Офисный сегмент Петербурга уже третий год подряд живет вопреки условиям, формируемых экономикой на рынке коммерческой недвижимости. В то время, когда эксперты предрекали стагнацию сегмента в связи с кризисом, нефтегазовая волна начала поглощать высококлассные площади, заняв лидирующие позиции в структуре сделок. В это же время компании IT-сегмент начали активный рост. Ввиду минимального вывода нового предложения (в 1 полугодии 2017 было введено 43 тыс кв.м, а поглощение площадей составили 60 тыс кв.м), ситуация привела к тому, что новые объекты начали вводиться с минимальным процентом вакантных площадей.
Найти на рынке Петербурга офисные помещения площадью более 1000 кв.м с адекватным соотношением цены и качества – практически невозможно. О том, как работать в таких условиях, рассказал Андрей Свистунов, директор офисного отдела компании IPG.Estate.
Негласно получилось, что наша компания начала специализироваться на IT-компаниях, которые за последние несколько лет начали активно развиваться и расширяться. Только за последний год мы помогли переехать нескольким компаниям, среди которых «Петер-Сервис», Epam Systems, Edisoft. Для первых мы искали офис площадью порядка 10 000 кв.м, для вторых – порядка 8000 кв.м, для третьих – более 1000 кв.м.
Особенность работы с IT заключается в том, что компаниям нужны качественные помещения формата open–space с возможностью гармонично вписать бизнес-процессы команды. При этом у каждого клиента есть список требований к помещениям, сроки для переезда. Как правило, когда крупная компания находится в поисках офиса – они работают со всеми консультантами в городе, что повышает конкуренцию.
Кейс № 1: «Петер-сервис» занял офис площадью 9673 кв.м
Например, о том, что IT-компания «Петер-Сервис» находится в поисках нового офиса, знали все наши конкуренты. При этом объем предложения только снижался – «Газпром» забирал объекты, новые проекты практически не выводились на рынок. Найти что-то подходящее по требованиям было очень сложно.
«Петер-сервис» искали офис исходя из десятка требований: открытое пространство большой площади максимально в одной плоскости под офис open–space с возможностью реализации собственного дизайн-проекта, качественное инженерное оснащение объекта, соблюдение требований безопасности, транспортная доступность объекта и так далее.
«Петер-сервис» был необходим офис для работы 800-900 сотрудников, а это не менее 9000 кв.м. А ориентируясь на требования клиента, мы сразу исключили все варианты в центре Петербурга, поскольку при их реконструкции пришлось бы многим жертвовать, например, высотой потолков при прокладке коммуникаций. Просмотрели несколько вариантов, в том числе и промышленные помещения на территории завода «Арсенал», но их переформатирование требовало больших инвестиций.
В итоге с момента начала нашей работы и до заключения сделки прошло 1,5 года, но поиск офиса «Петер-Сервис» вели значительно дольше. Сегодня компания занимает офис площадью 9273 кв. м и 400 кв. м крыши в БЦ «Смоленский». Это практически 2/3 здания. «Петер-Сервис» как якорный арендатор арендует не только офисные пространства, но и места общего пользования, а это плюс 20-30 % к объему полезных площадей.
Кейс № 2: Epam Systems арендовал 8100 кв.м
Поиск нового офиса Epam Systems также в первую очередь был вызван ростом компании, кроме того старый офис компании не отвечал современным требованиям по техническому оснащению и планировке: коридорно-кабинетная система.
Epam Systems искал помещение в формате open–space с мощной инженерной системой. Отдельное внимание уделялось системе вентиляции, которая должна создать комфортный климат для работы сотрудников компании при планировании 1 рабочего мета на 9 кв.м рабочего пространства.
Серьезной проблемой стало требование к наличию паркинга. Стандартно собственники БЦ предлагают 1 машиноместо на 100 кв.м аренды, как правило, IT запрашивают большее количество мест в паркинге, в частности у Epam Systems – 1 машиноместо на 40 кв.м арендованных площадей. Объектов, соответствующих таким требованиям в Петербурге – единицы, а если паркинг большой, то объект имеет не очень привлекательную локации и удален от метро.
Для Epam Systems мы нашли порядка 3 объектов, соответствующих по требованиям, в одном случае собственник даже был готов надстроить паркинг для арендатора. Но в итоге Epam Systems арендовали 6600 кв.м во второй очереди БЦ «Мегапарк», где произвели ремонт и уже работают в штатном режиме, а также 1500 кв.м в первой очереди БЦ «Мегапарк», где сейчас идет ремонт.
