Минувший кризис сильно ударил по рынку офисной недвижимости. Большинство компаний были вынуждены снижать издержки, в первую очередь сокращать расходы на содержание офисов, передоговариваться с текущими арендодателями о более выгодных условиях или переезжать в помещения по приемлемым ценам. Рынок недвижимости был вынужден подстраиваться под запросы клиентов и на какое-то время стал практически полностью рынком арендатора. Особенно это было заметно в Москве. Некоторые эксперты в связи с общим замедлением роста экономики до сих пор продолжают говорить о тенденции снижения спроса на офисную недвижимость. Так ли это на самом деле и каковы тренды рынка офисной недвижимости сегодня, мы спросили у Елены Малиновской, директора по аренде управления недвижимости компании Millhouse.
— Елена, что сейчас происходит с рынком офисной недвижимости, действительно ли перспективы не радужны?
— Мы, наоборот, ощущаем определенную стабильность, падение цен прекратилось, а по каким-то отдельным объектам даже наблюдаются рост и серьезный дефицит предложений. Площади сдаются активно, завершается строительство тех бизнес-центров, которые были «подвешены» из-за кризиса.
Однако стали заметны глобальные изменения среди участников рынка недвижимости. За последние годы серьезно поменялся состав девелоперов и других игроков рынка. Непрофессионалы, то есть те девелоперы, которые строили здания только потому, что им случайно «в руки попалась» земля, так и не смогли преодолеть кризис
2014-2016 годов и его последствия. К сожалению, таких оказалось очень много. В начале 2000-х, когда рынок офисной недвижимости рос быстрыми темпами, девелопмент казался достаточно прибыльным бизнесом и многим был интересен. Но зачастую объекты не доводились до ума, качество зданий было не лучшее, реализовывать их на рынке становилось все труднее и труднее. И когда грянул кризис, именно их владельцы в первую очередь выпали из данного бизнеса. Также в кризис с рынка ушло много западных инвестиционных компаний, которые активно строили бизнес-центры в России в начале 2000-х. Но здесь были другие причины, в первую очередь связанные с нестабильной политической и экономической ситуацией в нашей стране.
Еще одна тенденция современного рынка офисной недвижимости — чистым девелопментом «построил — продал» сегодня мало кто занимается. Большинство игроков оставляют здания за собой и управляют ими. Мы тоже не продаем объекты, а развиваем те, что построили или приобрели.
— Клиенты сегодня предпочитают брать офисы в аренду или покупать?
— По-разному. Думаю, сейчас никто не знает объективные цифры. Но стоит отметить, что очень много продаж было совершено за последние годы, кто-то покупал здания целиком. Даже те компании, которые строили свои бизнесцентры с целью последующей сдачи в аренду, из-за кризиса были вынуждены их продавать.
— Что сейчас ищет арендатор офисных помещений? Изменились ли его требования?
— Как и всегда, требуется хорошее качество за небольшие деньги. Многим компаниям удалось совершить выгодные сделки и переехать в новые офисы лучшего качества, причем даже в центре города. А те, кто не успел воспользоваться ситуацией, все еще об этом думают. Однако такого большого объема вакантных помещений, как в кризис, на рынке уже нет. Особенно это касается качественных зданий в центре Москвы. Крупным арендаторам все сложнее и сложнее находить подходящие площади. Для небольших компаний (офисы пло-
щадью 300-1000 кв. м) пока еще можно найти интересные варианты.
— В какой валюте принято держать договоры аренды?
— Те договоры, которые достаточно старые и были в долларах или евро, в связи с кризисом «перезаключались», устанавливался временный курс. Многие новые договоры во время кризиса сразу заключались в рублях, и их вряд сегодня удастся перевести в валюту. А поскольку недавно опять было падение рубля, арендаторы пока не настроены на валютные отношения. Думаю, что все продолжат работать по текущим схемам. При этом на рынке еще есть несколько зда-
ний, где ставка аренды продолжает оставаться в валюте. Это высококачественные проекты в центральных городских и деловых локациях.
— Вам как владельцу зданий выгодно, чтобы потенциальные клиенты приходили напрямую или через брокеров?
— Крупные компании, которые имеют глобальные офисы, в 98% случаев работают только с брокерами. Небольшие организации, в том числе и локальный российский бизнес, иногда приходят напрямую.
Мы предпочитаем, чтобы арендаторы работали с брокерами, консультантами. Это с самого начала помогает профессионально выстраивать отношения
ежду сторонами. Арендатор, изучив множество вариантов офисов, зачастую приходит к нам, девелоперам, уже взвесив все за и против. Работа через брокеров снижает риск того, что сделка развалится, переговоры и обсуждение коммерческих условий проходят более успешно. Консультанты экономят и наше время, и время клиента, а также его финансы.
— У вас в активе все офисы премиальные. Можете кому-то сказать — не наш формат?
