Невероятно, но факт… Кризис почти не поменял отношение арендаторов к процессу выбора офисного помещения — они по-прежнему поверхностно подходят к характеристикам объекта, предпочитая не вдаваться в строительные детали… Но после заключения договора аренды становится понятно, что много деталей не было проанализировано, и что более любопытным арендаторам везет больше — им не приходится тратить деньги на устранение строительных изъянов и бороться за выделение нужного количества ресурсов.
Отмечу сразу: брокеры и управляющие компании, с которыми в 90% случаев будущие «жильцы» офисов посещают бизнес-центры, разумеется, не слишком заинтересованы афишировать определенные «обстоятельства» в здании. И дело тут не только в том, что вас не хотят «упустить», дать уйти на другой объект, но и в отсутствии специальных инженерных знаний и навыков. В итоге вам расскажут всё и немного больше о классности объекта, площади лобби, видовых характеристиках офиса и «прекрасном кафе внизу», но умолчат о факторах, которые уже через неделю могут сильно усложнить жизнь. Это, на первый взгляд, такие «незначительные» показатели, как количество воздуха, электроэнергии, пожарные нормы и т.д. Тут нужно, например, вспомнить о том, что всё больше зданий в Москве строится по специально разработанным стандартам, которые несут определенные ограничения по количеству рабочих мест на этаже, ширине и геометрическим размерам путей эвакуации — со строго определенной пропускной способностью и т. д. Отнюдь не каждой компании подойдут такие спецификации, но… в период стагнации рынка станет ли брокер говорить потенциальному клиенту о том, что по строительным нормам этот объект ему не подходит? Да и разбирается ли брокер в этих деталях? Есть информация, которую можно получить только у генподрядчика или проектировщика. Но… важно ее запрашивать!
Последнее, увы, не слишком частая на российском рынке практика – арендаторы встречают будущий офис «по одежке», обращая внимание лишь на очевидные вещи – не разбиты ли стекла, работают ли батареи, с какой стороны заходит солнце. Но ведь если даже при работающих батареях будет недостаточно воздуха, из такого офиса вашим сотрудникам захочется быстро сбежать. Выход один – запрашивать у собственника максимально детальные технические характеристики. Причём, оформлено это должно быть как приложение к договору, быть частью сделки, но никак не в виде электронного письма или набивших оскомину «устных договоренностей».
Меня часто спрашивают – может быть, перед подписанием договора аренды нам стоит пригласить целую команду, осуществляющую строительную экспертизу зданий? Это – хороший вариант в том случае, если у вас есть лишнее время и средства, и сомнительный, если времени на отделку помещений и переезд у вас немного. В последнем случае арендатор вполне может обойтись «малой кровью», попросив собственника или его представителя заполнить стандартный опрос: воздух, холод, отопление, горячая вода, электроэнергия. Разумеется, этот опрос также должен стать частью договора аренды, копию которого новые «жильцы» затем просто передают инженерам компании-подрядчика.
Поверьте, такой подход позволяет избежать фатальных ошибок, и сделает вашу жизнь в новом офисе максимально комфортной. Вам обещали показатели воздуха на уровне шестидесяти кубических метров в час, а после переезда вы обнаруживаете только двадцать? Если цифра шестьдесят прописана в договоре, дело за письмом арендодателю – обеспечьте то, что обещали. И неважно – придётся ли ему для этого менять всю систему вентиляции или предоставить вам другие помещения с заявленными показателями. Если цифры в договоре нет, то вы живёте с показателями двадцать или ищете новый офис уже за свой счёт.
Я также настоятельно рекомендую прописывать в приложении к договору специальные требования и нормы работы в здании, сроки согласований на стадии ремонта и т. д. Например, будущие «жильцы» со своей стороны выполнили архитектурный раздел нового офиса, и ждут согласования от собственника – в течение трёх дней, как прописано в договоре, а не тогда, когда у него «будет время». Такой подход максимально дисциплинирует всех участников сделки и дает возможность пользователю помещений четко планировать все этапы переезда в новый офис.
Ну и, разумеется, арендатор должен максимально внимательно отнестись к самому акту приема помещений. Весь наш многолетний опыт «кричит» о том, что не стоит в принципе выполнять такую процедуру самостоятельно, без строителей. Однако, в большинстве случаев арендатор приезжает на объект, осматривает его, находит десять недочётов и сам подписывает акт – «всё, вроде, хорошо». Но затем приходит уже подрядчик, и находит ещё десять со своей стороны. Это значит, что последние десять лягут в виде расходов на арендатора, а могли бы, в случае приема помещения с подрядчиком – на арендодателя. Или, например, помещение принято, но акт недостаточно корректно и детально прописан, и через месяц, после ремонта, арендатор обнаруживает в офисе не двадцать противопожарных датчиков, а десять. Где остальные десять? Исчезли потому, что офис плохо охранялся? Пришли в негодность? А кто теперь будет за них платить? Разумеется, арендатор, потому что он не прописал цифру «двадцать» в акте приема. К слову, нередки случаи, когда замечания есть буквально по всем параметрам будущего офиса – от деформированных дверей до треснувших рам, но арендатор не обратил на это должного внимания, чем значительно усложнил себе жизнь и увеличил свои расходы.
Вместо заключения скажу, что в текущих реалиях собственники стали максимально гибкими, и готовы бороться за каждого арендатора, выполняя зачастую самые нестандартные запросы и предлагая офисы, «сшитые по меркам». Но – только в том случае, если эти запросы не только переданы, но и прописаны документально.
Что проверить на этапе заключения договора аренды?
– мощность инженерных систем, выделяемых для конкретной площади;
– точки подключения;
– соответствие исполнительной документации здания фактическим решениям;
– правила производства работ в офисах;
– полноту и актуальность акта приема-передачи помещения.
– специальные технические условия и проект противопожарных систем
Контакты:
Адрес: г. Москва, ул. Вятская, дом 27, стр. 27
Телефон: +7 (495) 755-57-80; +7 (495) 967-94-90
E-mail: info@gint-m.ru
Сайт: www.gint-m.ru