Кейс № 3: Edisoft занял офис площадью 1100 кв.м
У компании Edisoft заканчивался срок аренды, при этом компания понимала, что собственник не будет продлевать контракт и им нужно в критично короткие сроки (не более 3 месяцев), найти новый офис, провести там ремонт и переехать.
Перед нами, как перед консультантами, стояла основная задача найти офис площадью 1100 кв.м в одной плоскости с адекватным соотношением цены и качества, что сужало круг поиска.
Перед нами стоял строгий дедлайн, поэтому изначально мы подготовили полный обзор рынка по всем районам, а клиент выделил внутри компании рабочую группу, принимающую решение. После этого выбрали несколько интересных объектов, которые рассмотрели.
Клиент определил для себя ряд определенных требований к объектам, которые в купе перевесили фактор локации. Поясню: что при переезде компании, как правило, не хотят покидать привычный им район, где они работали ранее, и основным требованием ставят локацию, что сразу сокращает объем качественных площадей. В случае с Edisoft, компании не пришлось объяснять преимущества релокации в другой район, клиент был готов безболезненно и без потери сотрудников переехать в другой район, поэтому основной упор делали на качество и комфорт офиса.
В итоге было выбрано два совершенно разных объекта в разных районах города: один – это старый фонд, второй – новое строительство. Edisoft отдали предпочтение современному объекту БЦ класса А «Гельсингфорсский»: помещение в Shell and Core, что позволяло сделать ремонт по собственному дизайну, комфортная входная группа и планировка помещения позволяет сегментировать рабочие процессы команды, хорошая инженерия, приятным бонусом стали видовые характеристики на Неву, мосты, телебашню.
В текущих условиях рынка предложения офисных площадей большого метража (от 1000 кв.м) и при адекватном соотношении цены и качества критично снижается, если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, то предложение сократилось в половину. Учитывая объем ввода, мы прогнозируем, до конца 2017 года спрос на качественные офисные помещения будет превышать предложение. На текущий момент уже спрос превышает предложение в Московском и Петроградском районах: количество крупных заявок больше, чем доступных площадей. Особенно высок спрос в данных районах на офисы от 1000 кв.м. В таком положении ставки аренды будут умеренно расти.
Взгляд со стороны собственника
Практика предоставления лояльных условий для компаний, которые арендуют более 1000 кв.м, распространена в городе, при этом скидки по арендной плате могут достигать 30 % (в зависимости от объема арендуемых площадей и договорных условий). Мы, как консультанты, стараемся выиграть для клиентов выгодные условия, но при этом они не работают в ущерб собственника помещения. В такой работе всегда важно адекватно оценивать условия и ситуацию. Например, переезд любого крупного арендатора для собственника всегда несет за собой определенную строку затрат, так, на обязательства по ремонту офиса в соответствии с требованиями арендатора, прописанными в условиях договора. Если компания арендует помещение Shell and Core, то говорит о необходимости прокладки всей инженерии, отделки, косметического ремонта. Порой окупаемость этих затрат может достигать 2 лет аренды помещения. Компании-арендаторы считают, что, выезжая из офиса, они оставляют ремонт для нового арендатора, но это ошибочное мнение, поскольку у нового арендатора совершенно другие требования к ремонту: нужно переносить перегородки, менять входную группу, перенастраивать систему вентиляции, электрики по рабочим местам. Да, затраты на это будут ниже, нежели чем в Shell and Core, но окупаемость может достигать в лучшем случае1 -1,5 лет. Чтобы показать клиенту выгодность условий, мы делаем мониторинг цен в районе, это помогает принять правильное решение.
Брокеридж офисной недвижимости включает в себя десятки нюансов. Нет какой-то «правильной системы работы», которая будет успешно работать при реализации каждого проекта. Индивидуальный подход в брокеридже – это не модный тренд и не просто слова, это основа работы. Каждая компания, даже если они работают в одном сегменте, например, IT, выстраивает бизнес-процессы по своим стандартам и требованиям, у них разные принципы формирования команды, предпочтения по локации, взгляды на комфорт и креатив. Важно учитывать возможности, требования и желания второй стороны – собственника объекта. Именно поэтому индивидуальный подход становится решающим фактором при реализации проектов, заключении сделок. От этого зависит развитие бизнеса наших клиентов, состояние бизнеса собственников объектов, а кроме того и рост нашей компании, ведь порядка 40% клиентов приходят по рекомендациям. Чем больше портфель клиентов, тем выше шансы успешного развития на рынке. При этом с уверенностью могу сказать, что каждый брокер помнит каждую свою сделку, которая становится не просто реализованным проектом, но историей с множеством сложных, но интересных моментов.
