Согласно исследованию JLL, в первом полугодии 2020 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил 1,3 млрд долларов, что на 20% ниже результата аналогичного периода прошлого года (1,7 млрд). Уточняется, что доля инвестиций в сектор жилой недвижимости составила большую часть транзакций этого периода (55%). На втором месте — сектор офисной недвижимости (24%). На третьем — сектор складской недвижимости (11%).
Негативная динамика подтверждает высокую степень неопределенности, которая наблюдается на настоящий момент в экономике. Если рынок войдет во вторую фазу турбулентности, то инвесторы опять займут выжидательную позицию, объемы снизятся до исторического минимума, считают в Colliers International.
Эксперты предполагают, что во втором полугодии, даже если удастся избежать второй волны ограничительных мер, объем инвестиций в недвижимость все равно будет ниже, чем в предыдущие годы, так как на рынке не будет крупных сделок. Инвесторы заняли выжидательную позицию, а собственникам надо время для того, чтобы понять, где находится рынок.
По данным аналитического отчета TrendsRadar, который подготовила компания Cushman & Wakefield, уровень активности по заключению сделок на рынке офисной недвижимости уже в апреле 2020 года был на 14% ниже значения за апрель 2019 года.
Количество заключенных сделок в объектах класса А сократилось более чем на 50%. При этом показатель темпа прироста в этом направлении продолжает замедляться, арендаторы в основном интересуются объектами с более низкими ставками. Согласно прогнозу Cushman & Wakefield, по итогам 2020 года в Москве доля свободных офисных площадей может увеличиться до 11,3%. Объем сделок аренды и продажи уменьшится на 20% — до 1,6 млн кв. м от ожидаемых прогнозных показателей в начале 2020 года, а объемы нового строительства на 30% — до 220 тыс. кв. м (от ожидаемых прогнозных показателей).
Бизнес активно занялся оптимизацией офисных площадей. Спустя два-три месяца ожидается выход на рынок освободившихся офисных пространств.
Сложное взаимодействие
При обсуждении вопросов стоимости аренды большинство арендодателей и арендаторов продолжают руководствоваться постановлениями Правительства Москвы и Правительства РФ, которые говорят о том, что собственники должны обсуждать и предоставлять рассрочку компаниям из реестра наиболее пострадавших за последние месяцы пандемии. Но не только арендатору в эти дни непросто, для арендодателя также наступили нелегкие времена.
Все собственники, особенно больших зданий, продолжают их эксплуатацию и не имеют возможности снизить расходы на это, поскольку услуги, может быть, и в меньшем объеме, но продолжают оказываться, а это значит, что фонд оплаты труда остается практически прежним. Если в вашем здании расходы предоставляются по принципу открытой книги, вы можете их увидеть. А также увидеть то, что арендодателя никакими постановлениями не освобождали от налогов на собственность и землю, на прибыль, они не получают рассрочек ни по каким обязательствам, продолжают нести их перед государством, банками. Многие из арендодателей уже были вынуждены объявить дефолт, что, скорее всего, связано со сложностями по сбору арендной платы.
Собственники офисных помещений, арендодатели не могут принимать каких-то кардинальных и быстрых решений, потому что не знают, как долго продлится ситуация с пандемией, когда и чем она закончится, будут ли им предоставлены правительством какие-то льготы. Договоренности по уступкам, решения о скидках, пересмотре соглашений принимаются только в индивидуальном порядке, когда в полной мере становится понятно, какие условия обе стороны готовы принять, чтобы облегчить, минимизировать ущерб, нанесенный длительным режимом самоизоляции.
Еще один важный вопрос, который всех волнует, — возвращение в офисы, в бизнес-центры. Как оно будет происходить, изменится ли наша жизнь в офисах? Большинство арендодателей, конечно, об этом думают и понимают, что основные изменения коснутся офисных пространств самих арендаторов. Многие уже произвели какие-то перестановки, перепланировки, начался поэтапный выход на работу.
Со своей стороны, ответственные арендодатели обеспечивают более тщательный клининг и дезинфекцию в местах общего пользования. В зданиях установлены дезинфекторы в районе лифтовых групп, бесконтактные турникеты для того, чтобы арендаторы могли беспрепятственно проходить, даже если они не пользуются перчатками. Клининг работает с применением специальных дезинфицирующих средств. Что касается питания в бизнес-центрах, к сожалению, арендодатели не всегда могут влиять на перезапуск арендаторов-рестораторов, они будут выходить в том режиме, в котором им комфортно.
