Согласно исследованию PIONEER и Manufaqtury, компании чаще всего предпочитают смешанную планировку офиса, сочетающую открытые рабочие зоны и отдельные помещения. Какие пространства востребованы сегодня, сколько площади предусматривают на одного сотрудника и какие требования предъявляют к инженерным системам и офисной инфраструктуре?
Открытый офис уступает смешанной модели
Российский бизнес чаще всего выбирает офисы, в которых открытые рабочие пространства сочетаются с кабинетами и переговорными. 63% участников опроса, проведенного PIONEER и Manufaqtury, выбирают смешанную планировку. Полностью открытый офис предпочитает 21% респондентов, традиционную кабинетную систему — 16%.
Исследование проводилось в два этапа. Первый включал онлайн-опрос 203 представителей профессиональных групп, связанных с покупкой, арендой, эксплуатацией и развитием офисной недвижимости. На втором этапе аналитики провели экспертные интервью с представителями рынка коммерческой недвижимости.
По словам Ольги Великой, директора по продукту PIONEER, выбор планировки во многом определяется спецификой бизнеса. Для юридических и административных подразделений больше подходит кабинетная система, для ИТ- и креативных команд — сочетание открытых рабочих пространств и общих зон.
При этом инвесторы продолжают проявлять интерес к открытой планировке: она позволяет быстрее адаптировать помещения под нового арендатора. Однако среди компаний, использующих офисы для собственной работы, смешанная модель является наиболее востребованной.
Для чего компаниям нужен офис
Исследование показало, что требования к помещениям выходят за рамки организации рабочих мест.
53% респондентов предпочитают многофункциональный офис, совмещающий представительские, рабочие и вспомогательные функции. Такой формат включает ресепшен, зоны ожидания и приема клиентов, переговорные, внутренние службы и помещения для хранения материалов.
Еще 37% участников ориентированы на классический офис для сотрудников с рабочими местами, кабинетами, переговорными, зонами отдыха и техническими помещениями.
Офис с шоурумом, выставочным залом или стендами для демонстрации продукции необходим 10% опрошенных.
При этом различаются и основные задачи, которые должно обеспечивать рабочее пространство:
- 47% считают приоритетом организацию командной работы;
- 32% — проведение переговоров и встреч;
- 16% — индивидуальную работу в тишине;
- 5% — работу с конфиденциальной информацией.
Таким образом, почти треть респондентов в первую очередь заинтересована в помещениях для переговоров, а около половины — в пространствах для взаимодействия сотрудников.
Для административных специалистов это означает, что при выборе планировки важно учитывать не только численность персонала, но и характер рабочих процессов. Офис должен обеспечивать возможность совместной работы, проведения встреч и выполнения задач, требующих уединения.
Что важно в офисе: свет, вентиляция и навигация
Помимо планировки исследователи выяснили, какие характеристики помещений имеют наибольшее значение для пользователей.
Наиболее востребованными оказались:
- 94,7% — достаточная инсоляция (естественное освещение);
- 90% — центральная система вентиляции и кондиционирования;
- 85% — продуманная навигация.
Эти показатели говорят о том, что пользователям важны качество офисной среды, инженерные системы и удобная ориентация в здании.
Особенно важно, чтобы выбранное помещение позволяло реализовать необходимую планировку без существенных ограничений со стороны инженерных систем.
Например, возможность разделения пространства на кабинеты и переговорные зависит не только от расположения перегородок, но и от организации вентиляции, кондиционирования и освещения.
Смешанная планировка требует согласованного решения архитектурных и инженерных задач. Поэтому технические возможности помещения следует оценивать еще до начала проектирования.
Кухня, собственный санузел и терраса
Исследование также выявило предпочтения компаний в отношении бытовой инфраструктуры.
Для 57% респондентов обязательным условием является наличие кухни, для 39% — собственного санузла. Собственная терраса не относится к критичным характеристикам, но повышает привлекательность офиса для 25% участников исследования.
При этом эксперты Manufaqtury отмечают, что целесообразность размещения таких помещений непосредственно связана с размером офиса.
