Деловой кластер «Москва-Сити» продолжает расти и почти не знает, что такое пустующие офисы. По данным NF GROUP, к 2032 году здесь появится еще шесть башен с офисами, а доля свободных площадей уже опустилась до исторического минимума — 2,8%.
В ближайшие семь лет в деловом кластере «Москва-Сити» появятся более 500 тыс. кв. м новых офисных площадей. По данным консалтинговой компании NF GROUP, до 2032 года здесь заявлено к вводу шесть новых башен совокупным объемом 538,1 тыс. кв. м. Если все планы будут реализованы, общий объем построенных офисов в районе может увеличиться до 2,2 млн кв. м.
Пока же «Сити» живет в режиме почти полного заселения. По итогам 2025 года доля свободных помещений снизилась на 0,9 п. п. и зафиксировалась на уровне 2,8%. Для рынка это фактически статистическая погрешность и одновременно исторический минимум за всю историю наблюдений. И это при том, что в III квартале прошлого года здесь появился новый объект класса А — ICity Space общей площадью 92,2 тыс. кв. м.
Почти треть московского премиального офиса
Совокупный объем офисов в ММДЦ «Москва-Сити» по итогам 2025 года составляет около 1,7 млн кв. м. Это примерно 27% всего предложения офисов класса А в Москве — показатель, который превращает деловой кластер в одну из ключевых офисных локаций города.
Крупнейшим построенным комплексом остается Moscow Towers: на него приходится около 16% рынка «Москва-Сити». Следом идут бизнес-центры «Федерация» и «Башня на Набережной» с долями 11% и 9% соответственно.
Рекорд ввода и один новый объект
В 2025 году в деловом кластере появился один новый объект класса А — ICity Space площадью 92,2 тыс. кв. м. Однако максимальный объем ввода за последнее десятилетие пришелся на 2024 год, тогда рынок получил 307 тыс. кв. м офисов. В том числе 262,8 тыс. кв. м арендуемых площадей в комплексе Moscow Towers и 44,6 тыс. кв. м в проекте ICity Time.
Новые башни до 2032 года
Следующая волна строительства уже заявлена. До 2032 года в «Москва-Сити» планируется ввести шесть новых башен общей офисной площадью 538,1 тыс. кв. м.
| Проект | Застройщик | Офисная площадь, кв.м | Год ввода |
| «Сити 4» | Sezar Group | 72 398 | 2027 |
| Top Tower | MR Group | 96 660 | 2029 |
| One | MR Group | 56 000 | 2030 |
| Sezar Tower | Sezar Group | 126 895 | 2030 |
| Башня у моста «Багратион» | «Галс-Девелопмент» | 164 100 | 2030 |
| AURUS Residences | «Страна Девелопмент» | 22 000 | 2031 |
| Всего | 538 053 |
Вакантность расти не собирается
Несмотря на внушительный объем будущего строительства — почти треть от уже построенных площадей, — заметного роста вакантности аналитики не ожидают.
Из шести заявленных проектов одна башня уже полностью выкуплена, еще одна — наполовину. Остальные объекты активно продаются блоками. В целом за 2023–2025 годы около 500 тыс. кв. м строящихся башен были реализованы крупными лотами в одни руки. Для девелоперов это выглядит как подтверждение очевидного: спрос на офисы в «Сити» никуда не делся.
Динамика объема построенных офисов в ММЦД «Москва-Сити»
Свободных офисов почти не осталось
Доля вакантных площадей в деловом кластере продолжает снижаться. По итогам 2025 года показатель составил 2,8%, сократившись за год на 0,9 п. п. Это минимальный уровень за всю историю наблюдений.
Причины, в общем, понятны: объем нового предложения ограничен, а интерес компаний к локации остается высоким.
Динамика доли вакантных офисов в «Москва-Сити»
Аренда растет быстрее башен
На фоне дефицита свободных помещений арендные ставки продолжают движение вверх. Средневзвешенная запрашиваемая ставка на офисы класса А за год выросла на 32% и достигла 79,7 тыс. руб. за кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС).
Рост объясняется двумя факторами: минимальной вакантностью и появлением нового предложения с высокими ставками, в том числе в бизнес-центре ICity Space.
Вообще же ставки в «Москва-Сити» растут уже четвертый год подряд более чем на 10% ежегодно. С 2021 года показатель увеличился более чем в два раза прежде всего из-за сокращения доли свободных помещений, особенно офисов с готовой отделкой.
Динамика средневзвешенных ставок аренды в «Москва-Сити», руб./кв. м/год
Кластер, который не пустует
Как отмечает директор департамента офисной недвижимости NF GROUP Елена Акатова, деловой район сохраняет статус одного из ключевых офисных кластеров столицы. По ее словам, исторически низкий уровень вакантности связан с высоким интересом к площадям со стороны компаний с государственным участием, а также представителей производственного и финансового секторов.
И пока спрос остается высоким, а новых башен строится меньше, чем хотелось бы арендаторам, «Москва-Сити» продолжает подтверждать простое правило делового рынка: хорошие офисы долго пустыми не стоят.
Источник: NF GROUP
