Компании нефтегазового сегмента являются одним из драйверов развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга. С момента переезда, который начался 12 лет назад в 2008 году, нефтегазовая отрасль из года в год держит высокий объем по поглощению качественных офисных площадей – в отдельные годы их доля достигала 40%.
Основанием для исследования, инициированного IPG.Estate, послужила новость о том, что Госстройнадзор Петербурга разрешил компании «Газпромнефть Восточно-Европейские проекты» ввести в эксплуатацию вторую очередь «Лахта Центра».
- Цель исследования:
- Сделать прогноз, какой объем офисных площадей может выйти на открытый рынок после того, как будут заселены обе очереди «Лахта Центра».
- Будет ли высвобождение критичным для рынка и сможет ли привести к резкому росту свободных площадей и падению ставок.
В исследовании рассматривается временной период с 2008 года по 2024 год:
В 2008 году были заключены первые сделки по аренде офисов с участием нефтегазовых структур.
По прогнозам экспертов, обе очереди объекта будут заселены к 2024 году, когда будут закончены работы по развитию транспортной инфраструктуры, а также работы по отделке и комплектации внутренних помещений.
Методология исследования:
Консолидация структур «Газпрома» и переезд на Лахту в среднесрочной перспективе остро ставят вопрос о том, что будет с офисами, которые на текущий момент занимает «Газпром» и все предприятия группы. В 2014-2015 годах, когда «Газпром» и его структуры начали массовый переезд, многие игроки рынка офисной недвижимости высказывали опасения, что со вводом «Лахта Центра» рынок может столкнуться с избытком предложения, что приведет к резкому росту вакантных площадей и падению ставок аренды.
На настоящий момент очевидно, что площадей в двух очередях штаб-квартиры будет недостаточно даже для административных сотрудников, которые уже переехали в Санкт-Петербург, не говоря о сотрудниках, которые еще переедут, а также без коррекции на ежегодный прирост штата компании. На август 2020 структуры «Газпрома» занимают 594 000 кв.м, а арендопригодная площадь двух очередей «Лахта Центра» – порядка 300 000 кв.м.
Основываясь на ежегодных отчетах, а также на заявлениях топ-менеджмента ПАО «Газпром», эксперты сделали прогноз о том, какое количество сотрудников останется в Москве, сколько сотрудников компании уже переехало в Петербург, сколько еще переедет, каким будет ежегодный прирост административного штата.
На основании данных о сотрудниках была подсчитана потребность «Газпрома» и его структур в офисных площадях, исходя из европейских стандартов – 10 кв.м офисных площадей на 1 сотрудника.
Основываясь на собранных данных по аренде, покупке, строительству офисных площадей, а также на данных по ежегодному поглощению площадей и ежегодным приростом штата, эксперты смогли высчитать, какой объем офисов может выйти в открытый рынок после переезда структур и кому они могут быть интересны.
ПОГЛОЩЕНИЕ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ. 2008 – 2020
В данном исследовании учитывались структуры согласно официальному списку аффилированных лиц ПАО «Газпром».
2008 год можно считать стартовой временной отметкой переезда ПАО «Газпром» в Санкт-Петербург. Были заключены первые сделки по аренде офисов, с которых началась нефтегазовая экспансия рынка офисной недвижимости северной столицы. В 2008 году структурами ПАО «Газпром» были арендованы помещения в БЦ «Эриксон» и «Парадный квартал» общей площадью порядка 23 000 кв.м.
Переезд структур не был линейным. Пик поглощения приходится на период с 2013 по 2016 годы, когда объемы арендуемых площадей резко возросли. В этот же период структуры приобретают два бизнес-центра: объект на площади Островского, 2А в 2013 году и «Мезон Плаза» в 2016 году.
Эксперты предполагают, что данный пик активности вызван максимальным вводом качественного предложения офисных площадей, которое закрывало потребности структур и отвечало качественным требованиям.
Столь активная позиция ПАО «Газпром» в 2014-2016 годах спасла рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга. Несмотря на кризис экономики, наложившийся на кризис перепроизводства офисов в Санкт-Петербурге (в период 2013-2014 было введено 885 тыс. кв.м качественных арендопригодных площадей), благодаря активной экспансии нефтегазовых структур, на рынке не выросла вакансия и не произошло падения ставок.
Продолжение статьи доступно только подписчикам.