— У нас никогда не было такого, чтобы мы отказывали клиентам. Но случалось, приходили представители потенциальных арендаторов, которые совершенно не ориентировались в недвижимости. Был случай, когда пришел клиент, который очень хотел переехать в наше здание, его все устраивало. Но потом оказалось, что он не рассчитал свои финансы и стал с нами очень агрессивно торговаться, сделка развалилась сама собой.
Мы, безусловно, не подписываем договор аренды за один день. Запрашиваем документы у арендатора, в том числе необходимые для регистрации договора. У нас существует неизменное требование о трехмесячном страховом депозите. Мы понимаем, что для некоторых арендаторов это условие критично, они считают, что это неоправданно большие деньги. Нам же это показывает финансовую стабильность клиента, все-таки речь идет о бизнесцентре класса «А».
— Стоимость обслуживания ваших офисов за последнее время увеличилась?
— Затраты на обслуживание наших зданий практически не менялись. Мы очень плотно работаем с управляющей компанией, услугами которой пользуемся, и всегда ищем возможности для оптимизации расходов. Даже после сильного скачка налога на собственность в некоторых зданиях нам удалось стабилизировать стоимость обслуживания наших бизнес-центров.
— Вы никогда не думали о создании собственной управляющей компании? В последнее время это популярно среди девелоперов.
— Многие идут по этому пути. Но мы этого не планируем, считаем такой проект отдельным большим бизнесом. Чтобы его качественно реализовать, нужны дополнительное время и компетенции.
Есть собственники, которые говорят, что только они знают, как эффективно управлять их зданием. На мой взгляд, зачастую все происходит ровно наоборот. Обслуживанием занимается штатный персонал, которому свойственно расслабляться, его не всегда легко содержать и контролировать. Поэтому к внутренним компаниям претензий зачастую больше, чем к внешним. Мне кажется, не стоит лезть сразу во все бизнесы, гораздо выгоднее пользоваться услугами профессионалов на аутсорсинге и их контролировать. К тому же когда одна и та же компания управляет и владеет бизнес-центром, у арендаторов всегда возникает много вопросов по поводу отчетности и эффективности трат.
— Для многих компаний вопрос разумного взаимодействия с арендодателем достаточно острый. К ним не прислушиваются, просьбы игнорируют. Как у вас построен этот процесс?
— Мы быстро реагируем даже на индивидуальные запросы. Например, в бизнес-парке «Крылатские холмы» регулярно реализуются какие-то интересные и полезные инициативы арендаторов: раздельный сбор мусора, благотворительные мероприятия, спортивные забеги и прочее.
Какие-то проекты инициируют арендаторы, мы просто предоставляем площадку, что-то происходит по инициативе нашей управляющей компании. Так, например, 9 мая каждый год в «Крылатских холмах» играет военный оркестр, организуется военно-полевая кухня.
Если инициатива адекватна, не вредит зданию и не мешает другим арендаторам, мы ее обязательно поддержим. Нам важно, чтобы арендаторам было не только комфортно работать в наших бизнес-центрах, но и интересно проводить там часть своей жизни.
— В «Крылатских холмах» вы открыли детский садик. Он пользуется популярностью?
— Этот бизнес-центр удален от центра города, от метро. Соответственно, мы стараемся там предоставить быстрый доступ к различной инфраструктуре. Кафе, столовые, медицинский центр, парикмахерская, цветочный магазин, банк, химчистка, так дошли и до детского сада. Он пользуется большим успехом у наших арендаторов. Там сложилась интернациональная обстановка — его посещают много детей иностранных сотрудников, работающих в нашем бизнес-центре. Мне кажет-
ся, это хорошо, что ребенок сразу растет в глобальном мире.
— Что-то еще планируете там построить?
— Рядом с пятым Зданием мы планируем построить общественное многофункциональное парковочное пространство в рамках Государственной программы по развитию транспортной системы города Москвы. Помимо основной функции здания — место для парковки автотранспорта, здесь будут бассейн под открытым небом, кафе, станция хранения и проката спортивного инвентаря. В России это первый подобный проект.
— Все это приходится придумывать, чтобы осуществлять продажи?
— Мы пришли к выводу, что самый лучший маркетинг — это работа с текущими арендаторами, а именно поддержание продукта, в нашем случае — здания, на самом высоком уровне. Когда потенциальный клиент приходит на первый просмотр или общается со своими коллегами, арендаторами нашего бизнесцентра, он создает собственное впечатление о здании и управляющей компании.
Такие инструменты продвижения здания, как презентация на крыше отеля, машина для брокера за сделку, на мой взгляд, уже не работают. Только качество продукта и возможность договориться о приемлемой, разумной цене создают востребованный проект. Мы в своей работе всегда делаем упор на качественном содержании своих зданий, на развитии инфраструктуры. Нам важно, чтобы клиенты понима-
ли, за что они платят.
Автор: Виктория Тот
