Калужский деловой кластер в Москве разбирают быстрее, чем девелоперы успевают строить. Что происходит на юго-западе столицы — и почему именно сейчас.
Район с историей и без качества
Калужская — не новая история. Штаб-квартира «Газпрома» здесь с 1990-х. Рядом — «Новатэк», «Ростелеком», «Роснано». Деловой коридор сложился давно. Но качественных офисов не было: 83% площадей в районе — класс В+ в перепрофилированных зданиях советских НИИ. За десять лет здесь ввели один бизнес-центр класса А — 12 тыс. кв. м. Вакантность при этом держалась на уровне 3,5–3,8% при среднерыночных 7,1% — спрос был, предложения не было.
Что изменило расклад
В 2021 году открылась станция БКЛ «Воронцовская». Время в пути сократилось на 20–30 минут. Для работодателей «воронка найма» расширилась на всё южное, юго-западное и западное направления Москвы, отмечают аналитики Ricci. Одновременно заработала городская программа стимулирования мест приложения труда — и девелоперы пошли в локацию.
Четыре девелопера, 105 тысяч метров
Сейчас в кластере строятся сразу четыре объекта класса А: Stone («Stone Калужская»), Hutton (Geolog 2), Level Group («Level Work Воронцовская») и AFI Development (AFI Park). К 2028 году объем нового строительства может составить 105 тыс. кв. м — рост предложения качественных офисов на 70%.
По данным аналитического центра Stone на март 2026 года, из 87 320 кв. м, реализуемых блоками, уже продано около 60% — 52,4 тыс. кв. м. Одна из крупнейших сделок этого года — покупка офисного блока производственным холдингом. Отдельно: производитель продуктов питания выкупил 5 тыс. кв. м в «Level Work Воронцовская». Имена покупателей не раскрываются — NDA.
Логика покупки
Арендные ставки в Москве растут на 20–30% в год начиная с 2024 года. К 2028 году в кластере «Калужский» они ожидаются на уровне 50–65 тыс. руб. за кв. м в год. Покупка офиса под штаб-квартиру для многих компаний становится инструментом хеджирования этого роста.
Ещё один фактор — формат «офис у дома». Рядом с Калужской активно строится жильё бизнес- и премиум-класса. Компании ищут локации, где живут их сотрудники: это снижает текучку и упрощает найм.
Что дальше
По прогнозу экспертов Stone, к моменту готовности объектов отложенный спрос всё ещё не будет закрыт. К 2028 году он может достигнуть 2 млн кв. м. Цена продажи — около 550 тыс. руб. за кв. м с НДС, что на 24% выше текущего уровня.
Калужская перестаёт быть «деловой периферией». Район меняет статус — и делает это быстро.
Источник: Ведомости
