С 2026 года компании столкнутся с двойным налоговым ударом: Минфин предложил повысить ставку НДС с 20 до 22% и одновременно снизить порог доходов для применения УСН с 60 до 10 млн рублей. Девелоперы и подрядчики уже считают, как это отразится на стоимости проектов и обслуживании офисов.
С 1 января 2026 года ставка налога на добавленную стоимость (НДС) может вырасти с 20% до 22%. Соответствующее предложение содержится в законопроекте № 1026190-8, внесённом Минфином в Госдуму 29 сентября 2025 года.
Одновременно министерство планирует ужесточить правила для малого бизнеса. В опубликованных «Основных направлениях бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на ближайшие три года» предусмотрено снижение порога доходов для налогоплательщиков на упрощённой системе налогообложения (УСН), после превышения которого возникает обязанность по уплате НДС, — с 60 до 10 млн рублей.
По оценке участников рынка, эти меры приведут к росту стоимости офисных проектов и эксплуатационных расходов.
Ольга Володина, генеральный директор MANUFAQTURY:
«Повышение НДС до 22% и снижение порога для УСН создают каскадный эффект удорожания в офисной недвижимости. В среднем стоимость fit-out-проектов вырастет на 5–7%, поскольку налог затронет все звенья цепочки — от производителей материалов и инженерного оборудования до подрядчиков-монтажников и мебельных компаний.
Особенно ощутимо это скажется на долгосрочных проектах, где сметы уже зафиксированы и не содержат запаса под налоговые изменения. В таких случаях часть расходов придётся компенсировать за счёт маржи подрядчиков или упрощения решений — например, перехода на менее дорогие материалы и инженерные системы.
Дополнительное давление создаст и снижение лимита по УСН: многие мелкие подрядчики будут вынуждены перейти на общий режим налогообложения, что добавит ещё 2–3 п.п. к стоимости их услуг. В отдельных категориях — инженерия, системы безопасности, «умные» технологии — совокупное подорожание может достигнуть 8–10%.
Рост издержек затронет и эксплуатацию офисных объектов. Себестоимость обслуживания — клининг, техническое обслуживание, сервисное управление — будет расти постепенно, с лагом около 9–12 месяцев после введения новой ставки. Это связано с пересчётом контрактов и индексацией зарплат у подрядчиков.
В итоге повышение НДС приведёт к плавному увеличению операционных расходов (OPEX) на 3–5% в течение первого года после реформы.
Чтобы сгладить эффект, управляющим компаниям и девелоперам стоит уже в 2025 году пересчитать финансовые модели, проверить формулировки договоров («включая» или «сверх НДС») и заложить новые коэффициенты на ремонты, обновления и эксплуатацию.
В ближайшие два года выиграют не те, кто просто переложит издержки, а те, кто готов временно “подвинуться” своей маржой и разделить нагрузку с клиентом. Это даст арендаторам и заказчикам психологическое время принять новую экономику стоимости и сохранит долгосрочные отношения».
Повышение НДС и ужесточение условий для малого бизнеса — шаг, который одновременно пополняет бюджет и подталкивает бизнес к пересмотру контрактных отношений. Формально налоговая нагрузка растёт на два процентных пункта, но фактически эффект может оказаться многослойным: через цепочку подрядчиков, материалов и сервисов он дойдёт до конечных арендаторов и клиентов.
Как показывает практика прошлых реформ, издержки в подобных случаях редко остаются на уровне бухгалтерских расчётов — они постепенно превращаются в новую норму стоимости.
