Автор: Андрей Драгун, руководитель направления по сопровождению сделок с недвижимостью, споров в судах общей юрисдикции, исполнительных производств и взаимодействию с государственными органами Юридической компании a.t.legal. Эксперт имеет 11-летний опыт практической работы при сопровождении сделок с недвижимым имуществом, споров в судах общей юрисдикции и арбитражных судах. В ООО «Юридическая фирма «А.Т. Лигал» работает более 13 лет. Основная специализация связана с работой в секторе недвижимого имущества.
В связи с введением режима повышенной готовности, принятием различных ограничительных и карантинных мер, вызванных быстрым распространением новой коронавирусной инфекции COVID-19, множество арендаторов столкнулось с серьёзными финансовыми сложностями, повлёкшими за собой невозможность своевременного выполнения обязательств по внесению арендной платы.
В сложившейся ситуации арендаторы вынуждены обращаться к арендодателям с просьбой о временном снижении стоимости арендной платы или об отсрочке платежей по договорам аренды.
Арендодатели так же зачастую сами несут значительные финансовые убытки и не могут пойти на встречу интересам арендаторов поскольку имеют иные финансовые обязательства, которые они должны своевременно и в полном объёме выполнять, в том числе финансовые обязательства перед другими партнёрами и работниками, а также прочие издержки (аренда земельного участка, налог на имущество организаций, содержание недвижимого имущества, производство ремонтных работ).
Здесь на помощь арендаторам, казалось бы, должны прийти введённые в стране меры экономической поддержки арендаторов в условиях режима повышенной готовности. Однако, следует учитывать некоторые нюансы.
Отсрочка уплаты арендной платы
Статья 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусматривает, что арендатор по договору аренды недвижимого имущества, заключенному до введения режима повышенной готовности, имеет право обратиться к арендодателю с требованием о предоставлении ему отсрочки по уплате арендной платы.
Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
Согласно данному постановлению отсрочка в отношении арендной платы за период с даты введения режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации исполнительным органом государственной власти субъекта РФ до 1 октября 2020 года предоставляется организациям и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Перечень таких отраслей экономики утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».
Однако, если договор аренды заключен после принятия решения о введении режима повышенной готовности или область деятельности арендатора не входит в данный перечень, то арендатор не сможет рассчитывать на вышеуказанные меры поддержки и ссылаться на них в ходе ведения переговоров с арендодателем.
Данная норма об отсрочке будет применяться весьма ограниченно.
- Отсрочка будет предоставлена только арендаторам, которые осуществляют деятельность в пострадавших отраслях экономики, список которых Правительство установит отдельно;
- Период отсрочки – с даты введения режима повышенной готовности по 1 октября 2020 года;
- Отсрочка является частичной. На период действия режима повышенной готовности– отсрочка составляет 100 %, после отмены этого режима и до 1 октября 2020 года – 50 %;
- Отсрочка не касается коммунальных платежей, если договором оплата их возложена на арендатора.
Предусмотрено, что совокупная сумма отсрочки будет выплачена арендаторами в период с 01.01.2021 по 01.01.2023 равными частями, не превышающими 50 % от ежемесячной арендной платы.
Отсрочка будет распространяться как на государственное/муниципальное, так и частное имущество, кроме жилых помещений.
Уменьшение размера арендной платы
Еще одной мерой поддержки арендаторов, установленной ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», является право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества по причине введения режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации. Однако, обязанности арендодателя пойти на снижение арендной платы по инициативе арендатора федеральным законом не предусмотрено.
Пункт 2 постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» также не предусматривает обязанности арендодателя снизить стоимость арендной платы. Указывается лишь то, что размер арендной платы может быть снижен по соглашению сторон.
Законодатель предоставил арендаторам право на снижение арендной платы, в связи с распространением новой коронавирусной инфекции. Но это лишь на первый взгляд. В действительности не все так однозначно.
Прежде всего, вышеуказанные нормы оставляют место для маневра арендодателям. Приведенные нормы не указывают на обязанность арендодателя выполнить требование арендатора об уменьшении арендной платы. Таким образом, арендатор вправе потребовать уменьшения платы, но обязан ли это делать арендодатель — остается не ясным. Если обязан, то в каком размере, на какой период и т.д.? Да и судебной практики нет сформированной на сегодняшний день.
Следовательно, арендатор может рассчитывать на уменьшение размера арендной платы только в случае достижения договоренности с арендодателем. Требовать у арендодателя принудительного снижения арендой платы он не сможет.
В сложившейся ситуации большинство арендаторов будет вынуждено полагаться лишь на понимание со стороны арендодателя и ранее сложившиеся между ними долгосрочные партнёрские отношения, ведь арендодатель не обязан принимать экономически невыгодные для него условия.
В ходе подготовки и ведения переговоров арендаторам с арендодателем следует учитывать следующие моменты:
- Необходимо соблюсти предусмотренную договором аренды форму и способ направления уведомлений/обращений между сторонами договора, поскольку в дальнейшем корреспонденция с арендодателем может послужить доказательственной базой в судебном споре;
- Для достижения компромисса между сторонами рассмотрите и подготовьте различные проекты дополнительных соглашений к договору аренды.
Так, дополнительное соглашение может содержать условия о временной отмене арендных платежей, либо лишь частичном снижении стоимости арендной платы, отсрочке очередных выплат по договору аренды на несколько месяцев, зачёте обеспечительного платежа в счёт арендной платы, переходе на переменную арендную ставку, возврате части арендуемой площади и соответствующем снижении арендной платы;
3) По возможности привлеките к переговорам с арендодателем других арендаторов. Массовостью будем легче убедить арендодателя на компромиссное решение;
4) В ходе переговоров и обсуждения мер, направленных на снижение финансовой нагрузки на арендатора учитывайте интересы обеих сторон. Не следует забывать о приоритете плодотворного сотрудничества и сохранения баланса прав и интересов сторон.
Предлагаем вашему вниманию шаблон письма арендодателю. В своем обращении к нему арендаторы могут на него опираться.
____________________________________________________________________________________________
Дополнительные рекомендации юристов-экспертов, подготовленные специально для журнала «Административный директор»:
Иван Хоменко, Союз Адвокатов “Сокол” (Sokol Lawyers):
“Очевидно, что ситуация на рынке офисной недвижимости экстраординарна. Если арендные платежи стали очень обременительными для арендатора, то нужно договариваться о скидке или об арендных каникулах, оформляя достигнутые договорённости дополнительным соглашением к договору аренды. Также возможен вариант расторжения договора по соглашению сторон или односторонний отказ от исполнения договора (если в вашей ситуации закон или договор это позволяют). Однако, разумный арендодатель должен понимать, что ему выгоднее сохранить арендатора, пойдя на уступки. Ведите с арендодателем официальную переписку, в письмах ссылайтесь на акты органов государственной власти или местного самоуправления, которыми введены ограничения на территории РФ и в вашем регионе.
Также следует затронуть тему форс-мажора и связанных с этим заблуждений. Московская торгово-промышленная палата уже заявила о том, что невозможность уплаты аренды не является форс-мажором, и МТПП не имеет законных оснований выдавать заключения о форс-мажоре по неуплате аренды. В противном случае, по мнению МТПП, данные заключения будут признаны судом недопустимыми доказательствами во время судебного разбирательства с арендодателем”.
Арташес Оганов, партнер, глава практики недвижимости и строительства CMS Russia:
“В первую очередь, при выстраивании переговорной позиции арендаторам необходимо проанализировать и понять ключевые вводные – являются ли они субъектами малого и среднего предпринимательства, осуществляют ли деятельность в наиболее пострадавших от COVID-19 отраслях, кто является арендодателем (коммерческая организация или орган власти). Если арендатор соответствует какому-либо из указанных критериев, он может иметь право на соответствующие послабления, предусмотренные принятыми к настоящему моменту специальными актами. Это будет важным аргументом в переговорах с арендодателем и укрепит коммерческую и юридическую позицию арендатора в переговорах.
Даже если арендатор не может претендовать на предусмотренные законодательством меры поддержки и льготы, у него всегда есть право инициировать переговоры о пересмотре условий аренды с арендодателем. Арендодатель – не враг себе, и прекрасно понимает, что, потеряв арендатора в текущих условиях, он не сможет быстро найти замену и надолго лишится арендного потока. Более того, с большой вероятностью низкий спрос на рынке аренды сохранится и в течение некоторого времени после окончания пандемии, что приведет к падению арендных ставок. Следовательно, арендодателю будет выгоднее пойти на уступки проверенному арендатору, испытывающему временные трудности с бизнесом, чем «добивать» его высокой арендой и, в дальнейшем, довести до банкротства.
В рамках следующего шага рекомендуем арендаторам в письменном виде направить арендодателю свои предложения и пожелания по пересмотру арендной платы. Однако, учитывая неоднозначность и исключительность текущей ситуации и применимых норм, все же советуем арендаторам придерживаться позиции «good faith» в рамках переговоров с арендодателями и обращаться к арендодателям не с требованиями, а с просьбой об уменьшении или отсрочке по уплате арендной платы. Указанный подход с большей долей вероятности будет принят арендодателями, и они пойдут на встречу арендаторам. Жесткие требования и попытки шантажа со стороны арендатора могут быть восприняты арендодателем «в штыки», что приведет к дальнейшим разбирательствам между сторонами уже в рамках судебного спора”.
