Несмотря на очевидные преимущества, схема design & build все еще остается в России недооцененной: по разным данным, ее выбирают лишь в 7—20% случаев.
Концепция «одного окна», при которой одно и то же юридическое лицо выполняет все работы по проектированию, строительству и инженерному оснащению объекта, довольно широко распространена в странах Западной Европы и США: эксперты прогнозируют, что к 2020 году до 60% объектов в мире будет возводиться именно так. «Эта схема очень популярна за рубежом — используя ее, заказчик гарантированно получает на выходе безусловное снижение сроков и стоимости строительства, — размышляет Артем Пантелеев, коммерческий директор компании «Гинт-М». — Применяя этот формат, фактически можно «запараллелить» ряд процессов: если мы представим работы в виде графика, то в случае
с design & build ни одна линия не начинается после непременного окончания другой. Есть архитектурные решения? Можно сразу приступать, скажем, к возведению перегородок в офисе. Не нужно зависеть от контрагентов, ожидая согласования текста договора и прочего. Сроки, этапность и динамика проекта находятся в одних руках». Впрочем, вышеописанная схема не исключает привлечения к проекту управляющей компании со стороны заказчика или инженерно-технического персонала для контроля стоимости, объема и качества работ подрядчика.
Хорошо забытое новое
Эта, казалось бы, идеальная для конечного заказчика модель — все еще ноу-хау для российского рынка коммерческой недвижимости. По словам Алексея Хоменка, директора по развитию бизнеса Masari Construction, основная причина — в отсутствии знаний у людей о том, как работает система design & build. «Одни потенциальные заказчики что-то где-то слышали, но вообще не представляют, как это работает. Другие не знают об этой системе вообще. Но и первые, и вторые, даже разобравшись в сути вопроса, боятся пробовать новый подход к реализации проекта, — поясняет Алексей Хоменок. — Им проще выбрать «классику», чем осваивать новую для себя систему. Кроме того, дело еще и в общей «привычке» сегмента: в России по-прежнему верят, что если «разделить объемы», провести много тендеров, выбрать много подрядчиков, то на выходе получится лучшее качество при самой низкой цене. Однако на объекте при таком подходе выстраивается «строительный паровоз». Конечно, такая система реализации проектов имеет свои преимущества, но чаще всего мы наблюдаем другое: когда один из подрядчиков останавливается по неким причинам, и весь «паровоз» ехать дальше уже не может. Основная задача design & build — как раз сделать так, чтобы все «ехало». При любых обстоятельствах».
Другая причина непопулярности design & build на российском рынке — довольно ограниченное количество компаний, которые качественно реализуют данную услугу. «Нужно понимать, что компания, работающая в формате design & build, должна быть во всех смыслах высокопрофессиональной, у нее в штате должны быть практически все специалисты: по проектированию, строительству, контролю и управлению, — продолжает Алексей Хоменок. — В этом случае со стороны заказчика не понадобится никакого «стороннего контроля», к которому все привыкли. Но на деле, особенно в кризис, мы видим, как заказчик выбирает, например, компанию с непрофильным бэкграундом (до этого строили коттеджи, теперь решили отделывать офисы) и по самой низкой цене. В итоге клиент все равно вынужден принимать участие в контроле над процессом, ведь все идет не по тому сценарию, который предусмотрен для формата design & build. Это ломает то, ради чего все и придумывалось и что так подробно описано в руководстве по design & build, выпущенном AIA (Американский институт архитекторов): не просто проектирование и строительство в одних руках, но и то самое эффективное «запараллеливание» всех процессов. Только в этом случае вы получаете и заявленное снижение сроков, и выигрываете по цене».
«Единственная принципиальная разница между design & build и другими способами организации проекта заключается в том, что в отличие от ситуации с «классическим треугольником» (заказчик/консультант-проектировщик/ генподрядчик) в случае с design & build заказчик общается только с одним контрагентом, и вся ответственность за результат лежит на одной всем понятной стороне, — уверен Денис Лобанов, главный архитектор Office Project. — В России design & build почему-то продвигается как модель, непременно снижающая сроки и стоимость реализации проекта. Но на деле это не так. Как только в процессе строительства появляется необходимость согласовывать какие-либо решения с заказчиком, то все сроки летят, а конечная стоимость объекта зависит не от способа организации строительства, а от того, насколько сложным, красивым или эксклюзивным должен получиться объект. Также непонятно, на основании каких критериев заказчик должен выбирать подрядчика design & build? Если при классическом подходе на момент выбора генподрядчика есть проектная документация, по которой все участники тендера могут дать свое предложение, то подход design & build этого не предполагает».
