Загрузка...

Журнал для руководителей и сотрудников административно-хозяйственных отделов.

Офисы Москвы. Итоги 2014 г. Прогнозы на 2015 г.

Аналитический обзор рынка офисной недвижимости Москвы 2014 — начало 2015 гг. , проведенный компанией S.A.Ricci.

2014 год оказался годом неоправданных ожиданий, который застал врасплох многих игроков рынка. Оптимистичные прогнозы начала года уже весной скорректировали курсы валют и нефтяные котировки, которые начали обновлять исторические «максимумы», что внесло изменения в динамику показателей рынка коммерческой недвижимости. Чего ожидать от наступившего 2015 г.? Как экономические последствия санкций в отношении России, оттока капитала из страны и фактор перепроизводства повлияют на спрос, предложение, стоимость аренды в офисном сегменте коммерческой недвижимости Москвы?

Общая ситуация

2015 год рынок коммерческой недвижимости встретил без особого оптимизма: заметно снижение динамики объема сделок аренды офисов и со стороны конечных пользователей, и со стороны инвесторов. Несмотря на то, что стратегия инвестиций в коммерческую недвижимость позволяет частично избежать обесценивания капитала, на сегодняшний день инвесторы находятся под сильным влиянием факторов риска: волатильность курсов валют, замедление экономического роста, отрицательная динамика показателей внутреннего рынка коммерческой недвижимости России, в особенности офисного, с текущим ростом свободных площадей. Все эти факторы подпитывают ожидания обвала на рынке недвижимости в ближайшей перспективе.

 

Тенденции 2014 года, связанные с ухудшением экономической ситуации, геополитическими факторами, выросшими рисками, сказались и на снижении объемов инвестиций в недвижимость России. Годовое значение этого показателя составило $9,0 млрд., что ниже на 35% относительно 2013 г. На московскую недвижимость из них пришлось порядка $5,4 млрд. При этом вложения в многофункциональные и офисные комплексы показали наибольшую долю в общем объеме инвестиций Москвы (28% или $1,6 млрд. и 24% или $1,4 млрд. соответственно). Также стоит отметить, что офисный сегмент доминирует в привлечении иностранного капитала. Среди крупнейших сделок 2014 г. можно выделить покупки таких бизнес-центров как «Северное сияние» (39,0 тыс.кв.м), «Газойл Сити» (35,2 тыс.кв.м.), «Женевский дом» (16,5 тыс.кв.м), «Берлинский дом» (13,4 тыс.кв.м) и проекта «Imperia Tower II».

Предложение — рекордное

2014 год стал рекордным за последние пять лет с точки зрения девелоперской активности. Объем нового предложения составил 1,29 млн. кв.м. площадей в 52 качественных бизнес центрах. Несмотря на то, что рынку все же не удалось достигнуть показателей 2007-2009 годов, когда годовой ввод превышал 1,5 млн.кв.м. офисных площадей, показатели объемов нового строительства 2014 г. почти в 2 раза превысили значения предыдущего 2013 г. (670 тыс.кв.м.). Совокупный объем предложения на рынке офисной недвижимости Москвы достиг 14,46 млн.кв.м.

Среди крупнейших офисных комплексов, появившихся в течение IV квартала, можно выделить МФК «ОКО» (87,6 тыс.кв.м) и МФК «Башня Эволюция» (80 тыс.кв.м), введенные в эксплуатацию на территории ММДЦ «Москва-Сити», а также БЦ Aero City офисной площадью 32,6 тыс.кв.м.

Структура распределения качественного предложения на рынке по классам существенно не изменилась за 2014 г. На объекты класса А и В+ приходится почти равная доля офисных площадей (36% и 37% соответственно).

Распределение качественного предложения по классам.

Doc1v

Более половины введенных с начала года офисных площадей пришлось на зону ТТК, что в абсолютном выражении составило 680 тыс.кв.м. Второй по объему прироста оказалась зона МКАД – 23% или 293 тыс.кв.м. Вследствие ввода в эксплуатацию двух новых объектов существенно выросла доля зоны ММДЦ «Москва-Сити» (20%), на территории которой появилось около 252,6 тыс.кв.м новых офисных площадей, что почти в 3 раза превысило показатели ввода 2013 года в данной зоне.

Распределение запланированных к вводу в 2015 г. офисных площадей по кольцевым зонам Москвы

lbf

Примеры офисных центров, введенных в эксплуатацию в 2014 г.

таблВ перспективе 2-3 лет ожидается сохранение территориальной привязки строительства к зонам ТТК и ММДЦ, на которые придется основной объем нового предложения. Ключевыми по вводу новых площадей станут районы Центрального, Западного и Южного округов.

Основной прирост нового предложения в 2014 г. пришелся на западный (29% от общего объема введенных офисных площадей) и центральный (28 %) административные округа. В ЦАО такой объем был введен во многом за счет объектов в ММДЦ «Москва-Сити», в ЗАО самыми масштабными новыми бизнес-центрами стали ComCity фаза Альфа и President Plaza. В этих же территориальных единицах планируется большая часть офисных комплексов и в 2015 году. К перспективным в будущем году можно отнести также ЮАО и ЮЗАО, где запланированы к вводу крупные бизнес-центры NAGATINO i-LAND II и Лотос.

