Наверняка многим хорошим специалистам хоть раз приходила в голову мысль, что на текущем месте работы они достигли «потолка» и готовы открыть собственную компанию. Собственное дело — это не только прибыль, банковские счета и должность директора. Согласно исследованию SBA, большая часть предприятий разоряется в течение двух лет после основания, а 50% не достигают пятилетнего рубежа. Об этом мы поговорим с Русланом Кубравой, генеральным директором ООО «Эс Эй Риччи ПМ» (KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT™), компании, которую он создал десять лет назад.
— Ваша компания уже давно работает на российском рынке. Как происходило ее становление?
—В 2012 году мы создали компанию в рамках экосистемы консалтинговой компании S.A. Ricci. Главной задачей было обеспечение заказчиков — пользователей помещений комплексным сервисом и защитой их интересов при взаимодействии с профессиональными участниками рынка создания объектов недвижимости — проектными организациями, строительными компаниями, производителями и поставщиками. К 2020 году доля собственных проектов в портфеле превысила 90%, и мы приняли решение о ставке на усиление позиционирования как независимой инжиниринговой компании под брендом KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT™ (юридическое наименование ООО «Эс Эй Риччи ПМ» сохранено. Прим. ред.).
В рамках наших услуг мы предлагаем как индивидуальные комплексные решения под ключ, так и возможность отдельно воспользоваться любой из наших экспертиз. Наша компания может быть полезна заказчикам на любом этапе: мы проводим аналитические исследования и разрабатываем стратегию организации рабочего пространства; осуществляем технический аудит и формируем технические задания на проектирование и строительство; сопровождаем получение необходимых согласований; организуем, координируем и контролируем работы по проектированию, строительству, внутренней отделке, вводу в эксплуатацию и обустройству. Вся наша работа основывается на задачах заказчиков, бюджете и целевом результате. В зависимости от них мы предлагаем либо комплексную услугу, либо наше участие на определенном этапе.
Первыми проектами были офисы Mitsubishi Electric в Riverside Towers и страховой компании Raiffeisen Life в Newton Plaza. Наши специалисты показали высокую экспертизу в части строительного инжиниринга и ценообразования, существенно оптимизировав стоимость реализации при сохранении уровня качества и примененных проектных технологических решений.
— Расскажите о самом знаковом проекте в портфолио компании.
— Если говорить о самом крупном завершенном проекте — мы участвовали в строительстве штаб-квартиры «Россельхозбанка» в МФК IQ-квартал Москва-Сити общей площадью 59 тыс. кв. м. С точки зрения организации работ интересным был проект релокации представительства компании Panasonic в Казахстане, хотя по своей площади он не отличался объемами. Компания обратилась к нам в конце января. В течение двух месяцев им было необходимо освободить занимаемое помещение и переехать в новый офис, который еще не был выбран. В сжатые сроки мы помогли подобрать помещение, организовали разработку дизайн-проекта, подготовили тендерную документацию и приступили к выбору строителей и поставщиков. Критические условия, а именно временные и бюджетные ограничения, а также низкая квалификация большинства местных участников рынка отделки и обустройства внесли существенные затруднения в процесс. Но несмотря на это, менее чем за два месяца мы подготовили офис для работы и обеспечили переезд. Завершающие работы велись в уже полностью функционирующем офисе, поэтому действия подрядчиков были организованы таким образом, чтобы не доставлять дискомфорт сотрудникам и не мешать производственному процессу организации.
В плане стабильности взаимодействия хотелось бы упомянуть компанию Align Technology. Во время работы над нашим первым офисом для этого заказчика нам удалось не только значительно улучшить характеристики помещений в плане организации рабочего пространства, акустики и технических решений, но и оптимизировать стоимость реализации на 20% в сравнении с идентичным проектом, осуществленным конкурентами годом ранее. Недавно мы завершили работу над третьим проектом для Align и очень гордимся проделанной работой. Сейчас наши специалисты работают в том числе на крупных инфраструктурных проектах, рассказать о которых подробнее мы сможем после их реализации.
— Последние годы были непростыми для рынка недвижимости. Что изменилось для вашей компании, как удалось сохранить бизнес?
— Думаю, это вопрос вовлечения — мы много работаем. Мы давно унифицировали, оптимизировали и постоянно совершенствуем проектные процедуры, что позволяет выявлять риски на ранних стадиях и успешно предупреждать их в ходе реализации. Все это вкупе с высокой квалификацией проектных специалистов, имеющих большой персональный опыт работы и глубокие знания в предметных вопросах, обеспечивает отличные результаты и лучший сервис для наших заказчиков
— Какие тенденции на рынке коммерческой недвижимости вы могли бы отметить?