Креативный стандарт
По мнению участников рынка, лучше всего схема design & build работает, когда клиенту нужен так называемый «относительно стандартный проект». «Идеальная ситуация для design & build выглядит так: вы едете с заказчиком в офис, который ему понравился, и он говорит: «Хочу такой же». При этом офис должен быть простым как с точки зрения инженерных систем, так и дизайна интерьера. Фактически все, что может выбирать заказчик — это цвет стен и коврового покрытия. Только в таком случае при отсутствии проекта обе стороны более или менее ясно могут представить себе финальный результат, к которому необходимо стремиться, — говорит Денис Лобанов. — Впрочем, нестандартные проекты с design & build тоже возможны, но по срокам реализации и по стоимости они ничем не будут отличаться от традиционного подхода, а могут быть даже дороже и дольше, поскольку согласование сложного проекта всегда занимает время. При этом еще необходимо, чтобы была сильная команда, специализирующаяся на design & build, в которой есть суперкреативный архитектор и профессиональный генподрядчик, выдающий высочайшее качество строительства и отделки. Заказчик же не должен быть слишком ограничен в средствах и сроках». Но такая ситуация, по словам эксперта, редкость для российского рынка. «У нас любой заказчик скажет: у меня ограничены и бюджет, и сроки, а офис я хочу все-таки нестандартный. Несмотря на кризис все по-прежнему хотят красиво — хотя бы в зоне ресепшена, хотя бы в переговорных… А поскольку сегодня идут ценовые войны, часто все решает не качество или эстетика проекта, а самая низкая стоимость контракта, которая в итоге может оказаться чуть ли не самой высокой», — уверен Денис Лобанов.
Факторов, которые влияют на стоимость проектов design & build, по мнению экспертов, вообще может быть намного больше, чем при классической схеме. «В этой концепции как нигде важна открытость, — убежден Алексей Хоменок. — Например, наша компания предоставляет все сметы по типу «открытого листа» — вот наши цены на стоимость работ, вот компании, у которых мы покупаем материалы, а вот здесь вы можете сравнить их с рыночными». Опытная команда design & build, по мнению Артема Пантелеева, всегда предупредит заказчика и о дополнительных рисках, если уже в процессе работ он решит внести изменения в проект. «Бывает так: кто-то из компании съездил, например, в Швецию, увидел там интересное решение, зажег им всех, и собственник решил внести изменения в проект, — рассказывает Артем Пантелеев. — Честный подрядчик всегда скажет: «Да, это прекрасное решение, но вот эти перегородки из бамбука делают в Таиланде, и их придется ждать двенадцать недель морем или несколько дней самолетом. Стоимость будет отличаться примерно в два раза. Хотите?» Или: «У вас здание, в котором строительные работы могут осуществляться только ночью, давайте учтем это в смете». Или: «У вас новое здание, где еще не запущены лифты, и материалы будут подниматься вручную. Нужно прописать это в контракте». Команда, у которой единственная цель — агрессивное завоевание рынка, об этом не предупредит, а просто закажет перегородки, а потом будет сваливать срыв сроков проекта или повышение стоимости на перевозчика, плохую погоду, тайский Новый год и прочее. В таких случаях я как раз считаю необходимым приглашать стороннего эксперта для надзора за проектом. Второй путь — подписывать жесткие договоры с высокими штрафными санкциями с тем, чтобы взявшиеся за схему design & build компании четко понимали свои ресурсы, возможности и риски».
Будущее по лекалам
Показательно, что практически все собеседники назвали design & build схемой растущего, но не кризисного рынка. «Одно окно» жизненно необходимо, когда у тебя есть четыре месяца на переезд и все должно быть в срок и по бюджету, — говорит Артем Пантелеев. — И оно не слишком работает на кризисном рынке, когда в тех же офисах присутствует высокая вакантность, а арендаторы могут по полгода выбирать себе место для переезда. Поэтому все перспективы концепции будут зависеть от общего состояния рынка: если мы снова увидим ситуацию, сложившуюся до 2008 года, когда всем были нужны быстрые качественные офисы, то рост может быть впечатляющим. Но если будет так, как сейчас, то ниша продолжит занимать не более 20% решений. Нельзя забывать и о том, что мировой рынок все больше идет в сторону персонифицированного подхода, а design & build — унификация, лучший вариант стандартного решения». Алексей Хоменок, напротив, убежден, что именно design & build со временем станет доминирующей моделью на рынке коммерческой недвижимости. «Но это эволюция, не революция, и должно пройти еще несколько лет, — считает эксперт. — В 2017 году я не прогнозирую взрывного роста — не более 5% по отношению к сегодняшнему показателю».
По словам Дениса Лобанова, особенно важно осознавать, что design & build — не панацея, но лишь одно из возможных эффективных решений, и ни у одной из сторон не должно быть иллюзий на этот счет. «В сегменте коммерческой недвижимости модель будет особенно востребована, если заказчику нужен стандартный, «быстрый» и при этом качественный офис. В иных случаях я бы все-таки рекомендовал старую добрую «классику», — поясняет эксперт. — Сейчас на рынке предлагаются различные промежуточные схемы, пытающиеся объединить классический подход с design & build, чтобы и тендер провести по документации, и сроки со стоимостью оптимизировать, да еще и всю ответственность на генподрядчика возложить. Беда в том, что по факту получается, что преимущества обоих подходов не реализуются, а на передний план выходят только их недостатки: сырая документация и размытая ответственность перед заказчиком».
Автор: Екатерина Реуцкая
2016
