Аналитики «РБК Исследования рынков» представили новый годовой рейтинг девелоперских компаний, занимающихся продажей и арендой офисных помещений на территории России. Лидерами рейтинга, который делится на две категории, по итогам 2024 года стали девелоперская компания Stone (в сегменте продаж) и O1 Properties (в сегменте аренды офисной недвижимости). Тройка лидеров в обоих направлениях остается стабильной на протяжении последних двух лет, и в нее входят профессиональные игроки офисного рынка. Однако стоит отметить, что количество участников рейтинга ежегодно увеличивается.
Топовые компании по продаже офисов
Крупнейшим продавцом офисной недвижимости третий год подряд (по результатам 2022–2024 годов) остается Stone, набравшая 90,8 баллов из 100 (методику составления рейтинга см. ниже). Ближайший соперник — MR Group — завершила с итогом 36,2 балла. Существенный разрыв объясняется отличными показателями лидера на конец 2024 года и планами на 2025 год. В частности, Stone показала высокие результаты по следующим критериям:
- Продажа офисной недвижимости (реализовано 133 тыс. кв. м, что на 30% больше, чем в прошлом году).
- Текущие объемы офисов в продаже (по состоянию на январь 2025 года было представлено более 200 тыс. кв. м офисных помещений, как небольшими блоками, так и целыми зданиями).
- Запуск новых проектов (6 новых бизнес-центров с общей арендопригодной площадью 291 тыс. кв. м. Ближайший конкурент — ГК ПИК — вывел на рынок два проекта площадью 50 тыс. кв. м).
Также в рейтинге оценивались разнообразие предлагаемых площадей, систематический запуск новых проектов, планомерные объемы ввода офисов и их уровень заполняемости.
Стратегии сделок на рынке офисной недвижимости
В рамках рейтинга 2024 года эксперты «РБК Исследования рынков» изучили использованные типы договоров в сделках купли-продажи офисной недвижимости. Согласно полученным данным, из компаний, предоставивших соответствующую информацию, договоры долевого участия (ДДУ) использует только Pioneer. Важно отметить, что по договорам купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ) в 2024 году 100% сделок пришлись на компании Stone, MR Group и ПроГород, что составило примерно 90% проектного объема офисного рынка Москвы.
Следует упомянуть, что Stone уступает по объему продаж совместному проекту ПроГорода и MR Group — МФК Slava 4, общая площадь которого составила 144 тыс. кв. м. В июле 2024 года стало известно, что все офисные площади в рамках проекта Slava были приобретены под штаб-квартиру Банка России.
На 2025–2030 годы по заявленному вводу в эксплуатацию офисной недвижимости лидирует MR Group, планирующая сдать около 1,3 млн кв. м офисов. У Stone данный показатель составляет около 900 тыс. кв. м без учета перспективных проектов.
В топ-7 рейтинга РБК также включая девелоперов ПроГород, Coldy, ПИК и Sminex.
Обратите внимание, что лидер рейтинга 2021 года, ГК Pioneer, в 2024 году опустился на третью позицию. Это связано с акцентом девелопера на жилые проекты (в 2024 году были открыты продажи в одном корпусе площадью 18 тыс. кв. м строящегося бизнес-парка). Тем не менее, Pioneer сохраняет лидерство по объемам ввода офисов в 2023–2024 годах (общая площадь объектов составила 104,8 тыс. кв. м). На втором месте оказывается Stone, который в 2024 году ввел в эксплуатацию вторую очередь офисного квартала Stone Towers (Tower B, Tower C) площадью 65,5 тыс. кв. м. Третье место, с заметным отрывом (6,2 тыс. кв. м), занимает компания Бизнес-Недвижимость.
Географическое распределение офисных объектов
В рамках нового этапа рейтинга был добавлен новый критерий — география офисных объектов. Расширение географии демонстрирует динамичное развитие рынка и формирование новых деловых кластеров в районах с высокой транспортной доступностью и в окружении сложившейся жилой застройки. Stone демонстрирует самое широкое географическое присутствие среди конкурентов в 2024 году — 13 объектов в восьми районах столицы. Заметим, что единственным девелопером с объектами не только в столичном регионе стала компания Галс-Девелопмент: четыре объекта компании расположены в Москве и один — в Санкт-Петербурге.
