По данным консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International, в Москве растут не только объемы нового офисного строительства, но и ставки аренды. По итогам I полугодия 2026 года средневзвешенная ставка аренды в сегментах офисов классов А и В+ выросла на 17,6% год к году — с 29 835 до 35 095 руб. за кв. м в год по модели triple net. Для арендаторов это означает простую вещь: даже на фоне заметного нового ввода рынок не стал ощутимо комфортнее с точки зрения бюджета и выбора.
На первый взгляд рынок должен был немного выдохнуть: объем нового строительства в I полугодии 2026 года составил 582 тыс. кв. м, что в 25 раз больше, чем за аналогичный период 2025 года. Но офисный рынок устроен сложнее. Часть новых площадей традиционно была занята еще на этапе строительства, а качественных блоков, особенно крупных, по-прежнему не хватает.
| Класс / Период | 1П 2021 | 1П 2022 | 1П 2023 | 1П 2024 | 1П 2025 | 1П 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Классы А и В+ | 23 100 | 23 520 | 25 345 | 25 300 | 29 835 | 35 095 |
*ставка аренды, triple net, руб./кв. м/год
Источник: Bright Rich | CORFAC International
Класс А снова тянет рынок вверх
Наиболее дорогой сегмент продолжает расти быстрее рынка. Если в 2024 году средневзвешенная ставка в классе А составляла 32 500 руб. за кв. м в год, то в 2025 году — уже 35 500 руб., а по итогам I полугодия 2026 года достигла 39 000 руб.
В классе В+ динамика тоже заметная, но более умеренная. После 29 000 руб. за кв. м в год по итогам 2025 года ставка в I полугодии 2026 года выросла до 30 300 руб.
| Класс / Период | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 1 п. 2025 | 2025 | 1 п.2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Класс А | 26 890 | 25 900 | 27 690 | 27 230 | 27 500 | 32 500 | 33 000 | 35 500 | 39 000 |
| Класс В+ | 26 890 | 16 380 | 18 910 | 18 470 | 19 600 | 23 260 | 26 670 | 29 000 | 30 300 |
*ставка аренды, triple net, руб./кв. м/год
Источник: Bright Rich | CORFAC International
Вакансия вроде стабильна, но в метрах выросла
Общая вакансия на столичном офисном рынке составила 4%. Формально это соответствует уровню I полугодия 2025 года. Но в абсолютном выражении свободных площадей стало больше: показатель вырос на 19% — с 579,4 тыс. кв. м до 688 тыс. кв. м.
Это важная деталь: процент вакансии сам по себе не всегда показывает, насколько арендатору просто найти подходящий офис. На рынке может быть больше свободных метров, но не обязательно тех, которые нужны конкретной компании: по классу, району, размеру блока, качеству здания и срокам готовности.
| Период | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 1 п. 2025 | 2025 | 1 п. 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Вакансия, тыс. кв. м | 970 200 | 1 350 000 | 930 700 | 1 176 300 | 816 900 | 570 000 | 579 400 | 444 900 | 688 000 |
Источник: Bright Rich | CORFAC International
Нового строительства много, но крупным арендаторам все равно тесно
В I полугодии 2026 года объем нового строительства в сегментах качественных офисов классов А и В+ составил 582 тыс. кв. м GLA. Для сравнения: за аналогичный период 2025 года было введено всего 23,2 тыс. кв. м. Такой разрыв объясняется в том числе тем, что в 2025 году основной объем ввода пришелся на второе полугодие.
На II полугодие 2026 года запланирован ввод еще 390 тыс. кв. м. Если планы будут реализованы, суммарный ввод 2026 года окажется на 29% больше, чем в 2025 году.
Но рост предложения не отменяет дефицита качественных офисов в аренду. Особенно остро проблема выглядит для компаний, которым нужны крупные блоки.
| Период | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 1 п. 2025 | 2025 | I п. 2026 | 2026П (III-IV кв.) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Объем ввода, тыс. кв. м | 635,9 | 329,4 | 412 | 152 | 374,7 | 284 | 585,7 | 340,8 | 207,4 | 573,8 | 23,2 | 753,1 | 582 | 390 |
Источник: Bright Rich | CORFAC International
Рынок уходит в малые форматы
По словам Сигуш Бабоян, партнера Bright Rich | CORFAC International, несмотря на масштабный объем нового строительства, дефицит качественных офисов, предлагаемых в аренду, сохраняется.
В строящихся бизнес-центрах Москвы, запланированных к вводу в 2026–2028 годах, сейчас представлено 475 тыс. кв. м блоков в аренду без учета зданий целиком. При этом структура предложения явно смещена в сторону небольших форматов: 67% лотов — это блоки менее 3 тыс. кв. м, еще 9% — от 3 до 5 тыс. кв. м, 8% — от 5 до 10 тыс. кв. м и только 16% — более 10 тыс. кв. м.
Для крупных арендаторов это означает простую, но неприятную вещь: выбор остается ограниченным. Более того, дефицит может усилиться. Из четырех бизнес-центров, запланированных к вводу в 2028 году и содержащих предложение в аренду, только в одном будут представлены блоки крупнее 5 тыс. кв. м. Блоков свыше 10 тыс. кв. м не будет вовсе.
В результате конкуренция за качественные крупные площади, вероятно, сохранится высокой. А значит, даже увеличение общего объема нового предложения не обязательно остановит рост арендных ставок. Скорее, рынок продолжит жить по принципу: метров вроде больше, но хорошие метры по-прежнему нужно успеть занять.
Источник данных: Bright Rich | CORFAC International