— Ситуация нестабильна, и тенденции только вырисовываются. Есть четкое движение в сторону увеличения вакансии площадей в сегменте коммерческой недвижимости. Компании активно работают над оптимизацией расходов, в том числе на аренду. Существует избыток отремонтированных готовых площадей, который выходит на рынок, увеличивая объем свободного предложения. Пользователи минимизируют бюджеты на адаптацию помещений, насколько это возможно.
Думаю, выводы о масштабах изменений можно будет делать в конце года, а о влиянии их на эффективность работы организаций — уже в следующем. В любом случае тренд давления ограничений будет нарастать.
— Расскажите об уникальных методах и подходах, которые использует ваша компания?
— Если говорить об организации работы компании, то у нас изначально внедрена система прямой персональной ответственности проектных специалистов за функциональный результат. Кроме того, для каждого направления деятельности и бизнес-процессов разработаны регламентные технологические карты, которые позволяют нам не только четко проводить текущую работу, но также оперативно реагировать на изменения и при необходимости подключать дополнительные ресурсы.
С 2018 года мы оказываем услуги по проведению специализированных аналитических исследований и разработке стратегии организации рабочего пространства (WorkSpace Strategy). Главная цель которых — создание эффективного рабочего пространства, отвечающего стратегии развития и бизнес-задачам заказчика. Мы разработали собственную методологию сбора и аналитики данных с элементами психоаналитического организационного бизнес-консультирования и поведенческого анализа, она позволяет определить потребность организации в количестве и типах рабочих мест для индивидуальной и коллективной работы, а также объеме сопутствующих вспомогательных помещений. В данную услугу входит аудит существующего офиса и будущей локации, сбор и систематизация имеющихся данных, интервью, опросы и воркшопы охватывающие всех сотрудников компании, а не только выборочные фокус-группы. Все это позволяет наиболее точно идентифицировать функциональные потребности, обработка, анализ и интерпретация полученных данных. В результате заказчик получает детальный отчет, с подробной информацией по рекомендуемой типологии офисного пространства, его техническому обеспечению, оптимальному графику работы структурных подразделений, в том числе в рамках гибридного подхода и расчет требуемой для размещения площади. В 2021 году наша разработка стала финалистом номинации «Тренды» профессиональной премии PROESTATE & TOBY Awards.
— Назовите пять критериев «правильного» офиса.
— Эффективная планировка, основанная на функциональном зонировании, — это база, без которой невозможно построить грамотное офисное пространство. Микроклимат помещения и качество освещения напрямую влияют на комфорт и производительность сотрудников. Но главное — применяемые решения для каждой конкретной организации должны способствовать выполнению задачи, соответствующей стратегии ее развития.
— Приходилось ли вам принимать трудные решения, например, отказываться от интересных проектов и почему?
— У нас была всего пара проектов, от которых нам пришлось отказаться. Один из них — офис небольшой девелоперской компании. Изначально предполагалось, что мы будем управлять строительным процессом по стандартной схеме реализации с компетентным составом участников. Однако в процессе заключения договора выяснилось: что в проекте отсутствует генподрядчик, предполагается бригадный подход к его реализации, что в отсутствие инженерно-технического персонала на стороне исполнителей означало необходимость усиления проектной команды на нашей стороне и соразмерно увеличивало стоимость наших работ. Учитывая небольшую площадь офиса — несколько сотен метров, мы не смогли договориться о компенсации дополнительных расходов и вынуждены были отказаться от участия в проекте.
Оптимизация стоимости реализации небольших проектов, когда слабые исполнители с большими количеством субподрядчиков или разрозненные подрядчики по отдельным разделам ведут без взаимной увязки и контроля работу в отсутствие инженерно-технического персонала и квалифицированных специалистов, часто встречающая на нашем рынке проблема. Редкие проекты, реализованные в таких условиях, можно назвать успешными. Мы отказываемся от участия, если понимаем, что в утвержденных параметрах реализовать проектную задачу не представляется возможным.
— Профессиональное управление — необходимая составляющая любого успешного проекта или есть случаи, когда внешняя проектная команда не нужна?
— С одной стороны, многие строительные компании для экономии имеют неполный штат сотрудников — отдельные исполнители отвечают за свои участки, что в отсутствие связующих звеньев и компетентных специалистов наносит ущерб качеству исполнения и в целом результату работ. С другой стороны, даже лучшие профессиональные участники рынка как хозяйствующие субъекты после фиксации (тем более без фиксации) цены в рамках договора нацелены на минимизацию своих издержек, увеличение своей маржинальности и по возможности бюджета в целом и ограничивают себя в этом направлении только в случае, если знают, что результат их работы будет проверен квалифицированными экспертами.
