По мнению экспертов, среди некоторых владельцев московских бизнес-центров царит паническое настроение, связанное с переизбытком в Москве офисов высокого класса. Каким должен быть современный бизнес-центр изнутри, какие архитектурные и технические возможности в него закладывать, чтобы при взлетах и падениях рынка недвижимости он всегда находился в тренде и был привлекательным для арендаторов? Об одном из таких решений — создании гибкого офисного пространства рассказали участники конференции Office Next Talks.
Гибкость офисного пространства можно рассматривать не только с точки зрения потребностей арендатора. Гибкое здание — это удобство и для арендодателя: возможность сдавать помещение как маленькими площадями, так и целиком. Конечно, чем меньше сдаваемые площади, тем больше арендаторов, а это значит, что потребуется больше усилий и финансов на строительство дополнительных инженерных коммуникаций, эвакуационных путей и прочее. Поэтому девелоперам сегодня приходится серьезно задумываться о повышение капиталовложений либо дожидаться прихода своего, крупного нишевого арендатора, который зачастую оказывается непростым клиентом. В основном это международные компании, которые очень серьезно относятся к характеристикам арендуемых площадей: способности пространства подстраиваться под их нужды, сертификации по зеленым стандартам и многому другому. Поэтому эксперты недвижимости все же настоятельно рекомендуют девелоперам позаботиться о востребованности своего проекта еще на этапе строительства. Гибкий офис для арендатора — это здание, которое позволяет быстро изменить пространство при минимальных затратах, считает Денис Лобанов, руководитель архитектурного бюро OFFICEPROJECT. Существуют определенные архитектурные элементы, которые на это влияют: большое значение имеют шаг колонн, особенно при организации open space, размер и расположение окон, прямолинейность или непрямолинейность фасада, чья красота всегда субъективна, но не факт, что эффективна. Когда архитекторам удается в одном офисе гармонично связать сетку колон, остекления, планомерно размещенные центральные коммуникации с различными вариантами расстановки мебели и перегородок — это и есть проект гибкого офиса. По мнению Сергея Зинченко, IDA International, такая гибкость должна закладываться еще на этапе проектирования бизнес-центра. Причем особенно тщательно следует подходить к планировке инженерных систем. К сожалению, в России, как правило, все происходит наоборот: скрупулезно прорабатываются архитектурная и дизайнерская концепции, а про инженерию вспоминают в последний момент. Существует много БЦ, где арендаторы заваливают собственников жалобами о том, что им не хватает воздуха или электричества, так как в заданиях закончились мощности, которые были изначально рассчитаны неверно или без учета резерва. Конечно, исправить ситуацию можно, но, как иронизирует эксперт, эффективнее такое здание взорвать и построить заново. О гибкости инженерии вообще редко задумываются, в нашей стране все строится один раз и навсегда. Даже в столице нет ни одного здания, оснащенного вентиляцией с переменным расходом воздуха, что уже давно применяют при строительстве современных БЦ во многих зарубежных странах. Такая система позволяет перераспределять воздух между этажами в случае изменения на них количества людей.
Гибкое администрирование
Продолжение статьи доступно только подписчикам.