Распределение предложения по административным округам.

зао

Примеры офисных центров, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2015 г.

табл

Ввиду переноса сроков окончания строительства ряда офисных комплексов на 2015 г., объем запланированного к сдаче нового предложения составляет порядка 1,3-1,4 млн.кв.м. В 2015 г. девелоперская активность сохранит высокие темпы по сравнению с 2010-2013 гг., однако, учитывая негативные экономические тенденции в стране, стоит ожидать, что результаты окажутся ниже значений 2014 гг. По нашим прогнозам, реалистичный объем прироста составит порядка 1,0 млн.кв.м., что на 20% ниже показателей прошедшего года. Дальнейшее ухудшение макроэкономики в значительной степени окажет влияние на доступность заемного финансирования, что отрицательно скажется на темпах строительства офисной недвижимости в перспективе 2016-2017 гг.

В 2015 г. девелоперская активность сохранит высокие темпы по сравнению с 2010-2013 гг., но окажется ниже результата 2014 г.

диас

Спрос — низкий

По результатам 2014 г. спрос на офисные помещения оказался сопоставим по значениям с прошлым годом. Анализ сделок аренды и купли-продажи офисов показал, что в I-III кварталах поглощение сохранялось на уровне 120 тыс.кв.м. В IV квартале показатель увеличился почти в два раза, что во многом было обусловлено крупной сделкой по продаже 80 тыс. кв. м в БЦ «Эволюция» ММДЦ «Москва-Сити». Таким образом, поглощение в IV квартале составило 201 тыс.кв.м. Такие высокие показатели последнего квартала увеличили общее поглощение по итогам года до 570 тыс.кв.м., что все же ниже на 10% уровня 2013 г. (630 тыс.кв.м). При этом, если исключить крупную сделку по БЦ «Эволюция», то падение спроса составило бы около 25%.

Объем поглощения в годовой динамике (по отношению к соответствующему периоду предыдущего года)

12

Спрос на офисные помещения в 2014 г. формировали в основном российские компании, доля которых в объеме поглощенных площадей увеличилась с 67% до 71% по сравнению с 2013 г.

Доля приобретения офисных площадей в собственность в 2014 г. составила 33%, увеличившись на 7 п.п. во многом за счет покупки площадей в ММДЦ «Москва-Сити». Однако имели место и другие крупные сделки по покупке в бизнес-центрах G10 (3 тыс.кв.м.), Danilov Plaza (3 тыс.кв.м.), Аэродом (2,2 тыс.кв.м.), Водный (2,2 тыс.кв.м.) и др.

В структуре поглощения в 2014 г. значительно увеличилась доля транспортной и логистической отрасли с 2 % в 2013 г. до 27%. Такое изменение произошло за счет ряда крупных сделок по аренде/приобретению офисов такими компаниями как «Транснефть», Kuehne+Nagel, «Дальневосточное морское пароходство» и др. Распределение спроса по другим отраслям приобрело более дифференцированный характер. Тем не менее значительную долю спроса в 2014 г. продолжали формировать компании, работающие в сфере информационных технологий (13%), финансовые и банковские структуры (12%), производственные компании (8%), строительные компании и сфера медиа и развлечений (по 7% каждая).

 Распределение спроса по отраслям изменилось незначительно относительно 2013 г. однако приобрело еще более дифференцированный характер.

Doc1

Примеры наиболее значительных сделок 2014 г.

п

*Сделки S.A. Ricci

 Ограничение прироста предложения в историческом центре города и снижающиеся ставки аренды в качественных офисных объектах за пределами ЦДР усилили децентрализацию спроса в 2014 г. Однако сделка по покупке 80 тыс.кв.м. в конце года в ММДЦ «Москва-Сити» скорректировала структуру распределения, увеличив долю этой зоны по итогам года до 21%. При это значительная часть арендованных и купленных площадей сконцентрирована вдоль ТТК (49%) и МКАД(14%). Доля сделок в бизнес-центрах с премиальной локацией составила примерно 16% (66 тыс.кв.м) от совокупного объема поглощения.

Динамика распределения спроса на офисные помещения по кольцевым зонам Москвы.

ии

По нашим прогнозам, несмотря на то, что по итогам года объем поглощения офисных помещений не показал отрицательной динамики, активность арендаторов и инвесторов замедлилась, и в 2015 г. спрос на офисные площади может снизиться до 450-500 тыс.кв.м , а его плавное восстановление произойдет не раньше 2016 г.

При этом стоит отметить и положительный момент для текущих и потенциальных арендаторов: в условиях переизбытка предложения у них появилась возможность улучшить условия аренды, заняв качественные офисные помещения по более низким ставкам или переехать в лучшую локацию за те же или меньшие деньги.