В небольших блоках площадью около 50 кв. м собственная мокрая точка зачастую экономически не оправдана. Ее создание требует индивидуальной разводки инженерных коммуникаций и может ограничивать возможность последующего объединения помещений.
По оценке специалистов компании, наличие кухни или зоны приема пищи становится особенно востребованным в офисах площадью от 150–200 кв. м.
Отдельный санузел эксперты считают объективно необходимым прежде всего в крупных офисных блоках от 2000 кв. м, занимаемых одной компанией.
Эти оценки характеризуют рыночную практику и не являются нормативными требованиями.
Для административного директора вывод заключается в необходимости оценивать бытовую инфраструктуру одновременно с площадью и конфигурацией помещения. Возможность оборудования кухни или собственного санузла целесообразно проверять до принятия решения об аренде или покупке.
Отдельные входы: требования к организации потоков
Еще одна группа вопросов исследования касалась входных групп и организации доступа в офис.
48% опрошенных считают необходимым разделение парадного и служебного входов. Для 41% важна отдельная входная группа для клиентов, для 6% — вход для курьеров.
Кроме того, 20,8% респондентов рассматривают отдельный вход как дополнительное преимущество объекта, хотя и не относят его к критически важным характеристикам.
По оценке экспертов, разделение входов позволяет перераспределять потоки посетителей, сотрудников, курьеров и технических специалистов, снижая нагрузку на центральную входную группу.
Для административной службы это также вопрос организации пропускного режима, доставки корреспонденции и обслуживания помещений.
Сколько площади закладывают на сотрудника
Как отмечает Ольга Володина, генеральный директор и сооснователь Manufaqtury, компании, приобретающие офисы для собственного использования, прежде всего ориентируются на численность сотрудников.
В качестве рыночного ориентира при расчете площади используется 8–10 кв. м на человека с дополнительным резервом для роста штата.
Это не универсальный норматив, а приведенная экспертом практика расчета необходимой площади.
При этом подходы конечных пользователей и инвесторов существенно различаются.
Профессиональные инвесторы чаще ориентируются на офисные блоки площадью 150–300 кв. м, учитывая ликвидность помещений и скорость их сдачи в аренду.
Институциональные инвесторы, заинтересованные в долгосрочных арендаторах, предпочитают крупные блоки от 3000 кв. м.
Частные непрофессиональные инвесторы, приходящие из жилой недвижимости, преимущественно рассматривают небольшие помещения площадью 50–100 кв. м.
По оценке экспертов Manufaqtury, офисные блоки площадью менее 100–120 кв. м могут создавать дополнительные сложности при эксплуатации из-за ограничений в организации мокрых точек и меньшей гибкости дальнейшего использования.
Эти различия важно учитывать и компаниям, рассматривающим покупку офиса. Конфигурация помещения, удобная с точки зрения инвестиций, не всегда соответствует требованиям конкретной организации к рабочим местам, переговорным и вспомогательной инфраструктуре.
Гибкость планировки становится важным условием выбора
По словам генерального директора Manufaqtury Ольги Володиной, одна из основных задач девелопера сегодня — предусматривать возможность разных сценариев использования офисных помещений.
Это касается как самой планировки, так и инженерных систем, которые должны позволять менять конфигурацию пространства без чрезмерных дополнительных затрат.
Открытые помещения, по оценке экспертов, обеспечивают более плотную рассадку и обходятся дешевле при первоначальной организации пространства. Однако их преимущества необходимо сопоставлять с потребностями сотрудников в кабинетах и помещениях для совместной работы.
Кабинетная система, напротив, предполагает более высокую стоимость реализации, особенно при использовании стеклянных перегородок.
Смешанная планировка позволяет объединить преимущества разных форматов, но требует продуманного распределения площади между рабочими местами, кабинетами и общими зонами.
Следовательно, при выборе помещения административному директору важно оценивать не только площадь и количество рабочих мест, но и возможности здания обеспечить необходимые условия для работы сотрудников.
Источник: PIONEER и Manufaqtury.
