Первое полугодие 2025 года стало для рынка коммерческой недвижимости периодом противоречивых тенденций: с одной стороны — рост цен и спроса на качественные объекты, с другой — осторожность арендаторов и временная стагнация сделок. На фоне меняющейся структуры спроса и экономической трансформации рынок перешёл в фазу переосмысления роли офисных пространств, сервисных услуг и подходов к управлению.
Сегодня рынок находится не столько в состоянии неопределённости, сколько в процессе глубокой перестройки — от количественного к качественному подходу. Компании больше не выбирают офисы только по площади, они ищут среду — удобную, соответствующую ценностям и способствующую удержанию команды. У арендаторов и покупателей выросли ожидания, и девелоперы, учитывая эти запросы, формируют принципиально новый продукт, сочетающий функциональность, архитектуру и смысл.
Чтобы зафиксировать основные векторы изменений, Ассоциация участников рынка коммерческой недвижимости (АРКН) проанализировала актуальные кейсы и наблюдения ключевых игроков и представила главные тренды в четырёх направлениях: офисная недвижимость, гибкие пространства, складской сегмент и управление торгово-развлекательными центрами.
Офисная недвижимость: от площади — к среде
Рынок офисной недвижимости Москвы в первом полугодии 2025 года демонстрирует разнонаправленную динамику. В целом наблюдается режим ожидания: многие компании откладывают переезд, предпочитая краткосрочные пролонгации аренды — как отмечают в Comcity, арендаторы рассчитывают на улучшение условий и считают текущие ставки завышенными. При этом сохраняется структурный дефицит качественных площадей, особенно в классе A, где вакансия не превышает 6%. Качественные офисы остаются в центре внимания, особенно если речь идет о помещениях с отделкой и полноценной инфраструктурой.
Comcity подчёркивает: арендаторы всё чаще ищут готовые офисные пространства с развитой инфраструктурой и корпоративной культурой. Ключевым фактором выбора становится совпадение ценностей собственника бизнес-центра и арендатора, что создаёт основу для долгосрочного партнёрства и совместного роста.
O1 Properties фиксирует устойчивый интерес арендаторов к площадям с готовой отделкой. Среди ключевых трендов офисного рынка эксперты отмечают отсутствие тенденции к оптимизации площадей: напротив, многие российские компании продолжают наращивать штат и рассматривают варианты расширения своих офисов.
Отдельного внимания заслуживает децентрализация. Millhouse, A101 и Pioneer указывают на устойчивый интерес к офисам вне центра — особенно в новых районах, формируемых по принципу 15-минутного города. Девелоперы и арендаторы ориентируются на комплексное развитие территорий, где жильё, офисы, ритейл и социальная инфраструктура находятся в шаговой доступности.
Сокращается горизонт планирования: компании принимают решения о переезде уже в течение нескольких месяцев, а не за год, как раньше. Это требует от собственников высокой скорости и готовности предложить объекты с полной отделкой и меблировкой — об этом заявляют в Millhouse и O1 Properties.
Одновременно рынок переживает трансформацию структуры спроса. Девелоперы Stone, FORMA и MR Group отмечают тенденцию смещения от инвесторов к конечным пользователям. Сегодня в сделках по покупке офисов доля «офисов для себя» достигает 60% и продолжает расти. Причины этого очевидны: арендные ставки выросли на 20–30% за год, предложение арендуемых площадей крайне ограничено, а покупка офисов обеспечивает долгосрочную стабильность.
Pioneer сообщает, что 95–97% коммерческой недвижимости, строящейся сегодня, предназначены для продажи. В текущих экономических условиях сдавать объекты в аренду становится крайне сложно. Лишь немногие игроки способны одновременно строить, управлять и сдавать недвижимость.
Hutton подчёркивает: на фоне роста стоимости отделки появились первые сделки «в бетоне» — арендаторы готовы заходить в помещения без отделки, а собственники идут навстречу, совместно с арендаторами реализуя финишную отделку. При этом наблюдается снижение активности по инфраструктурным проектам (рестораны и другие объекты) из-за высокой стоимости ремонта.
Девелоперы адаптируются к новым реалиям. MR Office (включая все коммерческие проекты MR Group) предлагает не просто офисные здания, а полноценные деловые экосистемы. Это не просто тренд — это новая реальность, в которой офис становится элементом HR-бренда и корпоративной идентичности.