Вакантность – рекордно высокая

К негативным для собственников трендам года относится рост вакантных площадей. Увеличивающееся уверенными темпами предложение качественных офисов не нашло достаточного спроса со стороны потенциальных арендаторов и покупателей, из-за чего показатель вакантности достиг в среднем по Москве 18,6%.

Наибольшие изменения зафиксированы в классе А , в IV квартале показатель превысил кризисный уровень 2009 г., составив 29%, что на 3 п.п. выше чем в III квартале. Это обусловлено появлением крупных проектов с низкой, на текущий момент, заполняемостью при высоких строительных объемах. Так, на субрынке ММДЦ «Москва Сити» был введен новый деловой центр в составе МФК «ОКО», арендуемой площадью свыше 144 тыс.кв.м. Ввод новых объектов увеличил долю вакантных офисных помещений на территории ММДЦ «Москва-Сити» до 50% на конец 2014 г.

За последний квартал показатель вакантности в классе В+ сохранился на уровне 16%, с начала года прибавив 2 п.п.

Офисы низкого ценового сегмента В класса оказались наиболее стабильны по отношению к изменениям макроэкономических факторов – за год объем свободных площадей снизился с 10% до 9%. Это связано как со стабильными рублевыми ставками, так и с концентрацией большей части предложения, относимого к данному классу, в центральных районах города.

Замедление динамики роста свободных площадей предвидится после роста потребительского спроса, который по нашим прогнозам начнется не ранее 2016 г.

Показатель вакантности достиг в среднем по Москве 18,6%

Doc1ч

Ставки – рублевые

Средневзвешенные ставки аренды на протяжении года имели нисходящую динамику, которая в перспективе 2015 г. только закрепится. Главной причиной снижения стоимости аренды, по нашим оценкам, является кризис перепроизводства на рынке: в условиях растущей конкуренции, собственники стараются стимулировать спрос предоставлением более выгодных коммерческих условий.

Средний уровень арендных ставок в рублевом выражении снизился на 5-7%, при этом, долларовый уровень рублевых ставок упал более значительно, как правило, на уровень, сопоставимый с падением рубля.

 

Активно набирает темпы тенденция фиксирования ставок в рублях. Несмотря на то, что психологический переход к рублевым ставкам в сознании некоторых девелоперов единичных премиальных объектов еще не произошел, существенная часть рынка постепенно переходит к рублевым взаимоотношениям между собственниками и арендаторами, что в значительной степени закрепилось в офисах класса B и B+.

По итогам года наиболее существенное падение ставок аренды было зафиксировано в объектах, относящихся к зоне Бульварного кольца и территории ММДЦ «Москва-Сити». За 2014 год средняя стоимость аренды внутри Бульварного кольца как для класса А, так и для класса В+ снизилась на 20-21%, составив $766/кв.м./год и $643 кв.м./год соответственно. Средневзвешенный размер аренды в бизнес-центрах класса А в ММДЦ «Москва-Сити» изменился более существенно, падение составило 29% до $530/кВ.м./год.

Диапазон ставок в зоне Садового кольца для объектов премиального класса составил $700-745/кв.м./год, такие значения на 14% ниже запрашиваемых ставок в данной локации в 2013г.

В бизнес-центрах децентрализованного территориального расположения ставки аренды также снизились, в среднем на 14-15%. Для объектов класса А интервал аренды в районе ТТК составила $510-550/кв.м./год, в зоне МКАД — $250-300/кв.м./год. Для бизнес-центров класса В+ соответствующей локации значения ставок составили $350-400/кв.м./год и $240-280/кв.м./год.

За пределами ТТК в 2015 г. ожидается более ощутимое снижение показателей рынка, учитывая планируемый прирост нового предложения. По нашим оценкам, в 2015 г. средневзвешенная стоимость аренды в деловых центрах класса А (за исключением объектов с центральной премиальной локацией) будет стремиться к диапазону ставок на уровне $450/кв.м/год, по курсу 45-50 руб. за $1., или в диапазоне 20 000 – 23 000 руб./кв. м/год., а арендаторы будут фиксировать ставки по рублевому курсу или в пределах определенного валютного коридора».

 

Ставки в рублевом выражении снизились на 5-7%, долларовые опустились более значительно

фпк

Ставки капитализации по итогам года составили для класса А- 11-12%, для класса B/В+ -13 -14%. Рост ставок капитализации на 1,5 п.п. по сравнению с прошлым годом вызвано возросшей стоимостью финансирования и сокращением числа заинтересованных инвесторов на рынке офисной недвижимости. При этом имеет место сильный разрыв между запрашиваемыми ставками доходности и ориентирами покупателей, которые сильно выросли за последние полгода в ожиданиях стагнации рынка.

2014 г.

 

 

 

 

 

 

 

 

  • 119146 Москва, Комсомольский пр-т, д. 28, Коворкинг Центр «Деловар». Для ООО «Администрация» (журнал «Администратинвый директор».

  • editor@admdir.ru

  • +7 (495) 969-8768

  • пн-пт с 10:00 до 18:00

 

(С) Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Административный директор».

Как Вам новый сайт?

Просмотреть результаты

Загрузка ... Загрузка ...
^ Наверх
Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика