Весь мир уже четвертый месяц находится в режиме самоизоляции из-за пандемии Covid-19, что плохо влияет на экономику. В России негативный эффект от пандемии усилился еще по причине снижения цен на нефть. Успел ли «ветер перемен» оказать влияние на рынки недвижимости, в частности на рынок Москвы?
Аналитики российского офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal задались вопросом: «Как вели себя продавцы в апреле — мае 2020 года и как менялись цены?». В рамках данного исследования было проанализировано более двух тысяч предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости по состоянию на май 2020 года. В качестве источника данных была использована информация с сайта www.cian.ru. В анализируемую выборку были включены предложения о продаже офисов класса В, помещений свободного назначения и объектов производственно-складской недвижимости. Площадь была ограничена ликвидным размером в диапазоне 100–500 кв. м. Анализировались цены предложений объектов (динамика), выставленных на продажу не ранее февраля 2020 года.
Средний срок экспозиции:
- Офисы — 291 день;
- ПСН — 282 дня;
- Склады — 316 дней.
Более чем в 50% предложений цены не претерпели изменений. По трети объектов продавцы снизили цены в среднем на 10–15%. По ряду объектов цены в апреле — мае были увеличены на 12–14%.
В абсолютных цифрах на май 2020 года цены предложений по всем анализируемым объектам суммарно составляли 10,622 млрд рублей, что на 5% ниже, чем на начало года по тем же видам объектов. Сводные данные анализа представлены в диаграмме «Суммарная стоимость активов».
Далее были проанализированы изменения отдельно по группам, где цены только понижались или только повышались.
Снижение цен по сегментам составило:
- Офисы — 8%;
- ПСН — 11%;
- Склады — 13%.
Повышение цен по сегментам составило:
- Офисы — 14%;
- ПСН — 10%.
Анализ срока экспозиции объектов показал отсутствие явной зависимости между периодом продажи и ценовой стратегией продавцов. По ряду объектов за исследуемый период наблюдается разнонаправленная динамика изменения цен: повышение, потом понижение и опять повышение, что в первую очередь объясняется тактикой продаж.
Введение «арендных каникул» и переход на оплату только эксплуатационных расходов, предоставление существенных скидок действующим арендатором и повышения уровня недозагрузки помещений приведут к низким показателям текущего годового операционного дохода.
Рыночная неопределенность не позволяет сделать надежный прогноз на будущие периоды. В свете этих факторов применение доходного подхода будет приводить к низкой стоимости объекта недвижимости.
На рынке предложений будет наблюдаться турбулентность, на сопоставимые объекты цены могут отличаться существенно: одни продавцы будут снижать цены, а другие — повышать, часть объектов уйдет с рынка, могут появиться «залоговые» активы по кризисным ценам. В целом ситуация будет напоминать кризис 2014 года, и в этой связи Swiss Appraisal рекомендует использовать повышенные поправки на торг, избегать предложений по «скраповой» стоимости, уделять больше внимания проверкам аналогов на достоверность представленной информации.