Крупнейшие арендаторы офисных помещений
В сегменте аренды офисной недвижимости несомненное лидерство продолжает удерживать инвестиционная компания O1 Properties. По итогам 2024 года у компании есть совокупная общая площадь (GBA) 718 тыс. кв. м, из которых 582 тыс. кв. м являются арендопригодными (GLA). По данным аналитиков «РБК Исследования рынков», в 2024 году O1 Properties в среднем сдавала арендаторам около 522 тыс. кв. м арендопригодных площадей (порядка 90%).
Ближайшим соперником по объему сданной в аренду недвижимости выступила компания Галс-Девелопмент — 406,4 тыс. и 235 тыс. кв. м общей и арендопригодной площади соответственно. Отметим, что Галс-Девелопмент является одной из немногих компаний, активно работающих на рынке аренды строящихся объектов, и при сохранении текущих темпов продолжит усиливать свои позиции в этом сегменте. Во втором полугодии 2024 года компания сдала в аренду 114,6 тыс. кв. м. Все арендопригодные площади в действующих офисных объектах девелопера были законтрактованы, а крупнейшей сделкой на этапе строительства стала аренда бизнес-центра Dubinin’Sky. Второе место с небольшой разницей заняла O1 Properties — 90 тыс. кв. м. Следует отметить, что эта компания работает исключительно с уже существующим фондом и не наращивает портфель арендопригодной площади.
Третье место в сегменте аренды заняла Корпорация А.Н.Д. с объемом арендопригодных площадей около 242 тыс. кв. м, из которых 93% сданы в аренду. При этом максимальное заполнение арендаторами наблюдается у девелопера Metrika Investments — 100% всех арендопригодных площадей, а сама компания занимает пятое место в рейтинге по объемам сдачи в аренду офисной недвижимости.
Итоговый рейтинг ведущих девелоперов офисной недвижимости 2024 года
_______________
При создании рейтинга РБК учитывались девять критериев: объем продаж либо сдачи в аренду офисной недвижимости на территории России за 2024 год и прогноз на 2025 год в натуральном и стоимостном выражении, площадь объектов офисной недвижимости, введенных в эксплуатацию компаниями в 2023–2024 годах, а также планы девелоперов по вводу в эксплуатацию объектов офисной недвижимости в 2025–2030 годах. Кроме того, при составлении рейтинга также учитывались площадь офисной недвижимости в стадии реализации на январь 2025 года, суммарная площадь проектов, выведенных в продажи в 2024 году, объем сданной в аренду офисной недвижимости по договорам, заключенным в течение 2024 года, и др.
Также участникам рейтинга предлагалось оценить структуру сделок с офисной недвижимостью по типу договора: ДДУ (договор долевого участия), договор купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ) и прочие виды договоров. Нововведением выступили показатели продаж зданий целиком в рублях и квадратных метрах, которые включены непосредственно в общие результаты по продажам и выручке.
Сбор информации по указанным критериям проводился с помощью метода анкетирования в первую очередь девелоперских и нескольких инвестиционных компаний, специализирующихся на рынке офисной недвижимости. Всего приглашения участвовать в рейтинге получили 50 ведущих игроков рынка.
При составлении рейтинга каждому из критериев были присвоены весовые коэффициенты по шкале от 1 до 10. Конкретные значения коэффициентов были определены экспертным путем аналитиками «РБК Исследований рынков». «На основе собранных по всем критериям данных и их весовых коэффициентов мы рассчитали результат для каждого из участников рейтинга по шкале от 0 до 100 баллов. Сводный результат в 100 баллов означал бы, что компания заняла первые позиции по всем девяти критериям, учитываемым при составлении рейтинга. Соответственно, 0 баллов показывает, что компания продемонстрировала наихудшие результаты по каждому из девяти критериев», — говорится в методологических пояснениях рейтинга.
