арест недвижимости опасен для арендатора
Арест и запрет регистрационных действий имеют разные юридические последствия.
Арест считается одной из наиболее строгих обеспечительных мер. Он ограничивает возможность распоряжаться недвижимостью: в зависимости от содержания конкретного решения собственник может лишиться права продавать помещение, передавать его в залог, а в отдельных случаях — сдавать в аренду.
Запрет регистрационных действий может препятствовать государственной регистрации договора аренды, даже если стороны согласовали все коммерческие условия.
Для арендатора это означает риск задержки сделки, невозможности зарегистрировать долгосрочную аренду и возникновения споров относительно права пользования помещением.
При этом само наличие обременения не означает автоматического запрета на аренду. Например, залог недвижимости является распространенным инструментом финансирования бизнеса. По данным Asseto, еще 32 млн кв. м коммерческих площадей Москвы находятся в залоге. Такие объекты требуют проверки условий обременения, но не должны автоматически исключаться из рассмотрения.
Юридические последствия зависят от вида ограничения, даты его установления, содержания судебного акта и условий договора.
Что необходимо проверить перед арендой офиса
Для компаний, рассматривающих новый бизнес-центр, проверка юридического статуса недвижимости должна предшествовать расходам на проектирование, ремонт и организацию переезда.
Особое внимание следует уделить следующим вопросам:
- Сведениям ЕГРН. Получить актуальную выписку по конкретному помещению и, при необходимости, по зданию. Проверить зарегистрированные права, аресты, ипотеку и запреты регистрационных действий.
- Полномочиям арендодателя. Убедиться, что договор заключает собственник либо лицо, имеющее надлежащие полномочия на передачу помещения в аренду.
- Судебным разбирательствам. Проверить наличие судебных споров в отношении собственника и объекта, прежде всего связанных с правами на недвижимость.
- Условиям действующих обременений. Если помещение находится в залоге или под ограничениями, выяснить, допускается ли сдача в аренду и нужны ли дополнительные согласования.
- Государственной регистрации договора. Заранее установить, существуют ли препятствия для регистрации долгосрочной аренды.
- Договорной защите арендатора. Предусмотреть заверения арендодателя о юридическом статусе объекта, обязанность сообщать о новых ограничениях и механизм возмещения убытков при нарушении обязательств.
Сведения об актуальных ограничениях и обременениях включаются в выписки из ЕГРН. При этом одна только выписка не заменяет анализа документов, на основании которых установлены ограничения.
Что делать компаниям, которые уже арендуют помещения
Обнаружение ареста после заключения договора не означает, что арендатор обязан немедленно освободить офис.
В частности, статья 617 Гражданского кодекса РФ предусматривает сохранение договора аренды при переходе права собственности на объект к другому лицу. Однако эта норма не устраняет все риски, связанные с оспариванием прав собственника или судебными ограничениями.
Если арест или запрет регистрационных действий выявлен в отношении действующего офиса, компании целесообразно установить основания ограничения, проверить действительность и регистрацию договора, оценить возможные последствия для непрерывности работы и при необходимости привлечь юридическую службу.
Источник: «Ведомости», 27 октября 2026 года (исследование Asseto).