Рост значимости инфраструктуры подтверждают и в Stone: доля инфраструктурных площадей в новых проектах достигает 10% от общей площади. Важно не только качество архитектуры и инженерии, но и насыщенность среды: кафе, фитнес, медицинские кабинеты, сервисы. Отдельным трендом становится системный подход — девелоперы класса A формируют сбалансированные портфели с широким диапазоном площадей — от камерных офисов до крупных блоков.
Сервисные офисы: зрелость, гибкость и инфраструктура
Сегмент сервисных офисов в 2024–2025 годах окончательно закрепился как неотъемлемая часть рынка. При этом аудитория сегмента изменилась. Если раньше ключевыми клиентами были компании IT-сектора и креативной индустрии, то сегодня — крупные корпорации, государственные структуры и представители тяжёлой промышленности. Как отмечают Space 1 и ASPACE, спрос сместился в сторону зрелых клиентов с высокими требованиями к качеству сервиса, прозрачности процессов и масштабируемости.
Space 1 также подчёркивает, что средний срок аренды вновь начинает расти — всё больше компаний готовы заключать долгосрочные контракты, несмотря на заметный рост ставок.
Стоимость отделки показала активный рост: по данным ASPACE, CAPEX за год увеличился на 30%. Это делает готовые решения особенно востребованными, поскольку арендаторы стремятся избежать неожиданностей с затратами и сроками. Параллельно растёт требовательность к сервису: компании ценят удобство работы с управляющими компаниями, гибкость аренды и персонализированные пространства.
Однако объём предложения остаётся ограниченным. Как отмечают в Multispace, уровень вакантности в действующих сервисных офисах практически нулевой. Новые площадки быстро заполняются, зачастую за несколько недель. Открытие новых объектов лишь частично удовлетворяет растущий спрос.
Ещё один фактор — дефицит качественных локаций в центре. В ASPACE говорят, что главным критерием становится не столько география, сколько потенциал локации и её трансформация в деловой кластер. Это приближает сервисные офисы к модели классического офисного рынка, при этом ставка делается на скорость и гибкость.
ТРЦ и МФК: фокус на образ жизни
Другой важный сегмент — многофункциональные комплексы (МФК) и торгово-развлекательные центры (ТРЦ) — переживает глубокие изменения. По данным Nhood, классические ТРЦ уступают место гибридным форматам, где торговля сочетается с досугом, спортом, велнесом и сервисами повседневного спроса.
Классические фудкорты меняются на фуд-холлы, гастромаркеты и рестораны, а ключевыми якорями становятся кластеры киберспорта, спорта и красоты. Fashion-бренды, такие как Sela и Lime, открывают собственные кафе. Wellness становится новой якорной категорией — по прогнозам, в 2025 году в России откроется более 20 новых термальных комплексов, а также банных клубов, массажных студий и велнес-центров.
Ещё один тренд — микс-функциональность: жильё, офисы, торговля, школы и досуг в одном проекте. Такие объекты соответствуют принципу «удобство здесь и сейчас», гармонично вписываясь в городскую среду и повседневную жизнь.
Складская недвижимость: новые форматы и инвесторы
По данным компании Parametr, в сегменте складской недвижимости в первом полугодии 2025 года наибольшим спросом пользовались блоки площадью от 500 до 1 000 кв. м, что в 1,5 раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Средний размер сделки составил 1 170 кв. м. Основной спрос пришёлся на производственные компании (53%) и розничную торговлю (20%).
Эксперты компании отмечают активно растущее привлечение инвесторов — особенно непрофильных — в сегмент light industrial. Их доля в структуре спроса достигла 20%, что вдвое выше показателя прошлого года.
В сегменте big box лидируют оптово-розничная торговля (51%) и производство (22%). Особенно востребованы блоки площадью от 5 000 до 10 000 кв. м — запросы на них выросли в 1,5 раза. Примечательно, что всё больше компаний из среднего бизнеса ищут площадки с минимальными сроками ввода, что указывает на рост конкуренции и важность быстрого реагирования.
Parametr отмечает также растущий интерес к формату ГАБ (готовый арендный бизнес). Компания уже запустила первые проекты в промпарке Сенькино и активно изучает новые площадки.
Рынок коммерческой недвижимости России вступил в фазу качественных преобразований. Формируется новый запрос бизнеса на комплексные, удобные, ESG-ориентированные и функционально насыщенные пространства. Основные маркеры 2025 года — децентрализация, рост спроса на покупку недвижимости и важность инфраструктуры, востребованность готовых решений и многофункциональность площадей.
Материал подготовлен Ассоциацией участников рынка коммерческой недвижимости (АРКН), объединяющей 19 крупнейших игроков рынка — девелоперов, собственников недвижимости и операторов сервисных офисов.