В строительном бизнесе много разных нюансов, и, не являясь профессиональным участником рынка, предусмотреть большинство вопросов сложно. Именно поэтому возникают срывы сроков, дополнительные затраты или вообще проект может пойти по другому сценарию. В нашей практике есть примеры, когда доверенные владельцам заказчиков подрядчики осуществляли строительство в бесконтрольных условиях и по результатам аудита их работы мы выявили завышение объемов и стоимости почти на 30% — десятки миллионов рублей на небольшом проекте, а некоторые результаты их «деятельности» в принципе невозможно было исправить без освобождения помещений и полного демонтажа. Для проектных специалистов важно не только обладать знаниями в предметных областях, уметь выстраивать процесс реализации проекта, обеспечивая его безопасность и устойчивость, оперативно реагировать на изменения, но и поддерживать частоту итераций. Условия работы, возможности подрядчиков и поставщиков и предлагаемый ими ассортимент оборудования и материалов меняются в течение года, а иногда даже в ходе реализации проекта, что не позволяет актуализировать знания и поддерживать высокий уровень экспертизы без постоянной работы над проектами.
В большинстве случаев в организации в принципе отсутствуют соответствующие специалисты, не говоря уже о концентрации компетенций. Такие специалисты «оверквалифайд» и нерентабельны в рамках текущей операционной деятельности, иногда даже внутри профессиональных заказчиков. Возможным вариантом решения задачи без привлечения профессиональной управляющей компании может быть проектный найм интерим-менеджеров с необходимыми компетенциями. Вместе с тем с материальной точки зрения вряд ли это даст существенную экономию, к тому же с точки зрения уровня ответственности взаимоотношения с юридическим лицом в большей степени отвечают корпоративным интересам заказчика. Таким образом, организованная проектная команда не нужна только в случае, когда потенциальные суммарные потери в ходе реализации проекта заведомо ниже стоимости привлечения квалифицированных экспертов.
— В чем главная ценность вашей компании?
— Мы создаем функциональные офисные пространства, качественно внедряя оптимальные решения с учетом бюджетных и временных ограничений. На каждом этапе реализации проекта организовываем, координируем и контролируем все процессы, защищая заказчика и его интересы от неквалифицированных действий и недобросовестности участников. Работа с нами поможет построить новый офис или отремонтировать старый в планируемое время, без переплат и с минимальным нервным напряжением.
— На что сейчас в первую очередь стоит обратить внимание компаниям, которые хотели бы переехать в новый офис?
— Минимизировать издержки можно, подобрав помещение, где существующая планировка и инженерное обеспечение офисного пространства соответствуют или адаптируемы с минимальными вложениями для функционального размещения сотрудников.
Например, у нас был случай, когда по количеству квадратных метров и функциональному зонированию потенциальный офис полностью подходил заказчику, но в ходе инженерно-технического аудита помещения, проведенного нашими специалистами, выяснилось, что системы энергообеспечения объекта в части воздухообмена и охлаждения (вентиляция и кондиционирование) смонтированы с учетом 25-процентного дефицита и просто не обеспечат даже нормативные параметры пользования, не говоря уже о комфортном пребывании при предполагаемой заказчиком загрузке. Заказчик не всегда обладает нужными компетенциями для оценки инженерно-технического обеспечения будущего офиса, поэтому услуга технического аудита помогает избежать подобных ситуаций и дополнительных расходов. На параметры и возможности масштабирования инженерных систем также целесообразно обратить внимание и при планировании строительства из бетона, потому что не всегда базовое оборудование и/или конструктивные особенности здания позволяют это сделать без значительных дополнительных затрат. Своевременная идентификация подобных ограничений позволяет скорректировать ставку арендной платы и/или продолжительность арендных каникул в ходе переговоров перед заключением, например, арендного договора, а в случае выявления проблем в процессе строительства или адаптации приводит к дополнительным издержкам.
— На прошедшем форуме по дизайну, технологиям и менеджменту офисных пространств Business & Design Dialogue 2022 вы предстали в новом амплуа поставщика инновационных решений. Расскажите об этом подробнее.
— Не так давно с партнерами мы открыли новое направление — KUBRAVA DESIGN SOLUTIONS™, которое специализируется на инновационных решениях. Представленная технология вертикальной ультрафиолетовой печати позволяет нанести любое изображение практически на любую поверхность — кирпич, ткань, стекло, МДФ, керамическую плитку и другие типы. Благодаря тому, что краска высыхает уже во время нанесения, а сам процесс занимает немного времени, — данная технология отлично подходит для обновления офисных пространств, брендирования и быстрого преображения без необходимости остановки работы офиса. Представленное решение по результатам голосования экспертов рынка проектирования и отделки офисных интерьеров вошло в число победителей и получило почетный знак Next Products. Но это уже совсем другая история…