Запуск столовых, ресторанов — это сложный вопрос, потому что он должен происходить по тем нормам и требованиям, которые диктует Роспотребнадзор. С другой стороны, эта инфраструктура является очень важной для арендаторов. Соответственно, арендодатели пытаются стимулировать ее более оперативный запуск. В отношении вопроса о сокращении компаниями офисных площадей многие владельцы бизнес-центров и арендодатели надеются на то, что при всех рекомендациях о соблюдении социальной дистанции сокращать офисные пространства будет трудно, как бы не пришлось их расширять, чтобы соблюдать все эти меры предосторожности.
В любом случае офис останется важным инструментом привлечения высококлассных кадров. Офис — это такая площадка, где люди проникаются духом компании, обмениваются идеями, вдохновляются, создают новые продукты. Даже если у компании есть возможность работать удаленно, офис рассматривается как точка притяжения, которая ни в коем случае не может быть закрыта, иначе компания просто потеряет свое лицо.
Тренды офисной недвижимости
Но офисный рынок не стоит на месте. Опасаясь разрывать контракты, арендаторы пытаются сдать площади, освободившиеся после сокращения персонала или перевода его на удаленную работу, в субаренду. К сожалению, не все арендодателям везет так, как московскому представительству PepsiCo. Как пишет «КоммерсантЪ», разрешив части сотрудников посещать офис только для переговоров и совещаний, корпорация приостановила реализацию плана по расширению штата и планирует сократить до 10% (это почти 1 тыс. кв. м) офисных площадей в бизнес-центре Alcon. Беспроблемный отказ от лишних площадей стал возможен только благодаря тому, что PepsiCo несколько лет назад вписала в долгосрочный контракт с владельцем объекта пункт, позволяющий корпорации начиная с 2020 года без штрафных санкций отказаться от части занимаемых площадей. Как правило, договоры на аренду большого объема офисных пространств подписываются на 5–10 лет: чем дольше срок, тем больших преференций арендатор может добиться. Теперь владельцу придется искать нового арендатора на освободившиеся площади в бизнес-центре, где средневзвешенная ставка составляет 30 тыс. рублей в год.
Не все компании могут так просто отказаться от лишних офисных площадей. По данным «Коммерсанта», у структур, входящих в девелоперскую группу ПИК, после оптимизации персонала должно было бы освободиться порядка 14 тыс. кв. м в бизнес-центрах «Сириус Парк» и «Рассвет». Однако досрочный разрыв грозил большими штрафами, поэтому ПИК решил сдать эти площади в субаренду. Такой подход позволит компании экономить около 350 млн рублей в год. Сдать в субаренду площади в бизнес-парке «Нагатино iLand», освободившиеся после перевода сотрудников головного офиса на удаленку, планирует и «Райффайзенбанк». Также намерен поступить платежный сервис Qiwi с площадями в бизнес-центре в Чертаново на юге Москвы. Субаренда — один из вариантов конструктивных взаимоотношений контрагентов, именно такая стратегия позволит избежать в нынешний кризис громких скандалов и судебных разбирательств.
Исследование Gartner говорит, что после снятия всех ограничений, действовавших во время режима самоизоляции, удаленно продолжат работать до 20% сотрудников. Новая реальность с удаленной работой сделает субаренду среднесрочным трендом на офисном рынке. В результате на рынке субаренды окажется много вакантных площадей в бизнес-центрах класса А. Владельцы таких объектов в силу высокой закредитованности не готовы давать существенные рентные скидки, и действующим арендаторам придется самим искать тех, кому можно пересдать освободившиеся площади.
Владельцы офисов класса В охотнее идут навстречу контрагентам. Они понимают, что возникший в качестве антикризисной меры рынок субаренды вынуждает их бороться за арендаторов. Еще один тренд, возникший в этот кризис, — рост спроса со стороны арендаторов на гибкие офисы, коворкинги, где одновременно работают несколько компаний, и каждая может при необходимости увеличить или сократить количество занятых рабочих мест. При этом срок аренды бывает предельно коротким — от одного месяца. Спрос на такие площади вызван поиском компаниями альтернативы долгосрочным договорам аренды, так как в текущей ситуации неопределенности сократились горизонты планирования. При этом арендаторы ради экономии не хотят нести капитальные затраты на проектирование, ремонт и оборудование офиса. Как пишет «КоммерсантЪ», спрос на подобные гибкие офисы по итогам года может вырасти на 50%.
